【2026年防災週】高松市「Sunport高松 (Sunport Takamatsu)」都更與風暴潮・海嘯風險對策！住宅需求轉向內陸（佛生山、太田）對房地產價值的最新驗證

今天，2026年9月1日是日本的「防災日 (防災の日)」，自今日起的一週被定為「防災週 (防災週間)」。近年來，氣候變遷導致極端氣候常態化，日本各地水災與土石流頻傳，這使得「防災能力」成為了左右不動產市場資產價值的最重要因素之一。

本文將聚焦於瀨戶內海的核心城市——香川縣高松市 (高松市)。高松市目前正在沿海的「Sunport 高松 (サンポート高松)」地區進行大規模的都市更新，城市面貌正經歷巨大轉變。然而，在四國地區居民始終高度關注「南海海槽特大地震 (南海トラフ巨大地震)」、海水倒灌 (高潮) 及海嘯風險的背景下，市民的住宅需求正穩步向內陸地區（佛生山 (仏生山)、太田 (太田)，甚至更往南的香川町 (香川町) 方向）南移。

本文將以國土交通省 (国土交通省) 的最新交易數據，以及國土地理院 (国土地理院) 的災害潛勢圖（Hazard Map）等實際數據為佐證，從專業不動產分析師的角度，深入探討高松市都市防災的現況，以及災害風險變化為不動產價值帶來的最新趨勢。

【本文投資判斷重點摘要】

• 沿海地區的兩極化：Sunport 高松周邊因都更而提升了作為商業與辦公樞紐的價值，但同時也必須針對海水倒灌與海嘯風險，採取高規格的 BCP (營運持續計畫) 措施。
• 內陸南移區的崛起：隨著防災意識抬頭，住宅需求明顯轉向佛生山、太田，以及更南邊的香川町地區。從新建案到老屋，各種類型的交易都變得相當熱絡。
• 緊湊城市 (Compact City) 與災害風險的共存：栗林公園 (栗林公園) 周邊等熱門文教區雖然需求穩健，但即便是內陸地區，仍存在河川氾濫與土石流的風險，因此，確認局部的災害潛勢圖絕對是投資前的必備條件。

1. 前言：2026年防災週與高松市不動產市場的環境背景

在評估不動產投資或購屋時，除了地段與生活機能，評估房屋「面對災害的韌性 (Resilience)」已成為現代的標準。高松市是一座北臨風平浪靜的瀨戶內海、南倚讚岐山脈，自然資源豐富的城市；但也因為這樣的地理特性，沿海地區隨時面臨海水倒灌與海嘯風險，而內陸及靠山地區則有河川氾濫與土石流的隱憂。

首先，為了掌握高松市不動產市場的全貌，讓我們來看看透過「物件評估研究 (物件目利きリサーチ)」系統所取得的最新實際交易數據（統計期間：2021～2025年）。

表1：香川縣高松市不動產交易統計（統計期間：2021〜2025年）

高達 5,843 件的龐大交易樣本數，顯示高松市的不動產市場交易十分熱絡。平均交易價格約為 2,019 萬日圓，但中位數卻僅落在 1,100 萬日圓，由此可看出少數高價商業區、新建案，與郊區便宜的土地、中古屋之間，存在著極大的價格落差。平均單價約為 4.8 萬日圓/㎡，這同樣也反映了市中心與郊區之間巨大的價格鴻溝。

藉著防災週的這個時機，我們將從下一章開始具體剖析，在這個熱絡的不動產市場底層，「對災害風險的警覺心」是如何改變資金的流向（即住宅需求）。

💡 分析師觀點 在了解高松市的整體行情後，如果您想進一步掌握自己考慮購置區域的詳細行情，建議您精準比對周邊類似物件的實際交易數據。

2. Sunport 高松都市更新全貌與沿海地區的海水倒灌及海嘯風險

位於高松市門戶——JR高松站 (JR高松駅) 北側的「Sunport 高松」地區，正進行著近年罕見的大規模都市更新，到了 2026 年的現在，其全貌已逐漸展露。

【Sunport 高松 都更時間軸（動工～預計完工）】

• 2021～2023年：為開發新車站大樓進行地基工程，並重建周邊基礎設施。
• 2024年：與JR高松站共構的商業設施「TAKAMATSU ORNE (タカマツ オルネ)」正式開幕。
• 2025年：號稱中四國地區最大規模的「新香川縣立體育館 (あなぶきアリーナ香川)」完工並啟用。
• 2025～2026年：外資奢華飯店（如文華東方 (Mandarin Oriental) 等）建設進入尾聲，作為國際觀光與會展產業 (MICE) 據點的功能趨於完善。

由此可見，Sunport 高松具備了帶動四國商業與觀光發展的壓倒性潛力。然而，在中長期評估該區的不動產價值時，絕對無法避開的就是「海水倒灌與海嘯風險」。

包含 Sunport 地區在內的高松市沿海一帶海拔較低，過去也曾遭遇颱風引發的海水倒灌災情。此外，專家也預測若發生南海海槽特大地震，海嘯將會沿著瀨戶內海侵襲此地。雖然都更讓這裡林立著華麗的設施，但投資人與開發商仍將其視為「位於淹水潛勢區內的不動產」，並進行著嚴格的風險評估。

沿海地區的不動產帶有平時高收益、災時高風險的「高風險、高報酬」特質，這要求投資人做出無法單靠投報率計算來衡量的投資決策。

💡 分析師觀點 都更區周邊的商業用地雖然可以期待未來的資本利得 (Capital Gain)，但仍無法完全抵銷災害潛勢圖上的風險。在評估物件時，必須將最新的淹水預測一併納入考量。

3. 沿海地區的最新基礎設施與招商引資的 BCP 措施

既然沿海地區的風險已是眾所皆知，那為何 Sunport 高松還能吸引巨額投資呢？答案就在於官方與民間攜手打造的堅固「BCP (營運持續計畫) 措施」以及基礎設施的韌性強化。

在新香川縣立體育館及外資飯店等新開發專案中，從設計階段就已導入極高規格的防災功能。舉例來說，將主要電力設備及緊急發電機配置於建築高樓層，確保萬一 1 樓遭海嘯或海水倒灌淹沒，整體設施功能也不會停擺，這已成為標準設計。此外，防波堤的建設以及作為臨時避難所的功能（例如利用人行天橋確保垂直避難動線等）也被納入了都市計畫之中。

正因為有這樣徹底的基礎設施建設，企業才能安心地將據點設在沿海地區。高松市是四國分公司經濟的中樞，在招商引資方面，越來越多企業選擇「與其擁有自己的辦公大樓，不如進駐配備最新 BCP 措施的 Sunport 地區頂級商辦」。

換言之，沿海地區的不動產價值已進入不僅取決於「有無災害風險」，更取決於「建築物面對災害在實體與系統上的應對能力」來進行評級的時代。

💡 分析師觀點 在考慮投資商辦大樓或商業設施等法人級物件時，硬體上的防災規格將直接關係到招租的成敗。詳細詢問並確認防災設備是不可或缺的步驟。

4. 災害潛勢圖淹水預測引發的高松市內地價變動趨勢

在沿海地區利用最新科技控制風險的同時，一般住宅市場中消費者的行為則顯得更為現實。「沒有必要特地住在有風險的地方」這樣的心理發酵，使得災害潛勢圖直接形塑了地價的變動趨勢。

讓我們根據實際數據，來看看高松市內交易價格的變化趨勢。

上圖是將本系統取得的實際樣本價格繪製而成的圖表。可以發現價格帶落在 100 萬日圓至 2,000 萬日圓之間，分布非常廣泛。

這裡極為關鍵的，是在取得物件資料時系統所發出的災害風險警告資訊。在本次取得實際數據時，也明確偵測到目標區域存在以下風險：

• 洪水風險：有（最大淹水深度等級 2：0.5～3公尺）
• 土石流風險：有（現象：土石流）

即便是內陸地區，在香東川 (香東川) 或新川 (新川)・春日川 (春日川) 等主要河川流域，也廣泛分布著因大雨可能引發「洪水等級 2（0.5～3公尺）」的淹水潛勢區。此外，越靠近山區，「土石流」等土石災害風險就越明顯。在購屋或投資不動產前確認這些災害資訊，如今已不再只是對各位讀者的強烈呼籲，而是成為了「絕對必備的條件」。

在目前的高松市，災害潛勢圖上「無標色（風險較低）」的區域地價相對上漲，而標色較深區域的地價則漲勢疲軟，市場上正出現明確的地價篩選效應。

💡 分析師觀點 除了過去的災害紀錄，請務必確認已將氣候變遷考量在內的最新災害潛勢圖。位於高風險區內的物件，未來在脫手（退場機制）時可能會面臨滯銷的風險。

5. 住宅需求急遽轉向內陸南移區（佛生山、太田周邊）

為了避開沿海地區的海嘯風險，高松市民近年的住宅需求正快速向內陸轉移。其中特別受歡迎的是「太田」、「佛生山」一帶；然而，由於地價飆漲與建地不足，這股需求正進一步向南邊的「香川町」方向蔓延。

這次取得的實際數據中，就包含了大量能印證此「南移趨勢」的「香川町大野 (香川町大野)」地區交易數據。

表2：香川町大野地區實際交易樣本分析（2021年第1季）

從這些數據可以看出，香川町大野地區的不動產市場非常多元且熱絡。 首先，2021年完工的新建透天厝（175㎡）以 2,000 萬日圓成交，顯示該區已成為年輕家庭以實惠價格入手新屋的首選。另一方面，1976年完工的老舊透天厝（120㎡）則以 100 萬日圓的低價成交，可以推測這是空屋流通，或是買方打算重新裝潢翻修的購屋行為。 此外，甚至有高達 1,400㎡ 的廣大土地與建物（1986年完工）以 1,400 萬日圓成交，這反映出市場上也有追求郊區特有寬敞居住環境的需求。

單看純土地的交易，單價約落在 2.5 萬～3.1 萬日圓/㎡，與市中心相比非常親民。實際數據明確印證了這種「南移骨牌效應」：被太田、佛生山地區高昂地價擠出的購屋族，為了尋求防災安心感與價格之間的平衡，轉而選擇在香川町地區置產。

💡 分析師觀點 在考慮投資或自住購買郊區物件時，鎖定新舊居民正在交替的地區（即交易類型多元的地區），未來將更容易確保物件的流動性。

6. 以琴電（高松琴平電氣鐵道）沿線為核心推動緊湊城市化

高松市為了抑制無序的市區蔓延，正積極推動將都市功能集中於市中心及大眾運輸沿線的「多核心網絡型緊湊城市 (Compact City)」。而構成其骨幹的，便是深耕地方的鐵路系統「琴電 (高松琴平電氣鐵道)」以及 JR 等軌道運輸路網。

在本次取得的環境數據中，包含了市中心近郊具備高度吸引力的基礎設施資訊。

• 最近車站：JR高德線 (JR高徳線)「栗林公園北口 (栗林公園北口)」站（單日平均上下車人次：934人）
• 學區：龜阜國小 (亀阜小学校)、紫雲國中 (紫雲中学校)
• 醫療機構：21 間（高松紅十字醫院 (高松赤十字病院)、五番丁診所 (五番丁医院)、醫療法人社團真鍋診所 (医療法人社団真鍋医院) 等）
• 土地使用分區：第1種中高層住宅專用區（建蔽率 60%、容積率 200%）

栗林公園北口站周邊鄰近日本國家特別名勝「栗林公園」，是一個自然環境與都市便利性完美融合的區域。特別是「龜阜國小」與「紫雲國中」的學區，更是高松市內數一數二的熱門文教區，深受育兒家庭的青睞，需求十分穩健。 此外，以「高松紅十字醫院」這類高級醫療機構為首，周邊密集分布著多達 21 間的診所與醫院，在日益高齡化的社會中，這成為了該地區極具吸引力的強大優勢（維持資產價值的重要因素）。

儘管需求正逐漸向郊區（香川町方向）轉移，但這些醫療、教育、交通基礎設施完善的市中心至近郊區域，在緊湊城市政策的推波助瀾下，未來的資產價值想必依然能屹立不搖。

💡 分析師觀點 「車站上下車人次」、「明星學區」、「有無大型綜合醫院」是支撐不動產價值的四大要素。在挑選物件時，請務必量化檢視這些環境數據。

7. 兼顧防災能力與資產價值：高松地區最新不動產投資策略

綜合上述沿海地區的都市更新、需求向內陸轉移，以及緊湊城市化的進展，我們為您總結高松地區不動產投資與購屋的最新策略。

實際數據中，也包含了位於高松市中心東側「觀光町 (観光町)」的交易數據。

• 中古大樓等（觀光町）：面積 65㎡（3房2廳1廚/3LDK），1988年完工，交易價格 790 萬日圓，鄰近商業區（建蔽率 80%、容積率 300%）

屋齡超過 30 年的中古大樓以 790 萬日圓成交。享有靠近市中心的便利性，卻能以不到 1,000 萬日圓的預算買下 3LDK 的格局，這點無論對自住客，或是對投資客（重新裝潢後出租等）來說，都極具吸引力。

【未來的高松地區投資策略】

1. 鎖定自住家庭客群： 開發從佛生山、太田延伸至香川町的「南移區」透天厝與土地。關鍵在於精準避開災害風險（河川氾濫、土石流）的地段選擇。
2. 追求租金收益 (Income Gain)： 針對龜阜國小、紫雲國中等「文教區」，或是高松紅十字醫院周邊等「醫療完善區」的老舊大樓進行翻修投資。
3. 追求資本利得 (Capital Gain)： 投資受惠於 Sunport 高松都更的沿海地區至高松站周邊之商業不動產。然而，此策略適合高階投資人，前提是必須具備高規格的 BCP 措施並能承受淹水風險。

在災害風險與都市開發活力交織的高松市，想靠單一策略持續獲利是相當困難的。如今，投資人比以往任何時候都更需要具備「鑑賞力」，能夠一手拿著災害潛勢圖，一邊將宏觀的都市計畫（緊湊城市）與微觀的交易數據（單價、屋齡）進行交叉比對。

💡 分析師觀點 分散投資區域是最大的風險規避手段。例如將沿海地區的獨立產權大樓套房，與內陸地區的透天厝出租產品進行搭配，時刻留意投資組合的平衡。

8. 總結：與災害風險共存的次世代都市典範及未來展望

藉由 2026 年防災週的契機，我們為您檢視了香川縣高松市的最新不動產市況。

雖然 Sunport 高松華麗的都市更新推升了城市的經濟價值，但對於海水倒灌與海嘯等自然威脅的敬畏，也確實讓市民在挑選住處時轉向了內陸南移區。正如香川町大野的實際交易數據所顯示，在郊區安全地帶的多元住宅需求，未來將持續發酵。同時，像栗林公園周邊這類基礎設施完善、作為緊湊城市核心的區域，也將繼續維持其高昂的資產價值。

不動產的價值已不再僅由「與車站的距離」或「外觀設計」來決定。如何準確掌握看不見的災害風險，並將其反映在價格上，將是未來不動產交易的最重要課題。高松市作為一個災害風險與都市發展共存的「次世代地方城市典範」，未來勢必將持續受到日本全國的矚目。

希望您在做投資決策或挑選理想家園時，能善加利用本文所介紹、基於實際數據的客觀分析。

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