隨著 2026 年「防災週」的到來，在日本的房地產市場中，都市防災與災害風險 (Hazard Risk) 評估已成為前所未有的重要投資判斷因素。特別是在南海海槽 (Nankai Trough) 發生巨大地震機率攀升的背景下，擁有海嘯潛勢區的地方核心城市，其房地產動向可說是重新衡量風險與報酬平衡的絕佳典範。
本文將以德島縣德島市 (Tokushima City, Tokushima Prefecture) 最新實際交易數據（統計期間：2021～2025 年）為基礎，深度分析市中心的淹水風險，以及需求轉移至內陸高地地區的真實情況。透過本文，您將獲得以下重要的投資洞察：
- 災害風險顯著化：德島市中心及吉野川 (Yoshino River) 河口區域，面臨最高 3 至 5 公尺的洪水與海嘯淹水風險，購置前確認災害潛勢圖已成為必備條件。
- 需求轉向內陸高地：住宅與企業據點為落實 BCP（營運持續計畫），紛紛轉移至海嘯風險較低的內陸地區，如名東町 (Myodo-cho) 與國府町 (Kokufu-cho) 周邊，此需求趨勢相當顯著。
- 房地產價值兩極化：在商業區（容積率 400%）的便利性，與郊區市街化調整區域 (Urbanization Control Area，即限制開發區) 的安全性之間，投資者的評估標準正發生巨大轉變。
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1. 2026 年防災週：南海海槽海嘯預測與都市防災現況
在日本的各大主要城市，防災基礎設施的建置及隨之而來的房地產價值重新評估，已被視為國家級課題。尤其是德島市，其市中心建立在吉野川廣大的河口三角洲上，地理位置使其時刻面臨南海海槽大地震引發的海嘯，以及大型颱風帶來的洪水風險。
下表為透過「物件鑑賞研究 (Mekiki Research)」系統所取得，德島市近期房地產交易市場的概要數據。
| 指標 | 數據內容（統計期間：2021～2025 年） |
|---|---|
| 調查對象區域 | 德島縣德島市 |
| 總交易件數 | 2,968 件 |
| 平均交易價格 | 約 2,030 萬日圓（20,303,752 日圓） |
| 中位數交易價格 | 1,300 萬日圓 |
| 價格區間 | 500 日圓 ～ 14 億日圓 |
| 平均單價 | 約 5.8 萬日圓 / ㎡ |
| 災害風險資訊 | 洪水風險：有（最大淹水深度 3～5 公尺） / 土石流風險：無 |
從這份數據可以看出，儘管市場交易熱絡（超過 2,900 件），但平均交易價格（約 2,030 萬日圓）與中位數（1,300 萬日圓）之間存在落差，顯示部分大型交易（最高達 14 億日圓）拉高了平均值，市場呈現傾斜狀態。此外，整體調查區域皆面臨「最大淹水深度 3 至 5 公尺」的嚴峻洪水與海嘯風險，這意味著在進行 B2B 房地產投資或挑選企業據點時，都市防災的考量絕對不可或缺。
2. 德島市中心（吉野川河口域、沖濱地區等）淹水風險最新驗證
在評估房地產價值時，除了地段的便利性，評估「該地有多安全」的韌性（Resilience）指標也備受重視。根據最新的災害風險數據，德島市中心雖然土石流風險標示為「無（無現象登記）」，但洪水風險則被判定為「有」，且最大淹水深度等級高達「3 至 5 公尺」。
這代表萬一發生南海海槽地震引發的大海嘯，或是前所未見的暴雨導致吉野川氾濫，一般的木造房屋可能會有淹沒至二樓的危機。因此，對於有意在該區域購置房地產或進行開發的投資者及開發商而言，購買前確認最新的災害潛勢圖是絕對必要的步驟，這也是我們希望強烈提醒各位讀者的一點。
基於 3 至 5 公尺的淹水風險，市中心在進行新建案開發時，將電力設備與重要基礎設施配置於建築物二樓以上，或是採用底層架空 (Piloti) 設計的公寓大樓，正逐漸成為標準作法。災害風險已不再只是單純的負面因素，為了因應風險而增加的建築成本（風險溢價），也開始反映在房地產的價格之中。
3. 海嘯災害潛勢圖對市中心房地產價值與開發計畫的影響
德島市的市中心是行政機關與商業設施聚集的都市機能核心。從實際數據來看，市中心的環境資訊顯示其被劃定為「土地使用分區：商業區」、「建蔽率：80%」、「容積率：400%」，屬於可高度開發利用的地帶。此外，在四國旅客鐵道 (JR Shikoku) 的「阿波富田站 (Awa-Tomida Station)」（單日進出站客數：850 人）周邊，配合緊湊城市（Compact City）政策的推動，也維持著一定程度的房地產需求。
然而，如前所述，該區域與海嘯、洪水風險相伴。以投資者的角度來看，商業區高達 400% 容積率的開發潛力固然誘人，但為了防範水患所增加的初期投資與高額保險費，也成為壓縮投資報酬率的因素。
舉例來說，安宅 (Atake) 地區的一間中古公寓（用途：住宅，建於 1985 年，格局 1DK，面積 20 ㎡），在 2021 年第一季的交易價格為 190 萬日圓。該物件雖位於「準工業區（建蔽率 60%、容積率 200%）」，但由於屋齡老舊，加上又是位於災害警戒區內的小型物件，可推測其資產價值的上漲空間受到了壓抑。此外，該筆交易的單價資訊顯示為 null，這類公開交易數據較少的區域，在進行投資判斷時，必須與周邊行情進行精密的比較。
4. 住宅與企業據點需求轉向內陸高地地區（名東町、國府町周邊）
隨著市中心的淹水風險被廣泛認知，德島市的房地產市場發生了明顯的「需求地理轉移」。具體表現為大眾對名東町、國府町周邊等內陸高地地區的關注度日益攀升。
特別是重視營運持續計畫（BCP）的企業將辦公室與物流據點遷移，以及自住客為了確保安全的居住地，這兩股強大的驅動力正發揮作用。從實際的交易樣本中也能看出，郊區的交易正變得日益熱絡。
例如，在川內町 (Kawauchi-cho) 2021 年第一季的土地交易中，面積 230 ㎡ 的建地以 560 萬日圓（約 2.4 萬日圓 / ㎡）成交，而面積 260 ㎡ 的建地則以 750 萬日圓（約 2.9 萬日圓 / ㎡）成交。另外，大谷町 (Otani-cho) 一塊面積達 1,100 ㎡ 的廣大土地，交易價格為 2,100 萬日圓（約 1.9 萬日圓 / ㎡）。
值得注意的是，這些土地多半被劃定為「市街化調整區域 (Urbanization Control Area)（建蔽率 70%、容積率 200%）」。原本市街化調整區域是嚴格限制開發的地區，但為了容納以安全性為優先的市場需求，現有建地的買賣及符合特定條件的開發行為正穩步進行中，數據充分反映了此一現況。
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5. B2B 房地產投資中的災害風險量化與「物件鑑賞研究 (Mekiki Research)」的運用
在企業間的房地產交易（B2B）或機構投資者建立投資組合時，災害風險的量化已是不可避免的程序。像德島市這樣，平均交易價格約為 2,030 萬日圓，卻同時存在高達 14 億日圓大型交易的市場中，微觀的立地條件對價格有著決定性的影響。
支撐房地產價值的，不單只有安全性，生活基礎設施的完善程度也是重要因素。根據本次取得的數據，調查區域周邊設有「新町小學 (Shinmachi Elementary School)」與「富田國中 (Tomida Junior High School)」等教育機構（學區），可預期家庭客群的穩固需求。
此外，醫療機構的密集度也值得一提。該區域內共有 39 家醫療機構，由「福田整形外科醫院 (Fukuda Orthopedic Hospital)」及「中洲八木醫院 (Nakasu Yagi Hospital)」等核心醫院，以及「地方職員共濟組合德島縣支部直營診療所 (Local Public Service Mutual Aid Association Tokushima Branch Clinic)」等診所構成綿密的醫療網絡。在日本高齡化社會的趨勢下，這些豐富的醫療資源將成為支撐房地產價值的強大後盾。投資者必須在水患風險的負面影響與基礎設施完善的正面優勢之間取得平衡，進行精密的投資報酬率計算。
在部分樣本中（如大松町 (Omatsu-cho) 100 ㎡ 的土地及建物，交易價 350 萬日圓等），會出現單價或每平方公尺單價為 null 的情況。即使遇到這類數據缺失，只要善用「物件鑑賞研究 (Mekiki Research)」系統，結合周邊類似交易以及醫療、教育設施的完善度，便能高精準度地推估市價的合理性。
6. 德島市未來的防災基礎設施建置與提升韌性的措施
探討德島市房地產市場的未來時，絕不能忽視政府在軟硬體防災基礎設施上的建置動向。諸如吉野川流域的強化堤防工程、海嘯避難塔的興建，以及將現有堅固的 RC 鋼筋混凝土建築（如商業設施的立體停車場）指定為海嘯避難大樓等，各項提升整體城市韌性的施策正加速推動中。
如前所述的川內町「第一種中高層住宅專用區 (Category I Mid/High-Rise Oriented Residential Zone)」的中古屋交易（建於 1978 年，木造，面積 165 ㎡，建蔽率 60%、容積率 200%，成交價 700 萬日圓），採用舊耐震標準的木造房屋交易依然存在。推動這類物件的耐震補強工程，以及擴大防淹水老屋翻修的補助制度，將是未來活絡成屋市場的重要關鍵。對開發商而言，除了興建新成屋，「以防災韌性為附加價值的老屋翻修事業」更蘊藏著巨大的商機。
7. 邁向 2030 年的德島地區房地產市場預測與新興開發潛力
從 2026 年到 2030 年，德島市的房地產市場將經歷「風險視覺化」與「重新配置於合適地點」的典範轉移（Paradigm Shift）。
在市中心（商業區），將會善用容積率 400% 的高開發潛力，以底層架空 (Piloti) 或具備防水設計的商業店面作為低樓層，中高樓層則做為住宅或辦公室，這種「立體避險型混合開發」將成為主流。在阿波富田站周邊等具備交通樞紐功能的區域，這類高附加價值住宅的投資前景依然備受期待。
另一方面，國府町與名東町等內陸高地地區，將從單純的「避難所」邁入進化為「新興據點城市」的階段。若市街化調整區域的法規鬆綁討論取得進展，將具備創造前所未有新房地產需求的潛力，例如大型物流設施、資料中心，以及環保型的智慧城鎮 (Smart Town) 開發等。考量到未來的開發空間，目前約 5.8 萬日圓 / ㎡ 的平均單價，相較於日本全國其他地方城市，仍具備相當的投資吸引力。
8. 總結：落實都市防災為德島市房地產價值帶來的重塑
藉由 2026 年防災週的契機驗證德島市的最新數據，我們清楚發現，南海海槽巨大地震的海嘯預測（最大 3 至 5 公尺的淹水風險）已開始深深影響房地產市場的定價與考量。
2021 年至 2025 年間近 3,000 件的交易數據，鮮明地反映出市場兩極化的樣貌：市中心正摸索如何與災害風險共存，而基於安全考量的需求則紛紛轉移至內陸高地。在進行 B2B 房地產投資及挑選企業據點時，除了土地使用分區及容積率等傳統規格外，「該地是否具備保護生命與事業的韌性？」這項提問，將成為未來決定房地產價值最重要的指標。
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