【2026防災週】防範南海海槽地震：愛媛縣松山市中心淹水與耐震風險及地價走勢之相關性分析～城山、道後周邊房地產價值走向～

2026年，在迎接全國性「防災週」到來之際，房地產市場最關注的焦點便是如何防範以「南海海槽特大地震 (南海トラフ巨大地震)」為首的史無前例自然災害。再加上氣候變遷所導致的極端天氣現象，城市的「韌性 (Resilience)」已成為決定房地產價值的最重要因素。

本文將聚焦於四國地區人口最多的愛媛縣松山市 (愛媛県松山市) 中心區域，並根據「Mekiki Research (物件目利きリサーチ)」最新取得的數據，從專業房地產分析師的角度，深入探討淹水與耐震風險跟地價走勢之間的相關性。

透過本文可獲得的投資洞見：

• 2021至2025年松山市中心區域實際交易數據（6,940筆）所顯示的災害風險與地價之連動性
• 預估3至5公尺的淹水深度與土石流風險對房地產估值造成的具體影響及對策
• 納入強化防災功能的2026年最新房地產投資策略與區域選擇要點

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1. 2026防災週：對南海海槽地震的危機感升溫及其對房地產市場的影響

在2026年的日本房地產市場中，最顯著的典範轉移就是「防災能力」已直接與「資產價值」畫上等號。隨著南海海槽地震臨時情報機制的確立，人們對特大地震的迫切危機感日益增加。從機構投資人到購買自用住宅的民眾，確認「災害潛勢圖 (ハザードマップ)」已成為房地產交易中不可或缺的絕對前提。

愛媛縣松山市作為四國的經濟與文化中心，是一座歷史悠久的地方核心城市。該市面臨瀨戶內海，氣候溫暖且自然資源豐富；然而，一旦發生南海海槽特大地震，預計將面臨強烈搖晃與海嘯，沿海地區與河川流域更可能出現土壤液化及淹水災情。

從房地產分析師的觀點來看，城市魅力與災害風險往往處於權衡（Trade-off）關係。但在最新的房地產市場中，主流策略已不再僅是單純的「避開風險」，而是「正確評估風險，並以合理價格取得已採取適當對策（如 BCP：營運持續計畫及硬體補強）的物件」。本企劃將透過松山市的實際交易數據，為您揭開市場如何將災害風險反映在價格上。

2. 愛媛縣松山市中心區域的地理特性與預估的最大級別災害風險

首先，讓我們先從數據來掌握松山市中心區域（緯度：33.8392，經度：132.7656 周邊）的房地產市場全貌與城市特性。以下的圖表為「Mekiki Research (物件目利きリサーチ)」後台系統（串接國土交通省 API 及國土地理院災害潛勢圖）所取得的2021年至2025年實際數據。

正如數據所示，松山市中心區域以伊予鐵道 (伊予鉄道)「松山市車站 (松山市駅)」為起點，單日上下車人數約達 17,758 人，是四國最大規模的交通樞紐。在土地使用分區方面，該區為建蔽率 80%、容積率 600% 的商業區，允許高度開發利用，城市功能極為密集。

更值得一提的是，目標區域周邊聚集了高達 64 間醫療機構，包含「松山笠置紀念心血管醫院 (松山笠置記念心臓血管病院)」、「野本紀念醫院 (野本記念病院)」及「梶浦醫院 (梶浦病院)」等。此外，還有「味酒小學 (味酒小学校)」與「勝山中學 (勝山中学校)」等完善的教育資源，為自住客群塑造了極具吸引力的居住環境。平均交易價格約為 2,450 萬日圓，中位數為 1,600 萬日圓，展現出地方城市穩健的剛性需求；其中更可見到高達 15 億日圓的大型商用不動產交易。

然而，另一方面，災害潛勢資訊卻亮起了明確的警訊。

3. 城山與縣政府周邊區域的海嘯・內水氾濫風險與地價走勢之相關分析

與城市功能密集發展互為表裡的就是水災風險。根據實際數據，松山市中心特定區域的洪水潛勢被判定為「有風險」，預估最大淹水深度達到「等級3（3至5公尺）」。

身為分析師，我必須向房地產投資人及有意購屋的民眾強烈呼籲，千萬不可輕忽「3至5公尺」這個數據的嚴重性。這意味著一般的透天厝將被淹沒至二樓屋簷下；即便是公寓大樓或商業大樓，一樓的大廳、底層挑空區（騎樓），甚至地下室的機電設備空間也將完全泡水。在購屋前，絕對不能僅依賴「不動產說明書 (重要事項説明書)」上的確認，務必親自帶著災害潛勢圖，實際到現場走訪確認地形高低差（微地形）。

觀察其與地價走勢的相關性可以發現，在這些淹水風險較高的區域，市場已逐漸形成將風險納入考量的定價機制。特別是在容積率 600% 的商業區，開發商在進行新建案時，必須採取將機電設備移至頂樓或中間樓層等防洪措施（BCP 對策）。這些增加的建築成本，成為壓低土地取得價格（素地價格）的因素。但反過來說，具備完善防水基礎設施的新成屋或屋齡較新的物件，在該區域內的稀有性大幅提升，往往能獲得租客的高度青睞，進而維持較高的租金單價。

4. 道後溫泉與城東區域的耐震・土石災害風險與地區韌性

談到松山市的房地產市場，絕對不能忽略位於東部的「道後溫泉 (道後温泉)」與「城東 (城東)」區域。這些區域擁有風景優美的住宅區，但由於位處山麓地帶，因此潛藏著不同類型的災害風險。

從實際數據中，我們可以確認到「石手白石 (石手白石)」區域（第一種低層住宅專用區，建蔽率 50%，容積率 80%）的交易案例：

• 住宅用地（土地含建物）：2,700 萬日圓（120㎡，2020年建，木造）
• 住宅用地（僅土地）：1,100 萬日圓（約 5.5 萬日圓/㎡，190㎡）
• 住宅用地（僅土地）：680 萬日圓（約 2.9 萬日圓/㎡，230㎡）

雖然這裡是深受歡迎的寧靜低層住宅區，但在災害潛勢數據上卻明列了「有土石災害風險（土石流）」。在此提醒各位讀者，購買靠近山區的土地時，務必確認地方政府的防砂指定狀況，以及現有擋土牆的狀況（如排水孔功能是否衰退、有無裂縫等）。

在石手白石僅有土地的交易中，出現了約 2.9 萬日圓/㎡ 的較低單價。推測這極有可能是因為該地被指定為土石災害特別警戒區（紅區）或警戒區（黃區），或是為了建築需要重建堅固的擋土牆、改良地盤等額外的安全對策成本，對土地價格產生了負面影響。反之，2020年建造的木造住宅以 2,700 萬日圓成交的案例，則顯示只要符合最新耐震標準並完善土石災害防護的物件，便能在市場上獲得合理的韌性評價並順利流通。

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5. JR松山車站周邊都更強化防災功能對房地產價值帶來的效益

松山市目前正在進行包含「JR松山車站 (JR松山駅)」周邊鐵路高架化在內的大規模都市更新，這成為帶動整體房地產市場的觸媒。都更計畫的一大目的，不僅是整合過去被分割的東西向交通樞紐，更在於建立作為廣域避難場所與臨時收容設施的「防災據點」。

讓我們來看看周邊住宅區「今在家 (今在家)」區域的交易數據：

• 住宅用地（僅土地）：1,300 萬日圓（約 8.2 萬日圓/㎡，160㎡，第一種低層住宅專用區）
• 住宅用地（土地含建物）：2,700 萬日圓（140㎡，木造）

這裡值得注意的是，在今在家「土地含建物」的交易中，屋齡（buildingYear）數據顯示為「null（缺失）」。在房地產交易中，公開交易數據較少的區域，或是存在未登記的增改建、附帶屋齡不詳老屋的土地交易，其實並不罕見。身為投資人，必須坦然面對數據缺失的情況，為了估算出這些物件的合理價格，務必與周邊的空地行情（約 8.2 萬日圓/㎡）進行比較，並委託專家進行詳細的房屋檢驗（現況調查）。

鄰近強化防災功能的車站周邊都更區的住宅地，由於未來資產價值有望維持或提升，因此以低價買進這類屋齡老舊或屋齡不詳的物件，再將其翻新（Renovation）至符合現代耐震與節能標準的投資手法，蘊含著極高的潛力。

6. 透過「Mekiki Research」解讀松山市土壤液化風險與市價的落差

在南海海槽特大地震中，與搖晃本身同樣可怕，甚至有過之而無不及的，就是「土壤液化現象」導致的建築物不均勻沉陷。特別是重量較重的 RC（鋼筋混凝土）結構建築，地盤液化將帶來致命的破壞。

從實際數據中，我們可以確認「岩崎町 (岩崎町)」（第一種中高層住宅專用區，建蔽率 60% / 容積率 200%）的集合住宅交易案例：

• 住宅用地（土地含建物）：2,900 萬日圓（165㎡，1985年建，RC造）

這棟交易價格為 2,900 萬日圓的 RC 造集合住宅，建於1985年。由於是在1981年《建築基準法》修訂後的「新耐震標準」下建造，因此具備一定的耐震能力。然而，目前屋齡已近40年，混凝土的中性化及過去微小地震累積造成的裂縫擴大，成為隱憂。

更重要的是地盤風險。在松山市的平原地區，土壤液化風險並非為零。以現今最新的知識來看，1985年當時的地質調查與打樁標準可能有所不足。相對於松山市平均單價約 8 萬日圓/㎡，這種規模的 RC 集合住宅僅以 2,900 萬日圓成交，背後的原因可以分析為：未來的龐大修繕成本，以及耐震補強與防液化措施所需的潛在風險溢價，已從實際市價中被折價（落差）扣除。在被高表面投報率吸引之前，徹底進行地盤風險的盡職調查（Due Diligence）是不可或缺的。

7. 將災害風險納入考量的未來松山區域房地產投資與開發策略

截至 2026 年，松山市累計 6,940 筆的龐大交易數據告訴我們的是「風險的兩極化」以及隨之而來的「價格兩極化」。

高達 15 億日圓的大規模交易存在，證明了機構投資人與大型開發商對松山市的發展潛力給予高度評價。他們充分利用商業區 600% 的容積率，同時憑藉壓倒性的資本實力進行「風險規避」，例如採用底層挑空結構（騎樓式建築）以克服等級3（3至5公尺）的淹水風險、將緊急電源設置於高樓層，以及導入免震與制震結構。

另一方面，對於個人房地產投資人及自住客群而言，2026年以後的最佳策略將是以下三點：

1. 災害潛勢圖的反向操作策略：鎖定完全排除土石災害（土石流）及3公尺以上淹水風險，位於台地或微高地的中古物件。
2. 確認基礎設施的備援能力：選擇如松山市車站周邊，鄰近醫療機構（聚集 64 間）與行政機關，在災害發生時基礎設施復原順位最高的區域物件。
3. 提升數據缺失物件的價值：在屋齡不詳或數據較少的區域中，發掘被埋沒的低價物件，透過精準的房屋檢驗與耐震補強讓其重獲新生。

8. 總結：城市防災能力的視覺化正在改變地方核心城市的房地產評估標準

在今天的企劃中，我們配合防災週的重要節點，根據松山市中心區域的實際數據，分析了防範南海海槽地震的房地產市場最前線。

平均交易價格約 2,450 萬日圓、擁有單日約 17,758 人次使用的交通基礎設施，以及聚集高達 64 間醫療機構的松山市，毫無疑問蘊藏著極高的投資潛力。然而，淹水深度 3至5 公尺的洪水風險與土石流風險等大自然威脅，也始終潛伏在腳下。

未來的房地產價值，將不再單純由「距離車站的遠近」或「屋齡」來決定。在「城市防災能力視覺化」不斷推進的當下，能正確認知風險並具備足以抵禦災害的韌性物件，才能持續維持真正的資產價值。

正在考慮投資房地產或購買自用住宅的各位，請務必基於數據做出冷靜的判斷，追求安全與資產價值的雙贏。

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