2026年9月24日，剛過完「敬老之日 (敬老の日)」，想必有不少家庭趁著這個時節，聚在一起討論老家父母未來的退休生活，或是自己晚年的居住規劃吧。在高齡化日益嚴重的日本，越來越多人選擇從郊區寬敞的透天厝，搬遷至生活機能便利的市中心小坪數住宅。這種被稱為「市中心居住 (まちなか居住)」的生活型態，正迅速受到大眾的關注。
特別是本次要介紹的岐阜縣岐阜市 (岐阜県岐阜市)，從 JR 岐阜站 (JR岐阜駅) 及名鐵岐阜站 (名鉄岐阜駅) 周邊一路延伸至柳瀨 (柳ヶ瀬) 地區，正進行著大規模的都市更新（再開發）計畫。將醫療、商業與公共基礎設施集中於步行可達的範圍內，使其成為極受矚目的「緊湊型城市 (Compact City)」典範。
本文將以專業房地產分析師的視角，帶您深入剖析岐阜市最新的房地產交易數據與都更動態。不僅是銀髮族的自住需求，對於育兒家庭與投資客而言，岐阜市中心的資產價值與未來的宜居性同樣是不容錯過的焦點，我們將為您進行全面解析。
本文結論與投資・自住潛力
- 兼顧自住需求與資產價值：隨著岐阜市推動緊湊型城市化，市中心正蛻變為一個適合從銀髮族到育兒世代等跨世代居住的街區，有望長期維持穩定的資產價值。
- 都更帶動生活機能飛躍性提升：包括岐阜站北側的雙塔都更案（預計 2029～2030 年度完工），以及名鐵岐阜站商業設施「ect (イクト)」的翻新（預計 2027 年度），具體的成長動能接連不斷。
- 市場流動性高且價格親民：2021～2025 年的交易件數高達 6,376 件，市場非常活絡。平均交易價格約 2,088 萬日圓（中位數 1,500 萬日圓），無論是自住或投資，都是相當容易進場的市場環境。
- 完善的住宅補助制度：提供如「岐阜市中心市街地新築住宅取得助成金 (岐阜市中心市街地新築住宅取得助成金)」等制度，包含育兒加碼在內，最高可獲得 90 萬日圓的補助，強力支持民眾移居市中心。
1. 前言：在敬老之日思考「未來的居住規劃」與選屋策略
| 調查對象區域基本資訊 | 實際數據詳細 |
|---|---|
| 對象地區 | 岐阜縣岐阜市（自治體代碼：21201） |
| 最近車站 | 岐阜站（東海旅客鐵道 / 東海旅客鉄道） |
| 周邊土地使用分區 | 商業區 (商業地域) |
| 建蔽率 / 容積率 | 80% / 400% |
以敬老之日為契機，銀髮族的「換屋」成為了一個熱門話題。年輕時在郊區購買的寬敞透天厝，在育兒階段或許是理想之選；但當孩子各自成家，剩下夫妻倆的退休生活時，過大坪數的打掃、庭院的維護，以及定期的修繕等，都會成為維持管理的沉重負擔。而其中最大的難題便是「開車」。
為了解決這些課題，日本全國各地的核心城市都在推廣「市中心居住」。正如上述實際數據所示，岐阜站周邊的市中心被劃定為「商業區」，允許 80% 的建蔽率與 400% 的容積率，具備高度的土地利用價值。這意味著車站周邊能夠集中建設中高層住宅大樓與商業大樓，正好擁有打造不依賴汽車、步行即可生活之「集中型住宅」的優越潛力。
2. 為什麼現在流行「市中心居住」？銀髮族嚮往市中心的理由
| 岐阜市市中心的醫療與生活環境 | 實際數據佐證 |
|---|---|
| 周邊醫療機構數量 | 18 間設施 |
| 主要綜合醫院等 | 朝日大學醫院 (朝日大学病院)（醫院） |
| 鄰近的專科診所 | 山內眼科 (山内眼科)（診所）、古田婦產科診所 (古田産科婦人科クリニック)（診所）等 |
對銀髮族來說，選擇居住環境時最看重的就是「就醫的便利性」。請試著想像一下，隨著年齡增長，未來某天繳回汽車駕照後的生活。如果住在郊區，每次看病都得轉乘公車或拜託家人接送，這不僅會造成心理上的負擔，更可能成為阻礙獨立生活的因素。
從實際數據來看，岐阜站周邊區域密集聚集了多達 18 間醫療機構，其中包括作為地區醫療核心的「朝日大學醫院」，以及「山內眼科」、「古田婦產科診所」等專業診所，且都在步行範圍內。無論是日常的身體微恙還是專業的治療，都能在近距離內解決，這樣的環境直接關係到晚年的生活品質 (QOL)。日常購物與看病都能靠雙腳完成，這種「步行即可滿足生活所需的環境」，正是銀髮族紛紛嚮往市中心的最大理由，同時也成為支撐房地產價值最堅實的自住需求基礎。
3. 岐阜縣岐阜市的緊湊型城市戰略與市中心的進化
| 岐阜市房地產交易概況 | 實際數據（2021～2025年實績） |
|---|---|
| 總交易件數 | 6,376件 |
| 平均交易價格 | 約 2,088 萬日圓 |
| 中位數交易價格 | 1,500 萬日圓 |
| 平均單價 | 約 5.2 萬日圓/㎡ |
| 交易價格區間 | 500 日圓 ～ 11 億日圓 |
岐阜市政府明確提出了「緊湊型城市戰略」，致力於活化市中心。因為在人口減少的社會中，為了抑制上下水道等基礎設施的維護成本，同時維持高水準的居民服務，將城市機能集中於市中心是不可或缺的作法。
從上述的房地產交易數據（2021～2025年）可以看出，整個岐阜市的交易件數高達 6,376 件，非常豐富。平均交易價格約 2,088 萬日圓，中位數為 1,500 萬日圓，作為地方核心城市，維持著極度健全的市場流動性。雖然平均單價約為 5.2 萬日圓/平方公尺，但最高交易價格卻高達 11 億日圓，由此可看出商業區及站前黃金地段正吸引著大規模的資金投入。在從郊區搬遷至市中心的趨勢加速下，可以分析出城市機能集中的市中心優質地段，未來極有可能產生更高的溢價空間。
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4. 岐阜站・柳瀨地區的都市更新：醫療與商業齊全的「步行宜居城市」
| 都更計畫時程表 | 預計時間・概要 |
|---|---|
| 2023年完工 | 柳瀨 Grassle 35 (柳ケ瀬グラッスル35)（地上35層樓綜合大樓）完工 |
| 2027年度預計 | 共構於名鐵岐阜站的商業設施「ect」重新開幕 |
| 2029年度預計 | 岐阜站北中央東地區都更大樓（約30層樓）預計完工 |
| 2030年度預計 | 岐阜站北中央西地區都更大樓（約20層樓）預計完工 |
從岐阜站周邊一路延伸至柳瀨商店街的中心區域，目前正處於可謂百年一遇的巨大變革中。以 2023 年完工的超高層綜合大樓「柳瀨 Grassle 35」為起點，一連串龐大的都市更新計畫正在如火如荼地進行。
在未來的時程中，特別值得關注的是與名鐵岐阜站共構的商業設施「ect」的動向。雖然最初曾考慮拆除，但經過計畫調整後，預計將於 2027 年度作為全新的商業設施重新開幕。這將使日常的購物環境再次升級。
此外，JR 岐阜站北口正在進行雙塔型的巨型都更案。雖然受到近年建築成本高漲的影響，原計畫的規模與時程有所調整，但東棟（約 30 層樓）預計於 2029 年度、西棟（約 20 層樓）預計於 2030 年度完工，專案正穩步推進中。當這些新設施透過行人空橋 (ペデストリアンデッキ) 實現無縫連接時，站前行人的動線與便利性將獲得戲劇性的提升。從房地產投資的角度來看，在這些核心設施完工、城市的真正價值完全反映在房價之前的「現在（2026年～2028年）」，可說是自住與投資最佳的評估時機。
5. 沒車也能舒適生活！完善的大眾運輸與日常便利性
| 郊區・周邊區域的交易範例（比較用實際數據） | 交易價格 / 面積 / 土地使用分區 / 屋齡 |
|---|---|
| 大洞紅葉之丘 (大洞紅葉が丘)（土地與建物） | 800 萬日圓 / 220㎡ / 第一種低層住宅專用區 (第１種低層住居専用地域) / 1999年建 |
| 岩崎 (岩崎)（土地與建物） | 230 萬日圓 / 130㎡ / 第一種低層住宅專用區 / 1965年建 |
| 池之上町 (池ノ上町)（土地與建物） | 150 萬日圓 / 75㎡ / 第二種住宅區 (第２種住居地域) / 1958年建 |
| 芥見海戶山 (芥見海戸山)（土地） | 230 萬日圓 / 70㎡ / 準工業區 (準工業地域) / 單價約 3.3 萬日圓/㎡ |
讓我們來看看實際的交易數據。在岐阜市郊區寧靜的住宅區大洞紅葉之丘，一棟建於 1999 年、擁有 220㎡ 寬廣占地的住宅，以 800 萬日圓成交。此外，岩崎（第一種低層住宅專用區，建蔽率 50%・容積率 80%）或池之上町的高齡老屋，則落在 150 萬至 230 萬日圓這種非常親民的價格區間。
這些物件的確很適合建立在擁有多輛汽車的車輛社會前提下，享受「寬敞舒適的家庭生活」。然而，若銀髮族要在此長期居住，確保購物與就醫的交通工具勢必會成為一大瓶頸。只要搬遷至大眾運輸路網密集、且因都更而建置完善人行道的市中心，即便省下養車費用並免去交通事故風險，依然能過上獨立且舒適的生活。賣掉郊區的透天厝，將資金用來購買市中心的中古公寓或小坪數住宅，這種資產重組（縮減居住規模 / Downsizing）已成為現代銀髮族換屋的經典模式。
6. 不只銀髮族！對育兒家庭也很友善的職住臨近與安心環境
| 住宅補助制度與災害風險資訊 | 詳細內容 |
|---|---|
| 岐阜市中心市街地新築住宅取得助成金 | 房屋貸款金額的 10% 以內（基本額 20～50 萬日圓）<br>※針對育兒家庭，依子女數量加碼 20～40 萬日圓（最高 90 萬日圓） |
| 洪水災害風險 | 有風險（最大淹水深度等級4：5～10公尺 / 最大浸水深ランク4：5〜10m）※需提高警覺 |
| 土石流災害風險 (土砂災害リスク) | 無風險 |
能享受市中心居住紅利的不僅僅是銀髮族。在雙薪家庭成為常態的現代，對育兒家庭而言，「職住臨近（縮短通勤距離）」與「購物的便利性」，能為家庭帶來無可取代的相處時間與餘裕。
為促進民眾定居市中心，岐阜市設立了「中心市街地新築住宅取得助成金」制度。無論是市內搬遷或從外縣市移入，最高可獲得 50 萬日圓的補助；針對育兒家庭，還會根據子女數量額外加碼 20～40 萬日圓，總計最高可獲得 90 萬日圓的豐厚補助。政府如此強力的誘因，成為推動市中心居住的一大助力。
不過，在購買房地產時絕對要確認的是「災害風險 (Hazard Risk)」。正如實際數據所示，受長良川 (長良川) 等河流影響的岐阜站周邊低窪地區，存在著「洪水災害（最大淹水深度等級4：5～10公尺）」的風險。但另一方面，並無土石流災害的風險。在購屋時，選擇防洪能力較佳的大樓中高樓層，或是購買透天厝時將地基設計墊高，並事先確認避難路線等措施是不可或缺的。正確認識風險並做好適當的防範，是專業選屋的鐵則。
7. 從資產價值的角度看岐阜市市中心的自住需求與房地產未來性
| 市中心與周邊區域的單價比較 | 平均單價（日圓/㎡） | 土地使用分區 |
|---|---|---|
| 岐阜市整體（平均） | 約 5.2 萬日圓/㎡ | - |
| 芥見海戶山（範例） | 約 3.3 萬日圓/㎡ | 準工業區 |
| 庵町 (庵町)（範例） | 約 2.6 萬日圓/㎡ | 準工業區 |
| 岩崎（範例） | 約 3.2 萬日圓/㎡ | 第二種中高層住宅專用區 (第２種中高層住居専用地域) |
上方的圖表視覺化了 2021 年第 1 季岐阜市內的部分實際交易價格。雖然整體的平均交易單價約為 5.2 萬日圓/㎡，但與郊外準工業區的芥見海戶山（約 3.3 萬日圓/㎡）及庵町（約 2.6 萬日圓/㎡），或是住宅區的岩崎（約 3.2 萬日圓/㎡）相比，就能清楚看出市中心（商業區周邊）的地價獲得了多麼高的評價，並帶動了全市的平均值。
以投資分析師的眼光來看，隨著 2028 年至 2030 年間各項都更計畫陸續完工，預期岐阜站與柳瀨周邊的房地產價值將展現出更強勁的支撐力。特別是當銀髮族尋求「安享晚年的住所 (終の棲家)」的自住需求，與追求時間效益 (Time Performance) 及生活便利性的育兒世代自住需求重疊在同一個區域時，即使面臨經濟波動，房價也不易下跌，具備極強的抗跌防禦性特質。就投資策略而言，與其追逐競爭激烈且價格居高不下的大都會區，鎖定成長動能（都更與基礎建設）已明確可見、具利基潛力的地方都市市中心，可說是非常合理的作法。
8. 總結：在多世代皆能富足生活的緊湊型城市尋找理想家園
以今年的敬老之日為契機，「市中心居住」的價值再次受到審視。岐阜市透過站前雙塔與商業設施翻新等「硬體面的進化」，加上包含最高 90 萬日圓購屋補助在內的「軟體面的支援」雙管齊下，正蛻變為一個讓跨世代都能富足生活的城市。
對於開始對開車感到不安的銀髮族來說，步行範圍內擁有醫療與商業設施的緊湊環境，將是點綴人生下半場的最佳資產。而這種高度的生活便利性對青壯年世代同樣充滿吸引力，進而能在長期中持續支撐房地產的資產價值。配合您自身的人生階段變化與投資計畫，不妨將目光轉向有著「現在就該行動的明確理由」的岐阜市市中心區域吧。
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