預計於2030年通車的北海道新幹線札幌延伸線，是一項將為北海道內交通網帶來革命性改變的國家級計畫。當終點站札幌及世界級度假勝地新雪谷 (Niseko) 周邊地區備受矚目之際，對於至今為止扮演北海道門戶角色的「函館」，其未來的樣貌則充滿了期待與不安。不少人擔憂，成為新幹線的「中途站」後，人潮將只是路過，產生所謂的「過路財神效應 (Straw Effect)」。
然而，從資深房地產分析師的角度來看，這項轉變對函館而言，正是創造新價值的絕佳機會。函館市正以新幹線延伸為催化劑，推動大規模的站前都市更新計畫，並以強化交通樞紐功能與掌握復甦中的入境旅遊需求為兩大主軸，擘劃全新的都市藍圖。
本文將根據「物件目利きリサーチ (Mekiki-Research)」取得的函館站周邊最新房地產交易數據及周邊環境資料，深入分析函館房地產市場邁向2030年的潛力與風險。我們將從數據所呈現的客觀事實，揭示投資者現今應該關注函館的理由。
1. 北海道新幹線札幌延伸線中途站——函館的現況
北海道新幹線已於2016年開通新青森至新函館北斗區間，目前正進行工程，目標於2030年度末延伸至札幌。一旦延伸線完工，東京至札幌最快可於4個半小時內連接，預期將在商務與觀光兩方面帶來巨大影響。在這項龐大計畫中，函館市將「新函館北斗站」作為新幹線的停靠站，並透過聯絡鐵道「函館Liner (はこだてライナー)」與現有的JR「函館站」相互連結。
目前的函館站由北海道旅客鐵道 (JR Hokkaido) 營運，根據「物件目利きリサーチ」的調查，其日平均上下車人次為6,138人，無疑是道南地區最大的交通樞紐。然而，札幌延伸線通車後，不能否認許多旅客將可能只是「路過」函館。為應對此課題，函館市必須致力於打造一座不僅是路過，而是能讓旅客願意將其作為「目的地」，或是道南環遊的「戰略據點」而停留的魅力城市。而其中的試金石，便是以函館站為中心的都市機能重塑。
2. 函館站前地區都市更新的最新動向與全貌
函館市目前正在推動「函館站前地區市街地再開發事業」。此計畫的核心是活化連結函館站、函館朝市及大門地區 (松風町) 的區域。除了更新老舊建築外，也正在研議引進能創造新人潮與活力的機能。
支撐這項都市更新計畫的法律基礎，是都市計畫法中所規定的「土地使用分區」。「物件目利きリサーチ」的數據顯示，函館站周邊被劃定為「商業區」，對於建築物的興建限制相對寬鬆。具體而言，顯示基地面積對建築面積比例的建蔽率為80%，對總樓地板面積比例的容積率為400%，皆設定得相當高。這在法律上允許興建高樓層的飯店、辦公大樓或大型商業設施，成為吸引民間開發商進行大膽投資的強力誘因。
目前，站前已有數個新飯店的建設計畫正在進行，與商業設施結合的複合式大樓構想也已浮現。這些開發案不僅包含針對觀光客的機能，也預計納入能提升當地居民生活便利性的設施，將成為中長期推升站前區域資產價值的因素。
3. 強化交通樞紐功能：建構無縫接軌的二次交通網
為了將新幹線延伸的效益最大化，整備能將旅客從新函館北斗站順暢引導至函館站，乃至市內觀光景點及道南各地的「二次交通（接駁交通）」至關重要。如前述，函館站是每日有超過6,000人利用的交通要衝，有必要進一步提升其容量與便利性。
函館市正透過以下措施，目標建構一個無縫接軌的交通網：
- 強化與函館市電（路面電車）的連結： 改良函館站前的電車站，改善從JR的轉乘動線。
- 重整巴士路網： 新設能有效率周遊觀光景點的巴士路線，並增加機場聯絡巴士的班次。
- 導入MaaS（交通行動服務）： 引進只需一個智慧型手機應用程式，即可整合鐵路、巴士、計程車、共享單車等多種交通工具，進行路線搜尋、預約、付款的系統。
這些措施不僅直接關係到觀光客滿意度的提升，也為沒有汽車的年長者及年輕世代創造了更宜居的環境。交通便利性的提升，是穩定房地產價值，特別是租賃需求的重要因素。
4. 入境旅遊復甦與觀光數位轉型所帶來的商業及住宿需求變化
因新冠疫情一度衰退的入境旅遊（訪日外國旅客）需求，正呈現快速復甦的態勢。擁有歷史街景、新鮮海產、美麗夜景等豐富觀光資源的函館，正重新展現其作為國際觀光都市的潛力。
著眼於未來的需求擴張，函館的觀光產業正朝「觀光DX（數位轉型）」邁進。除了普及多國語言的觀光資訊網站和無現金支付外，更推動利用AR（擴增實境）的歷史導覽，以及即時視覺化人潮擁擠狀況的服務等，致力於創造全新的觀光體驗。
這樣的轉變也為房地產市場帶來了新的需求。從「物件目利きリサーチ」蒐集的2021年至2025年的交易數據來看，可以發現多樣化的房地產正在進行交易。例如，在函館市宇賀浦町，一間1990年興建的RC（鋼筋混凝土）結構公寓（1K, 20㎡）以150萬日圓成交。這類小型物件，也可能被活用於民宿或短期住宿設施。此外，在鍛治地區，一處作為辦公室使用的物件以1,500萬日圓成交，這也暗示了觀光相關新創企業或衛星辦公室的潛在需求。觀光品質的轉變，正促使商業及住宿設施的型態趨於多元，從而創造出新的房地產投資機會。
5. 人口減少下的緊湊型都市化與居住區域的未來性
日本地方城市共同面臨的課題是人口減少與高齡化。函館市也不例外，預測將長期處於人口減少的趨勢。為了應對此課題，市政府正推動「緊湊型都市」構想，目標是將醫療、福利、商業等都市機能集中於市中心，打造一個高效且可持續發展的都市結構。
在此構想中，函館站周邊正是扮演核心角色的區域。數據也印證了此區作為生活據點所擁有的高度便利性。
- 教育環境： 指定學區為「旭小學 (あさひ小学校)」、「青柳中學 (青柳中学校)」，為育兒家庭提供了完善的環境。
- 醫療環境： 周邊以診所為主，共有9間醫療機構，從日常健康管理到緊急情況，都建立了令人安心的體制。
實際上，此區域的住宅房地產交易也相當活躍。例如，在柏木町，一戶2LDK的木造住宅以1,200萬日圓成交；而在寧靜的住宅區鍛治地區，一棟2016年興建、屋齡較新的住宅以2,700萬日圓成交，另一棟1983年興建的住宅則以960萬日圓成交，顯示市場上流通著能滿足多樣化需求的物件。隨著緊湊型都市化的推進，預期生活機能便利的站前周邊區域，其居住價值將相對提升。
6. 從地價公告解讀函館的房地產市場趨勢
為了從更宏觀的視角掌握函館站周邊房地產市場的現況，讓我們來看看交易數據的全貌。「物件目利きリサーチ」在2021年至2025年間蒐集的3,188筆交易數據，揭示了市場一些有趣的特徵。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 調查對象期間 | 2021年～2025年 |
| 交易樣本數 | 3,188筆 |
| 平均成交價格 | 約1,731萬日圓 |
| 成交價格中位數 | 900萬日圓 |
| 平均土地單價 | 約3.5萬日圓/㎡ |
| 最高成交價格 | 13億日圓 |
| 最低成交價格 | 1,000日圓 |
此處特別值得注意的是，平均成交價格（約1,731萬日圓）與成交價格中位數（900萬日圓）之間存在巨大差距。平均值達到中位數的近兩倍，這暗示著部分高額交易拉高了整體平均值。事實上，數據中也包含最高達13億日圓的大型交易，可推測是著眼於都市更新的業者進行土地收購，或是針對富裕階層的物件交易轉趨活躍。
另一方面，中位數為900萬日圓，意味著市場的主力區間位於相對實惠的價格帶。從前述的150萬日圓中古公寓到2,700萬日圓的獨棟住宅，各種價位的物件皆有交易，顯示出從個人投資者到自住買家，各種參與者都能進入的市場環境。這種價格的兩極化，是制定投資策略時非常重要的觀點。
7. 投資者必讀：函館站周邊區域的潛力與注意事項
綜合以上分析，我們為關注函館站周邊區域的房地產投資者整理出其潛力與注意事項。
【潛力】
- 都市更新帶動資產價值提升： 站前都市更新將大幅提升整個區域的便利性與品牌價值。特別是被劃定為「商業區」或「近鄰商業區」的地區，未來可能受惠於容積率放寬等政策，蘊含高度潛力。
- 入境旅遊需求的全面復甦： 預期住宿設施與商業店鋪的需求未來將進一步增長。特別是能提供獨特體驗的小型飯店、民宿及餐飲店等，將是具前景的投資標的。
- 災害風險低： 根據「物件目利きリサーチ」的災害風險地圖分析，本次調查的函館站周邊區域，無洪水淹水風險，也未被指定為土石流災害危險區域。這對於長期持有房地產而言，是極為重要的安心因素。物理上的高安全性，在向金融機構申請貸款評估時也可能帶來優勢。
【注意事項・風險】
- 人口減少的宏觀趨勢： 儘管緊湊型都市化正在推進，但全市整體的人口減少趨勢不容忽視。特別是遠離車站的郊區，其資產價值存在下跌風險，選擇區域時必須謹慎。
- 「過路財神化」的風險： 若都市更新及觀光政策未能如預期推展，新幹線延伸反而可能產生讓旅客直接路過函館的「過路財神效應」，此風險依然存在。必須持續關注市政府都市發展計畫的進度。
- 數據顯示的價格多樣性： 只看平均價格來判斷市場是危險的。像「第一種低層住宅專用區」這類寧靜的住宅區，與站前的商業區，其價格形成的邏輯完全不同。深入了解投資標的物業類型（住宅、店鋪、土地等）與區域特性，並仔細分析個別交易案例，才是成功的關鍵。
8. 結論：展望2030年函館的房地產價值
北海道新幹線札幌延伸線，對函館的房地產市場而言，將是一個重大的轉捩點。儘管面臨人口減少的結構性課題，但站前都市更新、交通網強化以及入境旅遊需求復甦等強勁的順風，正吹拂著這座城市。
特別是，如平均成交價格與中位數的巨大差距所顯示，市場已呈現出兩極化的樣貌，直接受惠於都市更新的站前周邊區域，與其他區域之間的資產價值差距可能將會擴大。此外，洪水及土石流風險低的地理優勢，是確保長期投資穩定性上不容忽視的強項。
邁向2030年，函館正試圖重新定義其價值，不僅是作為一個「路過的中途站」，而是成為道南觀光的「戰略據點」，以及市民能舒適生活的「緊湊型都市」。置身於這座都市的變革期，透過基於數據的精準分析，房地產投資者將能掌握巨大的機會。我們有必要密切關注未來都市更新的進展，以及隨之而來的人流變化。