2027年磁浮列車通車後，名古屋「榮」地區能否逆襲？宏偉藍圖所描繪的房地產價值未來展望

隨著2027年磁浮中央新幹線 (Linear Chuo Shinkansen) 即將通車，日本不動產市場的目光正全面聚焦於「名古屋」。其中，正蛻變為巨大交通樞紐的名古屋車站（名駅）地區備受矚目；與此同時，作為昔日商業與文化中心的「榮」地區，其未來動向也吸引了投資者和開發商的熱切關注。在名古屋車站發展勢頭強勁的背景下，「榮」真的已經是個「沒落的街區」了嗎？或者，它能藉由大規模的都市更新，展開一場重返核心地位的絕地大反攻？

本文將聚焦於名古屋的傳統市中心——榮地區（名古屋市榮交叉口周邊），並根據實際交易數據，深入分析由政府與民間共同推動的都市更新計畫「榮地區宏偉藍圖 (Sakae District Grand Vision)」，將對不動產價值帶來何種影響。我們將透過煥然一新的中日大樓 (Chunichi Building)，以及廣受歡迎的都會綠洲「Hisaya-odori Park」等案例，揭示展望2030年的榮地區所蘊含的真正潛力，並為投資者剖析值得關注的關鍵要點。

1. 前言：磁浮新幹線通車在即，名古屋市中心的雙極化發展

磁浮中央新幹線計畫，將東京品川與名古屋之間的交通時間大幅縮短至僅40分鐘，堪稱是重塑「日本大動脈」的世紀工程。作為門戶的名古屋車站地區，超高層建築如雨後春筍般落成，匯集了辦公、商業及飯店等多元機能，鞏固了其作為商業樞紐的穩固地位。在這股「名古屋車站單極化」的趨勢中，曾以名古屋首屈一指的繁華街區自豪的榮地區，其存在感在一段時間內相對受到挑戰。

然而，如今的「榮」正依循著一個宏偉的藍圖，經歷一場戲劇性的轉變。它不僅擁有百貨公司和高級品牌林立的商業機能，更活用文化設施和廣闊公園等獨有資產，試圖打造「商業的名駅、文化・交流・商業的榮」這一全新的城市共存模式。這一轉變將為不動產市場帶來何種變化？首先，讓我們先從作為其指南針的都市更新計畫全貌看起。

2. 何謂「榮地區宏偉藍圖」？都市更新的整體規劃與目標

「榮地區宏偉藍圖」是名古屋市於2018年制定的榮地區都市發展指導方針。該計畫不僅止於個別建築的改建，而是提出了「國際交流據點」、「兼具高品質繁榮與風格的市中心」、「適合步行的城市」等長期目標，旨在提升整個區域的價值。

此藍圖的核心，是以久屋大通公園為南北軸線，將周邊街區進行一體化的更新開發。其目標是透過公園的重新規劃、推動老舊大樓改建、活化公共空間等方式，創造出一個吸引人們漫遊、駐足的魅力空間。其中，一大特色是透過放寬容積率等獎勵措施，積極吸引民間投資。這項策略已然奏效，下文將提到的中日大樓等指標性計畫也因此得以陸續實現。

3. 案例研究1：新生「中日大樓」為辦公與商業市場帶來的衝擊

於2024年春季全面開幕的新「中日大樓」，是象徵「榮」地區逆勢崛起的旗艦級計畫。這座樓高33層、約170公尺的超高層複合式大樓，匯集了高規格辦公室、商業設施「榮MALL」、飯店以及文化設施「中日劇場」等。

這座新生的中日大樓為不動產市場所帶來的衝擊極其巨大。 首先，最新規格的辦公樓層，不僅能留住原先可能流向名古屋車站地區的優質租戶，更能成為吸引新企業進駐的據點，有望推升整個區域的辦公室租金行情。 其次，匯集了眾多魅力店家的商業設施，將提升該區的集客力，進而活絡周邊的街邊店與餐飲業。

根據「物件鑑價研究網 (Mekiki Research)」的數據，榮地區被劃定為具有建蔽率80%、容積率500%～600%高度潛力的商業區。中日大樓的成功，對於周邊同樣擁有高潛力的老舊建築而言，無疑釋放出一個強烈訊息：「只要改建，就能創造出如此高的價值」，這將成為促進未來連鎖性都市更新的催化劑。

4. 案例研究2：「Hisaya-odori Park」的成功與公園區域的未來規劃

榮地區的另一項重大變革，是在久屋大通公園北側區域誕生的「Hisaya-odori Park」。該計畫活用Park-PFI制度，在公園內打造出與商業設施融為一體的開放式空間，不僅是週末，平日也人潮絡繹不絕，儼然成為名副其實的都會綠洲。

從不動產價值的角度來看，這次的成功帶來了兩點重要的啟示。 其一，是讓人們重新認識到「綠地」與「休憩」空間所蘊含的價值。鄰近Hisaya-odori Park的住宅大樓和辦公室，因其舒適的環境而資產價值隨之提升。 其二，是公共空間的活化有助於提升整個區域的品牌形象。公園的功能從過去的「路過的地方」轉變為「停留的場所」，從而全面提升了榮地區的整體魅力。

未來，公園南側區域以及榮地區地標——名古屋電視塔周邊的更新計畫也已在規劃中。隨著這類「walking-friendly（適合步行）」的城市建設持續推進，榮地區作為居住地的吸引力也將更上一層樓。

5. 從最新交易數據解讀榮地區的不動產市場趨勢

那麼，實際的不動產市場動態又是如何呢？讓我們來看看從「物件鑑價研究網」取得的名古屋市中區榮交叉口周邊的最新數據。此數據是基於2021年至2025年這5年間，多達3,973筆的龐大實際交易資料。

這份數據中最值得關注的，是平均交易價格（約6,157萬日圓）與中位數（2,500萬日圓）之間存在著超過兩倍的巨大差距。這意味著，部分極高單價的商業用地或大型建築的交易，拉高了整體的平均值。從最高交易價格達到92億日圓一點，便可看出此區域已成為大規模不動產投資的標的。

另一方面，交易價格中位數為2,500萬日圓，也顯示出個人投資者或自用買家所經手的中古公寓等交易也相當活躍。讓我們看看具體的交易案例。

• 土地交易案例:
  • 2021年第一季，於上前津有一筆180㎡的土地以1億1,000萬日圓（單價約59萬日圓/㎡）成交。此價格反映了其作為商業區的開發潛力。
• 中古公寓交易案例:
  • 位於上前津，屋齡約1978年、50㎡、2房（2LDK）的物件，有多筆交易價格落在1,000萬～1,400萬日圓的區間。屋齡較高的物件價格相對親民。
  • 另一方面，同樣在商業區內，2013年落成、20㎡、套房（1K）的物件成交價為1,600萬日圓；2007年落成、25㎡、套房的物件則為1,500萬日圓，顯示屋齡較新、坪數較小的公寓仍維持著較高的價格。

從這些數據可以看出，榮地區是一個從「億級的商業開發用地」到「千萬日圓即可入手的中古公寓」等多元資產並存、具備相當深度的市場。而市場對都市更新的期待感，正支撐著這些多樣化的交易活動。

6. 與名古屋車站地區的比較分析：競爭與共存所帶來的新城市結構

相對於名古屋車站地區因應磁浮新幹線通車，持續強化其「廣域交通的節點」與「國際商業據點」的特性，榮地區又將如何發揮其優勢呢？

• 交通便利性: 儘管名古屋車站是新幹線與磁浮列車的總站，但榮地區作為交通要衝的地位依然穩固。根據「物件鑑價研究網」的數據，最近的榮站是地鐵東山線與名城線的交會站，每日平均上下車人次高達約19.5萬人。此數字在名古屋市內名列前茅，其作為市內交通樞紐的功能無可撼動。
• 商業與文化的匯集: 雖然名古屋車站周邊的大型商業設施不斷增加，但匯集了三越、松坂屋、LACHIC等老字號及高級百貨公司的榮地區，其商業地位依然崇高。此外，愛知藝術文化中心、名古屋市科學館等文化設施，以及久屋大通公園這樣廣闊的開放空間，更是名古屋車站所沒有的、榮地區的獨特魅力。
• 生活便利性: 榮地區在作為市中心的同時，也具備完善的居住機能。數據顯示，周邊匯集了多達174家醫療機構，從「眼科杉田醫院」這類專科醫院到各式診所，醫療資源相當完善。此外，學區為丸之內小學、白山中學，為考慮在市中心育兒的家庭提供了良好環境。

綜合以上要素，我們可以預測，名古屋車站與榮地區不僅僅是單純的競爭關係，未來更可能透過各自承擔不同的機能與魅力，建立起提升名古屋市中心整體價值的「共存關係」。隨著「辦公在名駅，假日購物休憩在榮」這樣的分工模式逐漸成形，一個更多元、更富魅力的城市將應運而生。

7. 投資者必看：榮地區未來具潛力的資產類型與投資策略

基於上述分析，我們從不動產投資的角度，探討榮地區具潛力的資產類型與策略。

具潛力的資產類型

1. 屋齡新、小坪數中古公寓: 如數據所示，20㎡～25㎡左右的套房（1K）類型，交易價格穩定。都市更新所帶來的便利性與品牌形象提升，將進一步刺激在市中心工作的單身人士與學生的租賃需求。這類物件投資門檻相對較低，對於追求租金收益 (Income Gain) 的投資者而言，是個極具吸引力的選項。
2. 適合翻新的高屋齡家庭式公寓: 建於1970～80年代、面積約50㎡的公寓，有機會以1,000多萬日圓的價格入手。可行的策略是將其翻新成符合現代生活風格的樣貌後轉售（著眼於資本利得 Capital Gain），或是出租。特別是鄰近都市更新區域的物件，未來價值提升的潛力可期。
3. 具都更潛力的小型土地及老舊大樓: 在建蔽率80%、容積率500%以上、潛力極高的商業區內，即使是小規模的土地或老舊大樓，也是未來可期的投資標的。即便短期內難以開發，但隨著周邊都市更新的推進，地價可能隨之上漲，甚至有機會成為開發商收購的對象。這需要更長遠的投資眼光與策略。

投資策略上的要點

• 災害風險低: 根據「物件鑑價研究網」的災害資訊，此區域被評定為水災與土石流風險均低。對於長期持有資產而言，這是一個非常重要的正面因素，有助於不動產價值的穩定。
• 解讀與「宏偉藍圖」的連動性: 在評估投資標的時，確認該物件是否位於「榮地區宏偉藍圖」所規劃的開發區域內，或是坐落於新的人流動線上，至關重要。能否直接受惠於都市更新的成果，將大幅影響其未來的資產價值。

8. 總結：展望2030年，榮地區成為名古屋真正核心的潛力

面對磁浮新幹線通車的巨大衝擊，名古屋的城市結構正迎來一個重要的轉型期。在此之中，榮地區不僅僅是作為名古屋車站的競爭對手，而是正逐漸確立其獨特定位——一個融合了商業、文化、交流以及綠意盎然居住空間的「另一個核心」。

在「榮地區宏偉藍圖」的明確指引下，中日大樓與Hisaya-odori Park等成功案例相繼誕生，市場數據也印證了其潛力。平均交易價格與中位數的巨大差距，正說明了這裡是一個大型專業投資與多樣化個人不動產交易並存、充滿活力的市場。

邁向2030年，榮地區蘊藏著從「觀光景點」進化為「工作、居住、休憩的場所」的巨大潛力。對於能夠基於精準分析與策略進行佈局的投資者而言，正處於這個歷史性轉型期的榮地區不動產市場，無疑將帶來巨大的機會。

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