申辦2030年札幌冬季奧運加速「大通・薄野」地區都市更新。不動產投資者應關注的資產價值增值潛力為何？

2030年冬季奧運的申辦競爭已進入最後階段，札幌市中心，特別是大通・薄野地區，正受到全國不動產投資人的熱切關注。目前已有數個大規模的都市更新計畫正在進行或規劃中，預計未來幾年內，城市地景將發生戲劇性的變化。若成功舉辦奧運，這股趨勢將進一步加速，可能對不動產價值帶來難以估量的影響。

另一方面，奧運申辦的結果仍存在許多不確定性，入境旅遊需求的恢復速度，甚至是日本整體的總體人口趨勢等宏觀風險也不容忽視。在這樣的情勢下，投資人應如何評估札幌市中心的潛力與風險，並制定具體的投資策略呢？

本文將從資深不動產分析師的視角，解讀「物件鑑價研究」(Mekiki Research) 提供的札幌大通公園周邊地區最新數據，多角度分析進行中的都更計畫具體內容、地價與公寓大廈市場的動向，以及影響未來資產價值的各項因素。我們將以數據為基礎，用客觀的觀點，為您徹底解析札幌市中心不動產的「現況」與「未來」。

1. 前言：為何札幌大通・薄野地區現在備受矚目？

札幌市的心臟地帶——大通・薄野 (Susukino) 地區，正迎來一個巨大的變革期。其中最大的催化劑，便是2030年冬季奧林匹克・帕拉林匹克運動會的申辦活動。一旦申辦成功，基礎設施的建設與都市機能的升級將飛速推進，來自國內外的關注度也必將大幅提升。在這樣的預期心理下，由民間主導的大型都市更新計畫已率先啟動，試圖大幅提升整個區域的潛力。

特別是札幌站前大道與大通公園的交會區域，已成為融合了辦公、商業、飯店及住宅的複合型都市開發舞台。昔日的地標建築將以嶄新面貌重生的計畫接連公布，刺激了企業的投資意願。這不僅僅是建築物的翻新，更是一場創造新人流、重新定義整個區域品牌價值的運動。

從投資人的角度來看，這個變革期是個巨大的機會。都市更新提升了城市機能，改善了交通便利性與生活環境，這些都將直接轉化為不動產資產價值的提升。本文將深入探討這個動態變化核心地帶——札幌大通公園周邊的不動產市場，並結合具體數據進行分析。

2. 2030年冬季奧運申辦結果對不動產市場的影響

2030年冬季奧運的申辦結果，是札幌不動產市場最關心的議題。從過去奧運主辦城市的案例來看，從確定主辦權到奧運結束後，不動產價格往往會出現大幅波動。

首先，若確定舉辦奧運，基礎設施的投資將會加速。不僅是競賽場館的新建與翻修，交通網絡的完善、住宿設施的擴增等，都將由政府與民間共同推動。這將帶動營建需求，活絡建築業及相關產業。在不動產市場方面，特別是選手村、媒體中心預定地周邊，以及前往主要車站交通便利的地區，地價上漲的預期將會升高。此外，隨著全球目光的聚焦，札幌這座城市的品牌形象將會提升，也可能吸引國內外富裕階層更積極地進行不動產投資。

另一方面，申辦活動也伴隨著不確定性。如果申辦失敗，先前因預期心理而先行投入的不動產投資，可能會面臨暫時停滯的風險。特別是那些以舉辦奧運為前提的飯店開發或商業設施計畫，不排除有重新評估的可能性。

然而，重要的一點是，目前札幌市中心的都市更新，未必完全是為了奧運。其根本動機是為了解決更深層的都市課題，例如入境旅遊的復甦，以及老舊大樓的更新需求。因此，無論奧運申辦成功與否，札幌市中心的潛力並不會消失。投資人需要保持冷靜的判斷力，不應過度依賴奧運這個大型活動，而是要看清都市更新所帶來的都市機能提升這一根本價值。

3. 主要都更計畫徹底解析①：札幌國際大樓舊址及周邊地區

象徵大通地區都市更新的指標性計畫，是位於大通公園旁的「札幌國際大樓」(Sapporo Kokusai Building) 的改建計畫。這塊黃金地段預計將興建一棟地上34層、高約185公尺的複合式大樓，規劃有辦公室、商業設施，高樓層則預計引進豪華酒店。這個計畫不僅是一棟大樓的新生，更將大幅改變大通公園沿岸的天際線，成為引領整個區域價值的火車頭。

這樣的大規模開發之所以成為可能，背後有著該地區在都市計畫上的特殊性。參考「物件鑑價研究」中札幌大通公園周邊的數據，此處的土地使用分區被劃定為「商業區」，建蔽率為80%，容積率更高達800%。這意味著此處允許高密度的土地利用，為興建高層、大規模的建築物提供了良好的環境。札幌國際大樓舊址的計畫，正是將此潛力發揮到極致的開發案。

此外，周邊的發展也相當活躍。鄰近的「Arche大樓」也正在研議改建，這些都更計畫的連鎖效應，可望讓大通地區蛻變為商業與觀光的嶄新樞紐。辦公樓層的供給將有助於吸引新企業進駐，而商業設施與飯店則將迎來絡繹不絕的國內外訪客。這樣的趨勢，很可能對周邊的辦公室租金、店面租金，乃至住宅區的地價，帶來正面的影響。

4. 主要都更計畫徹底解析②：「COCONO SUSUKINO」開幕後的漣漪效應

從大通地區往南，日本首屈一指的娛樂商圈——薄野地區，也透過都市更新經歷了巨大的轉變。其象徵便是於2023年11月開幕的複合式商業設施「COCONO SUSUKINO」。這座誕生於過去薄野Lafiler百貨舊址的設施，集結了超市、各式餐飲店、複合式影城及飯店等，成為一個刷新薄野既有形象的新地標。

COCONO SUSUKINO的開幕，成功為薄野地區帶來了新的客群。白天開始就有家庭、年輕人及觀光客造訪，讓此地逐漸從過去的夜生活娛樂區，進化為一個不分晝夜都能享受的娛樂據點。這樣的轉變，也為周邊的不動產市場帶來了正面影響。

首先，商業店面的需求提高，可能帶動待租率下降與租金上漲。同時，區域形象的提升，也會擴散到鄰近的公寓大廈需求上。對於追求市中心生活的族群而言，結合了生活便利設施與娛樂功能的薄野地區魅力大增，可望活化中古公寓市場，並吸引新的建案進駐。都市更新所帶來的「城市年輕化」，正在創造一個推升不動產價值的良性循環。

5. 地價、辦公室租金、公寓行情之最新動態數據分析

接著，讓我們從實際的不動產交易數據，具體觀察札幌市中央區的市況。以下將分析「物件鑑價研究」所提供的札幌大通公園周邊最新數據（截至2026年8月4日）。

札幌市中央區不動產交易摘要（2021年～2025年）

從這份數據中可以解讀出最重要的一點，就是平均成交價（約4,591萬日圓）與中位數（2,800萬日圓）之間存在著高達約1,800萬日圓的巨大差距。這意味著部分極高價的物件大幅拉高了整體的平均值。從最高成交價達到35億日圓也可看出，資金正集中於市中心的都更區域或超高層住宅等特定物件。投資人在評估時，不應只看平均值，必須仔細審視中位數及個案交易，判斷符合物件特性的合理價格。

實際觀察個別交易樣本，更能了解其多樣性。例如，在2021年的交易案例中，同樣位於「北1条西」的地址，一戶 2017年落成・60㎡・2房 的公寓以 3,300萬日圓 成交，而另一戶 1982年落成・125㎡・4房 的物件也以同樣的 3,300萬日圓 價格成交。在面積相差一倍以上的情況下價格卻相同，這清楚地顯示出在該地區，屋齡對資產價值的影響極大。屋齡新、格局小的物件與屋齡舊、面積大的物件在市場上以相近的價格流通，這表示投資人應根據自身的策略與目標客群，來選擇不同類型的物件。

此外，數據也印證了此區高度的生活便利性。最近的「大通」站是札幌市營地下鐵三條路線交會的轉運大站，每日的進出站人次高達143,126人。如此壓倒性的交通優勢，是支撐不動產價值的穩固基石。不僅如此，周邊還聚集了多達91間醫療機構，提供了讓人安心的居住環境。不過，關於學區的資訊顯示為 null，因此若考慮鎖定家庭客群的物件，在購買前務必透過札幌市政府網站等管道，個別確認所屬的中小學學區。

6. 入境旅遊需求復甦與飯店開發的現況

因新冠疫情一度低迷的入境旅遊（訪日外國觀光客）需求，正呈現快速復甦的態勢。特別是對於前來體驗粉雪的冬季運動愛好者，以及追求夏季涼爽而長期停留的旅客而言，北海道・札幌依舊擁有無可取代的魅力。這股入境旅遊需求的復甦，為札幌市中心的不動產市場，特別是飯店與商業設施，帶來了巨大的利多。

在需求復甦的背景下，飯店開發也再次活絡起來。除了前述札幌國際大樓舊址都更計畫中包含的豪華酒店外，國內外知名的飯店品牌也正計畫或評估進駐札幌市中心。新飯店的開幕，不僅增加了住宿容量，也創造了新的就業機會，並帶動高品質服務與餐飲業的聚集，進而提升了城市的國際魅力。

這股趨勢不僅為飯店本身帶來投資機會，也對周邊的不動產產生正面影響。因為飯店員工的租屋需求，以及針對觀光客的零售與服務業的開店需求都會隨之增加。此外，城市的活力提升與景觀改善，也可望帶動鄰近公寓大廈的資產價值。對投資人而言，密切關注主要飯店開發計畫的周邊地區，尋找能受惠於入境旅遊需求漣漪效應的物件，也是一個有效的策略。

7. 投資人應注意的風險：人口趨勢與供給過剩的隱憂

儘管札幌市中心的未來充滿利多，但身為投資人，冷靜評估風險也是不可或缺的一環。特別需要注意的，是「宏觀的人口趨勢」與「局部的供給過剩」這兩點。

首先，日本整體已進入人口減少的社會，這個事實是長期不動產投資中無法忽視的因素。雖然札幌市是目前少數人口仍在增加的大都市之一，但預測未來也將轉為減少。儘管「市中心回歸」的趨勢可望在短期內維持市中心的需求穩定，但長期的實際需求動向仍需謹慎觀察。

其次，是伴隨都市更新而來的供給過剩風險。目前，札幌市中心有大量的辦公大樓與超高層住宅正在興建。倘若這些物件同時進入市場，可能會暫時性地破壞供需平衡，導致租金下滑或空置率上升。尤其在辦公室市場，還必須考量因工作型態多樣化（如遠距工作普及）所帶來的需求變化。

此外，絕不能忘記的是自然災害風險。「物件鑑價研究」的災害風險資訊顯示，札幌大通公園周邊地區雖然土石流災害的風險較低（hasRisk: false），但存在洪水風險（hasRisk: true）。值得注意的是，最大預想淹水深度被評為第4級「5～10公尺」，這是非常高的風險等級。這表示萬一鄰近的豐平川等河流氾濫，建築物的2樓以上都有可能被淹沒。在評估物件時，務必透過災害風險地圖確認詳細的淹水預想區域，並事先檢查是否有地下室、電力設備的安裝樓層高度以及避難路線等，這是極其重要的。在納入這些風險考量後，必須採取適當的對策，例如投保合適的保險，或是選擇高樓層的物件。

8. 結論：札幌市中心的未來價值與投資策略

本文以對2030年冬季奧運申辦的期待與大規模都市更新為背景，分析了正在蛻變中的札幌大通・薄野地區的不動產市場。

札幌國際大樓舊址與COCONO SUSUKINO等指標性計畫，不僅是單點的開發，更蘊含著將整個區域價值以「面」為單位全面提升的潛力。「物件鑑價研究」的數據所顯示的，每日超過14萬人次利用的「大通」站的交通便利性，以及高達800%容積率的都市計畫潛力，都是此區不可動搖的強項。成交價的平均值與中位數的差距，更證明了富裕階層與投資人的資金已經流入，市場正趨於活絡。

另一方面，奧運申辦的不確定性、未來的人口趨勢變化，以及高達10公尺的洪水風險等，也是必須正視的課題。成功的不動產投資，始於根據客觀數據，冷靜評估這些光明面與陰暗面。

未來的投資策略，以下幾點至關重要：

1. 鎖定能直接受惠於都市更新的區域： 預測主要都更計畫周邊的人流與城市機能將如何變化，並搶先布局投資。
2. 權衡屋齡與價格的平衡： 了解市場對屋齡新物件的偏好特性，同時也可以考慮以翻新為前提，尋找價格相對實惠的中古物件。
3. 徹底做好風險管理： 切勿忽略確認災害風險地圖，並在必要時透過保險等方式進行風險對沖。

札幌市中心的都市重塑才剛開始。在這個歷史性的變革期，基於準確數據與深刻洞察所做的投資決策，無疑將為未來創造可觀的資產。

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