展望2030年近鐵四日市車站周邊再開發計畫全貌。從石化工業城蛻變，徹底分析三重縣最大經濟據點的不動產潛力。

作為日本三重縣最大的經濟樞紐，四日市市以其首屈一指的工業城市地位而聞名。如今，其市中心近鐵四日市站 (Kintetsu Yokkaichi) 周邊地區，正迎來一個巨大的變革時期。一項著眼於 2030 年的大規模都市更新計畫正在進行中，這座過去給人強烈石化工業區印象的城市，蘊藏著蛻變為一個充滿嶄新魅力的複合型都市的潛力。這一系列的變革，將會對當地的房地產市場帶來什麼樣的影響呢？

本文將以資深不動產分析師的視角，全面解析近鐵四日市站周邊的都市更新計畫，並深入剖析其不動產潛力。我們的分析基礎，源自於根據國土交通省的不動產交易價格資訊及國土地理院的災害風險地圖等資料，所建立的「物件目利きリサーチ」(Bukken Mekiki Research) 的最新數據。讓我們一同依據數據，探索這座城市的未來藍圖與明智的房地產投資機會。

1. 前言：工業城四日市市迎接變革的時代

四日市市在戰後經濟高速成長期，因石化工業區的設立，擁有引領日本工業化的輝煌歷史。儘管其經濟基礎至今依然穩固，但時代已然轉變，產業結構的轉型與永續的都市發展成為當務之急。本次的都市更新計畫，不僅僅是基礎設施的整備，更是重新定義四日市市的城市品牌、吸引未來投資的重要佈局。

分析的核心，是我們所營運的「物件目利きリサーチ」針對 三重縣四日市市 所收集的實際交易資料。具體來說，我們將根據 2021 年至 2025 年 期間累積的 4,313 筆 龐大交易案例，解讀市場的真實動態。透過對這些數據所顯示的價格、區域特性及潛在風險進行多角度的驗證，我們將客觀地評估都市更新所帶來的價值。

2. 近鐵四日市站周邊都市更新的核心：「中央通」再造計畫

本次都市更新計畫的核心，是針對連接近鐵四日市站與 JR 四日市站的城市象徵性道路——「中央通」(Chuo Dori) 的再造。計畫目標是將這條目前以汽車交通為主的道路，轉變為以行人為中心的「適宜步行 (walkable)」空間，創造出充滿活力與交流的場所。

具體而言，正在推動的專案如下：

• 巴士總站的重組與整合： 將分散在車站周邊的巴士總站重新規劃，強化其作為交通樞紐的功能。
• 創造熱鬧的交流空間： 在中央通上設置廣場與開放空間，作為舉辦活動及市民休憩的場所。
• 強化行人網絡： 確保連接車站、周邊設施及商店街的舒適行人動線。

這些措施將顯著提升車站周邊的徒步遊逛便利性。其作為交通要衝的潛力，也明確地反映在數據上。根據「物件目利きリサーチ」的資料，由近畿日本鐵道營運的 近鐵四日市站，每日平均上下車人次高達 43,417 人。不難想像，如此龐大的人潮，在經由都市更新而脫胎換骨的車站周邊區域活動，將活絡商業發展，進而推升整個區域的不動產價值。交通便利性的提升，同時也會增加其作為居住地的吸引力，激發新的住宅需求。

3. 商業設施的活化與行人網絡的建構所創造的價值

中央通的再造，也將對周邊的商業設施帶來深遠的影響。隨著行人增加、停留時間延長，不僅現有的百貨公司與商店街的業績可望提升，更將成為吸引新租戶和特色店家的催化劑。

該區域所具備的商業潛力，亦有都市計畫資料作為佐證。近鐵四日市站周邊被劃定為 「近鄰商業區」，擁有 建蔽率 80%、容積率 300% 的高度建築潛力。這意味著該區可開發高樓層的商業大樓或複合式設施，極有可能以這次的都市更新為契機，一口氣加速土地的高強度利用。

此外，其生活機能的便利性也相當值得一提。根據「物件目利きリサーチ」的調查，車站周邊匯集了 29 間醫療機構。其中包含了「四日市眼科診所」和「鈴木牙醫診所」等專科診所，充實的醫療環境為家庭及高齡族群提供了安心感，也鞏固了其作為居住地的魅力。當都市更新帶來的「繁榮」，與其原有的「生活便利性」相結合時，該區域的品牌價值將有望實現飛躍性的提升。

4. 人口動態與產業結構的變化：四日市市的住宅需求將走向何方？

擺脫對工業城的依賴，並引進新興產業，是四日市市的一大課題。本次的都市更新，也帶有整備都市環境以吸引服務業、IT 相關企業等新創公司的目的。若產業結構能夠多元化，便能創造就業機會，吸引年輕族群與專業人才的移入。

這樣的人口動態變化，將直接影響住宅需求的質與量。過去，住宅市場以工業區員工宿舍或郊區的獨棟透天厝為主，但未來，追求市中心便利性的單身人士、頂客族 (DINKs, Double Income No Kids)，以及講求職住平衡的家庭，對住宅的需求可能會日益升高。

從實際的交易數據來看，四日市市內已經出現了多樣化的住宅交易。

• 在 生桑町，一棟 2021 年完工的新建木造住宅（土地面積 190㎡），以 3,300 萬日圓 成交。這顯示市場上存在著尋求新屋的家庭客層需求。
• 另一方面，同樣在生桑町，一棟 擁有 420㎡ 廣闊土地、建於 2002 年的住宅，以 2,000 萬日圓 成交，顯示也有一部分客層追求寬敞的居住環境。
• 在郊區的 あがたが丘 (Agatagaoka)，也有一筆 土地面積 270㎡ 的輕量鋼骨結構住宅（2000 年建），成交價為 2,000 萬日圓 的案例，顯示市場上供應著多樣價格帶的住宅。

隨著都市更新提升車站周邊的魅力，這些住宅需求可能會進一步向市中心轉移。特別是在交通便利區域的公寓大樓或小型獨棟住宅的需求，未來將會更加顯著。

5. 從最新交易數據解讀四日市市的不動產行情

那麼，目前四日市市的不動產市場行情究竟如何？我們將根據「物件目利きリサーチ」收集的 2021 年至 2025 年 間的 4,313 筆 交易數據，來掌握市場的全貌。

此處最值得關注的，是 平均交易價格（約 2,184 萬日圓） 與 交易價格中位數（1,400 萬日圓） 之間存在著將近 800 萬日圓的巨大差距。這意味著有部分極高價的交易拉高了平均值。從實際數據來看，最高成交價達 16 億日圓，樣本資料中也包含了像在 鵜之森 地區成交的 1 億 2,000 萬日圓的集合住宅 這類高價位的收益型物件。

從這些數據中可以解讀出，四日市市的不動產市場並非能一言以蔽之的單純市場，而是一個由一般獨棟住宅市場與針對企業的商業及收益型物件市場所構成、價格呈現嚴重兩極化的市場。在評估不動產時，不能僅憑平均值做判斷，而必須仔細分析中位數及個別交易案例，以判斷目標物件屬於哪個價格區間。

6. 投資者必看！值得關注的區域與物件類型

綜合以上分析，我們從不動產投資的角度，探討值得關注的區域與物件類型。

1. 車站步行範圍內的商業及收益型物件 最能直接受惠於都市更新的，莫過於近鐵四日市站周邊區域。如前所述，此區為 建蔽率 80%、容積率 300% 的 近鄰商業區，開發潛力極高。如同樣本數據中 鵜之森的集合住宅（鋼骨結構、2008 年建、1 億 2,000 萬日圓） 這類物件，隨著都市更新帶來的人口移入與交流人口的增加，其租賃需求預期將會進一步提高。未來，新的辦公大樓、商業設施、出租公寓等開發案也可能陸續出現，從土地開始的開發模式亦值得考慮。

2. 鎖定家庭客層的新建或屋齡淺的獨棟住宅 隨著都市機能的提升與城市形象的革新，「想住在四日市」的家庭客層將會增加。其中，市內的主要學區將是關鍵考量點。本次調查地點的學區為 濱田小學 及 中部中學。在這些教育環境完善的地區，類似 生桑町 的案例（2021 年建、3,300 萬日圓）這樣的屋齡淺的獨棟住宅，因有穩定的自住需求支撐，可視為穩健的投資標的。

3. 郊區的住宅區（但有注意事項） 隨著市中心價格上漲，以汽車代步為前提的郊區住宅區，需求也可能外溢。像 あがたが丘 的案例（土地 270㎡、2,000 萬日圓），能以實惠的價格購得大面積土地，確實具有吸引力。然而，必須留意的是都市計畫的規定。這筆位於 あがたが丘 的交易案，是位於 「市街化調整區域」 內的物件。市街化調整區域原則上限制新建物，因此必須事先詳細調查是否可以重建，以及開發許可的相關條件。切勿因價格便宜而輕率判斷。

7. 風險分析：擺脫對工業區的依賴與災害風險地圖

四日市市看似是個前景光明的投資地點，但我們也必須冷靜分析其風險因素。

從宏觀角度來看，長期支撐該市經濟的石化工業區的未來發展是一大變數。在全球脫碳的浪潮下，產業結構轉型能否順利進行，將左右這座城市的中長期成長力。都市更新是否能成為加速此轉型的催化劑，有待持續觀察。

從微觀角度，且與不動產投資直接相關的，則是自然災害的風險。根據「物件目利きリサーチ」的災害風險分析，近鐵四日市站周邊地區存在著不可忽視的風險。

• 洪水風險： 判斷為 hasRisk: true，預測 最大淹水深度為「3～5 公尺」（等級 3）。這意味著當大規模的河川氾濫發生時，建築物的一樓可能完全被淹沒，甚至水患會波及到二樓。
• 土石流災害風險： 此項判斷為 hasRisk: false，評估認為此特定地點發生土石流災害的風險較低。

特別是洪水風險，必須嚴肅看待。在選擇物件時，務必透過地方政府公布的詳細災害風險地圖，確認個別土地的淹水預想範圍，並採取必要的應對措施，如確認建築物地基高度、確保避難路線，以及投保火災險與水災險。無論都市更新計畫多麼吸引人，若無法確保安全，不動產的價值便會受損。將此風險納入考量後再做投資判斷，方為明智之舉。

8. 總結：邁向 2030 年的四日市市不動產投資策略

在近鐵四日市站周邊推動的都市更新計畫，蘊含著巨大的潛力，能將這座城市從傳統的工業城，轉變為一個吸引多元人群聚集交流的複合型魅力都市。交通樞紐功能的強化、適宜步行的城市規劃，將活絡商業、創造新的住宅需求，成為推升不動產價值的動力。

「物件目利きリサーチ」高達 4,313 筆 的交易數據顯示，這座城市的房地產市場充滿了多樣性，一個以 1,400 萬日圓 為中心的自住需求市場，與一個存在 超過 1 億日圓 的高價投資物件市場同時並存。投資者必須理解這種兩極化的市場結構，並找出符合自身策略的區域與物件類型。

然而，另一方面，最大淹水深度 3～5 公尺 的洪水風險絕不可輕忽。在未來的潛力與風險之間取得平衡，並進行縝密的調查與應對措施，將是在四日市市成功進行不動產投資的關鍵。請從數據中感受這座邁向 2030 年、正在蛻變中的城市的脈動，並踏出您明智的第一步。

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