なぜ隣の丁目と坪単価が30万円違うのか？ 価格ヒートマップとAI提案書で、売主が納得する査定根拠を3分で作る方法
「お隣は坪230万円で売れたのに、うちはなぜ200万円なの？」——売主のこの疑問に、地図と数字で3分で答える手順を、葛飾区・亀有エリアのサンプルで体験しながら解説します。
査定の場で、売主さんからこう聞かれたことはありませんか。
「先月、隣の丁目の家が坪230万円で売れたと聞きました。うちも同じくらいになりますよね？」
同じ駅、同じ小学校区、歩いて数分の距離。それでも坪単価が 30万円 違うことは珍しくありません。問題は、その差を 売主さんが納得できる形で説明できるか です。勘や経験の話になると「安く買い叩こうとしているのでは」と疑われ、媒介契約が他社に流れてしまいます。
このガイドでは、物件目利きリサーチの 不動産ヒートマップ分析 と AI提案書 を使って、査定根拠を「地図 + 数字 + 一言の総評」に落とし込む手順を、東京都葛飾区（亀有〜金町）のサンプルで解説します。記事内のデモは ログインなしで実際に操作できます。
1. 隣の丁目との差を「地図で」見せる
まずはヒートマップで、対象の丁目と周辺の価格水準を並べます。表で数字を見せるより、色の濃淡で見せたほうが「駅に近いほど高い」「幹線道路を越えると下がる」といった構造が一瞬で伝わります。
下のデモで、亀有三丁目（選択済み）と、その左隣の 亀有四丁目 をクリックして比べてみてください。
体験デモ: 葛飾区 亀有〜金町（250mメッシュ）
サンプル値です（実際のヒートマップは町丁目単位・国交省の取引データ）
亀有三丁目は坪226万円、亀有四丁目は坪196万円。差はちょうど 30万円/坪 です。右側のパネルに出る「最寄り駅と徒歩分」を見ると、駅徒歩4分と9分という違いがあることがわかります。
売主さんへの一言 「同じ亀有でも、駅から5分圏内かどうかで坪単価が段差的に変わります。お隣の丁目の事例は駅徒歩4分の物件なので、そのまま比べるとズレが出てしまうんです。」
実際の ヒートマップ では、国交省の不動産取引価格情報を町丁目単位で集計した ㎡単価の中央値 が表示されます（坪単価は ㎡単価 × 3.31 で換算できます）。中央値なので、一部の極端に高い・安い取引に引っ張られにくいのがポイントです。
2. 前年比変動率で「伸びているエリアか」を確かめる
価格の「水準」だけでなく、「勢い」も根拠になります。デモの右上で 前年比変動率 に切り替えてみてください。
亀有三丁目は前年比 +5.8% と、エリア平均（+2%前後）を大きく上回っています。一方、亀有四丁目は +1.9% と横ばい圏です。
- 水準が高く、伸びも大きい → 上限寄りの売り出し価格にも根拠がある
- 水準は高いが、伸びは鈍い → 相場の天井に近い可能性。値下げ余地を事前に共有する
- 水準は低いが、伸びが大きい → 「これから評価される」エリアとして買主に訴求できる
この3パターンで整理しておくと、売り出し価格の提案に一貫性が出ます。
3. AI提案書で、根拠を1枚にまとめる
最後に、ここまでの数字を AI提案書 で1枚にまとめます。査定根拠サマリー（近隣の成約水準・隣接エリアとの差・前年比・駅距離）と、AIによる総評コメントがセットで出力されるので、そのまま売主さんに手渡せます。
Mekiki Research
AI 査定根拠レポート（サンプル）
対象エリア
東京都葛飾区 亀有三丁目
査定レンジ（目安）
坪 218〜234 万円
📊 査定根拠サマリー
近隣の成約水準
坪 226 万円
亀有三丁目・直近1年 14件の中央値
隣接エリアとの差
+30 万円/坪
亀有四丁目（坪 196 万円）比
前年比
+5.8%
エリア平均 +2% を上回る伸び
駅距離
徒歩 4 分
亀有駅。5分圏外で単価が段差的に下がる
🤖 AI 総評コメント
駅徒歩5分圏内という希少性が、隣接する亀有四丁目との坪30万円の差を生んでいます。前年比+5.8%とエリア平均を上回って推移しているため、査定価格は近隣成約の中央値を基準に、上限寄りでの売り出しも十分に根拠があります。ただし直近の取引件数は14件と多くないため、売り出し後2〜4週間の反響を見て価格を見直す前提を売主様と共有しておくことをおすすめします。
※ 記事用のサンプル出力です。実際の提案書は国交省の取引データ・公的統計をもとに生成され、出典と免責事項が付きます。
総評コメントには 「取引件数が少ないので、反響を見て見直す前提を共有する」 といった注意点も含まれます。都合のいい数字だけを並べるのではなく、データの限界も先に伝えることで、かえって信頼につながります。
よくある質問
- 不動産ヒートマップの坪単価・㎡単価は、どのデータをもとにしていますか？
- 国土交通省の不動産取引価格情報（成約価格）を町丁目単位で集計した㎡単価です。初期表示は中央値で、平均値にも切り替えられます。中央値は一部の極端に高い・安い取引に引っ張られにくいのが特徴です。坪単価は㎡単価×3.31で換算できます。
- 取引件数が少ない丁目の坪単価は、査定の根拠に使えますか？
- 件数が少ないと、中央値が1件の取引で大きく動きます。ヒートマップで丁目にカーソルを合わせると取引件数が表示されるので、目安として10件未満なら隣接する丁目と合わせて見てください。公開データにもとづく参考値なので、正式な査定では個別の物件の状態や接道条件などを必ず加味してください。
- 価格ヒートマップとAI提案書は、どのプランで使えますか？
- Proプラン（月額980円）とBusinessプランの機能です。無料プランでは、ぼかしたサンプル画面で表示のイメージを確認できます。この記事内のデモは、ログインなしで実際に操作できます。