預計2028年完工，德島車站周邊再開發將如何改變不動產價值？徹底分析其投資潛力

在許多地方城市面臨人口減少與市中心區空洞化的共同課題下，德島市正全面啟動JR德島站周邊的都市更新計畫，目標於2028年完工。這項大規模的都市再生計畫，不僅僅是建築物的改建，更蘊含著從根本改變城市機能、人流，甚至是房地產價值的巨大潛力。以商業設施「AMICO大樓 (アミコビル)」的活化，以及新文化展演廳的建設為核心，此計畫可說是左右德島未來的關鍵轉捩點。

本文中，我們「房產鑑價研究 (Mekiki Research)」將根據取得的JR德島站周邊最新不動產交易資料，從多個角度分析這項都市更新計畫將帶來的價值變化。我們將從過去的交易實績解讀當前的市場趨勢，預測商業用地與住宅市場將因此產生何種轉變。同時，我們也將結合具體數據，以專業視角深入剖析投資者應關注的區域，以及不容忽視的風險因素。

1. 德島市面臨的挑戰與都市更新的必要性

與眾多地方核心城市相同，德島市也面臨著人口減少及少子高齡化的巨大結構性課題。隨之而來的市中心區活力衰退問題日益嚴重，過去繁華的商店街變得蕭條，商業設施也陸續撤出，情況令人擔憂。為打破此困境並實現永續的城市經營，整合都市機能、創造全新魅力與活力的「緊湊城市 Plus Network (コンパクト・プラス・ネットワーク)」理念變得至關重要。

其中的核心便是JR德島站周邊地區。根據「房產鑑價研究」的資料，由四國旅客鐵道 (JR四國) 營運的JR德島站，每日平均進出站人次高達16,656人。這個數字顯示了其作為連結縣內外交通樞紐的重要性，而將此潛力發揮到極致，正是帶動整個城市再生的關鍵。

本次的都市更新計畫，目的並非單純興建新的硬體建設 (ハコモノ)，而是要在車站周邊匯集商業、文化、商務、居住等多樣化的都市機能，打造一個讓人們「想造訪」、「想工作」、「想居住」的魅力空間。期望透過重新定義德島市門戶——站前區域的價值，將人潮帶回市中心，從而創造出經濟的良性循環。

2. 德島站周邊都市更新計畫全貌 (至2028年)

預計於2028年完工的德島站周邊都市更新計畫，是一項由多個事業體合作推動的宏偉藍圖。其目標是將作為德島市「門面」的站前區域，翻新為符合縣都地位、兼具繁榮與格調的空間。

計畫主要包含以下三大支柱：

1. AMICO大樓活化事業： 針對前「SOGO德島店 (そごう徳島店)」舊址的AMICO大樓進行大規模翻新。除了強化商業機能外，也計畫整備德島縣立的新文化藝術展演廳 (取代現有的阿波銀音樂廳 (あわぎんホール))，並引進辦公室與公共設施。
2. 德島站前西地區市街地再開發： 透過引進商業與商務機能，提升站前區域作為商業據點的價值。計畫中也考慮興建高樓層建築，有望成為新的城市地標。
3. 交通樞紐機能強化： 藉由重新規劃站前廣場及提升巴士總站的機能，提高大眾運輸的便利性，實現無縫轉乘的目標，進而打造一個不過度依賴汽車的城市環境。

這些事業將相輔相成，讓德島站周邊不再只是一個路過的節點，而是蛻變為人們聚集、交流，並創造新價值的「目的地」。作為分析對象的德島縣德島市中心地帶，將因這項都市更新而如何活化，其影響也將直接反映在不動產市場上。

3. 核心計畫「AMICO大樓」活化方案及其連鎖效應

要預測都市更新計畫的成敗，最關鍵的莫過於核心商業設施「AMICO大樓」的活化。這棟大樓在過去百貨公司撤出後，一度被視為市中心區沒落的象徵。如今它將轉型為複合式設施，勢必為周邊地區帶來難以估量的連鎖效應。

計畫中，低樓層將引進新的商業租戶以提升購物機能的吸引力，中高樓層則配置縣立新展演廳及辦公空間，目標是讓不同目的的客群能整天停留在大樓內。特別是辦公機能的擴充，將為周邊的餐飲和服務業創造穩定的平日日間消費需求，有助於活絡整個區域的經濟。

從不動產價值的角度來看，這項活化計畫將大幅提升周邊商業用地的潛力。根據「房產鑑價研究」的資料，JR德島站周邊的土地使用分區被指定為「商業區」，建蔽率為80%，容積率則為400%，允許高密度的土地利用。AMICO大樓的活化，可望成為引爆劑，觸發更多活用此高潛力的開發案。例如，針對商務人士的餐飲店、或針對訪客的零售店等開店需求將會增加，進而可能帶動店面不動產的租金與買賣價格上漲。

實際上，從提供的交易樣本資料來看，佐古三番町及昭和町等鄰近地區也涵蓋了「商業區」或「近鄰商業區」，顯示出以車站為中心的商業聚集潛力相當高。AMICO大樓的成功，預期將為這些周邊商業區帶來新一波的投資與開發連鎖效應。

4. 新展演廳建設所帶來的文化交流據點價值提升

在AMICO大樓內規劃的全新縣立文化藝術展演廳，其意義遠不僅是一個活動場地。這座配備最新設備的展演廳，不僅能舉辦高品質的音樂會、戲劇、演講會等活動，為市民提供豐富的文化體驗，更將扮演「文化磁鐵」的角色，吸引大量外縣市的訪客。

這樣的文化設施能提升城市品牌形象，並間接對不動產價值產生正面影響。一個具有高度文化魅力的城市，往往能吸引創意人才與高品味客群，進而提升其作為住宅區的人氣。當新展演廳一年四季因各式活動而熱鬧非凡時，隨之而來的住宿、餐飲、購物等經濟效益也將應運而生，進一步活絡周邊的商業活動。

此外，透過具備大規模的會議功能，未來也有可能爭取到學術會議或企業全國大會等活動在此舉辦，這將增加以商務為目的的交流人口，為平日的城市活力做出貢獻。

德島站周邊本就是生活便利設施聚集的地區。根據「房產鑑價研究」的資料，車站周邊至少有30間醫療機構，其中還包含了伊月醫院 (伊月病院) 與 Riverside Nozomi 醫院 (リバーサイドのぞみ病院) 等核心醫院。 既有的都市基礎設施，與新展演廳帶來的文化交流機能相結合，將使德島站周邊進化為一個能滿足「居住」、「工作」、「學習」、「娛樂」等多樣化需求的、更具魅力的複合型都市空間。

5. 對商業地價的影響預測：新町西地區與站前區域的動向

都市更新帶來的人流與經濟活動活化，將最直接地反映在商業用地的地價上。特別是AMICO大樓所在的新町西地區及德島站前區域，預計將是受惠最大的地區。

首先，讓我們先從數據來看看德島市中心目前的房地產市場全貌。根據「房產鑑價研究」收集的2021年至2025年間共2,922筆交易資料，平均交易價格約為2,034萬日圓，而更貼近實際市場狀況的中位數則為1,300萬日圓。這個數字代表了德島市在都市更新前的「基準點」。

接著，我們來關注土地的交易案例。下表是從提供資料中摘錄並比較的土地交易樣本。

從這個比較可以一目了然，都市計畫分區的差異對土地單價有著巨大的影響。同樣鄰近車站，屬於住宅區的昭和町，與原則上限制興建建築物的都市計畫調整區域——國府町芝原，其每平方公尺單價相差超過13倍，每坪單價的差距也達10倍以上。

正在進行都市更新的德島站前，其土地使用分區為「商業區」，容積率設定比昭和町的「第1種住宅區」更高。因此，考量到未來的開發潛力，可以預測站前商業用地的單價，將會以遠高於昭和町案例 (每坪約28.7萬日圓) 的水準推移。一旦AMICO大樓活化與新展演廳開幕帶來的訪客增加成為現實，店面開設需求將推升地價，歷經新冠疫情而停滯的商業地價，極有可能轉為正式的上升趨勢。

6. 住宅市場的變化：職住平衡需求與公寓價格的影響

都市更新不僅影響商業用地，也將為住宅市場帶來巨大變化。隨著車站周邊的便利性提升及辦公機能強化，預期尋求「職住平衡」的客群對住宅的需求將會增加。特別是針對單身者或頂客族 (DINKS，無子女的雙薪家庭) 的小坪數公寓市場，活化的可能性相當高。

在提供的交易資料中，也可看到此趨勢的跡象。

• 佐古三番町（中古公寓）:
  • 價格: 300萬日圓
  • 格局: 1K (套房)
  • 面積: 20㎡
  • 屋齡: 1993年建（交易時屋齡28年）
• 昭和町（中古公寓）:
  • 價格: 290萬日圓
  • 格局: 1K (套房)
  • 面積: 20㎡
  • 屋齡: 1991年建（交易時屋齡30年）

這些數據顯示了目前市場的水平：屋齡約30年的套房公寓，交易價格落在300萬日圓左右。一旦都市更新提升了車站周邊的魅力與便利性，這類物件的租賃需求將會增加，連帶地，其作為投資型物件的買賣價格也可能隨之上漲。特別是透過翻新整修來提升附加價值，將有機會創造更高的收益性。

另一方面，針對家庭客群的市場也同樣存在。例如，在北島田町，一棟2020年建造的木造透天厝 (面積130㎡)，以1,700萬日圓的價格成交。這顯示仍有一定數量的客群，偏好選擇離都市更新區稍遠的寧靜居住環境。然而，市中心區的活化也會吸引重視生活便利性的家庭客群，因此，車站步行範圍內的新建或中古公寓需求，未來也將更加顯著。

7. 投資者應關注的區域與風險因素分析

綜合以上分析，不動產投資者應關注的，無疑是能直接受惠於都市更新的區域，也就是「JR德島站步行範圍內」。具體而言，若是投資店面或辦公大樓，目標應鎖定站前或新町西地區；若是投資住宅型公寓，則可鎖定車站周邊的商業區或鄰近的住宅區。特別是中古的小坪數公寓，能以相對較低的金額開始投資，並有機會期待都市更新帶來的租金上漲潛力。

此外，若目標客群為家庭，指定的學區 (如助任小學 (助任小学校)、城東中學 (城東中学校)) 等教育環境，也是重要的評估要點。

然而，在考慮投資時，風險因素的分析是不可或缺的。根據「房產鑑價研究」的災害風險資料，德島站周邊地區雖然土石流災害的風險 (hasRisk: false) 較低，但在洪水方面卻有極需注意的重點。

資料顯示，此區域的最大預估淹水深度等級為「4」，這意味著預計淹水深度將達「5至10公尺」。這是會淹過建築物2樓以上的嚴重等級，因此在挑選物件時，務必確認災害風險地圖，並審慎評估建築物的結構 (如RC鋼筋混凝土結構)、樓層，以及火災保險與水災理賠的內容。這個洪水風險，是在評估德島市不動產時，必須永久納入考量的最大負面因素之一。

再者，市場的另一個特性是，過去的交易價格範圍極大，從最低500日圓到最高14億日圓 (minTradePrice: 500, maxTradePrice: 1400000000)，這點也必須留意。這顯示了物件的個別性，如地點、規模、屋況等，對價格有著重大影響。可以說，這是一個無法單靠平均價格或中位數等宏觀指標，而更需要精準判斷個別物件潛力與風險的「鑑價眼光」的市場。

8. 總結：因都市更新而轉變的德島市不動產投資潛力

預計於2028年完成的JR德島站周邊都市更新計畫，蘊含著成為人口減少社會下，地方城市再生典範的潛力。以AMICO大樓的活化與新文化展演廳的建設為核心，隨著商業、文化、商務、居住等各項機能的強化，市中心區將會誕生新的活力與人潮。

本文所分析的「房產鑑價研究」資料，明確地揭示了此變化的跡象與潛力。從2021年至2025年，平均交易價格約2,034萬日圓、中位數1,300萬日圓的現有市場，勢必會隨著都市更新的進展，邁向一個全新的階段。商業用地的地價上漲，以及住宅市場因職住平衡需求增加而帶動的公寓價格重估，都值得期待。

然而，另一方面，高達5至10公尺的洪水風險這個不容忽視的課題也同時存在。投資者必須權衡這項都市更新帶來的巨大潛力，與該地區特有的風險，並根據縝密的數據分析，做出冷靜的投資判斷。

德島站周邊的不動產市場，此刻正站在一個巨大變革的起點。在這個歷史性的轉捩點上，擁有準確的資訊與深刻的洞察力，將是通往成功的關鍵。

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