深入解析目標2028年「高知市中心市區活化計畫」！都市更新開創不動產投資新契機

高知市 (Kochi) 推動的「第3期中心市街地活化基本計畫」，現正受到不動產投資者的密切關注。這個以2028年為目標的宏大都市再生計畫，旨在應對地方城市普遍面臨的人口減少挑戰，並建立一個可持續發展的城市。其中，作為城市門戶的高知車站 (Kochi Station) 周邊，以及傳統商業中心帶屋町 (Obiyamachi) 地區的再開發，以擴大流動人口與創造新活力為核心，為不動產市場帶來結構性變化的潛力。

然而，如此大規模的再開發計畫對不動產價值的影響，會因地區和物件類型而有極大差異。要準確判斷未來的增長潛力，必須從宏觀的都市計畫動向和微觀的實際交易數據，進行多面向的市場分析。

本文將根據「物件目利きリサーチ」(Mekiki Research) 獨家取得的高知車站周邊不動產交易數據（對象期間：2021〜2025年），從資深分析師的角度，深入剖析再開發為高知市不動產投資開拓的新機遇。讓我們一同解讀數據所呈現的市場真實面貌與未來展望。

1. 高知市面臨的人口減少與市中心課題

與日本許多地方城市相同，高知縣高知市也面臨著少子高齡化和人口減少的結構性挑戰。根據日本國立社會保障暨人口問題研究所的推算，高知市的人口未來將持續呈現減少趨勢，伴隨而來的市中心活力下降問題令人擔憂。商業設施的撤出、空置店鋪的增加，以及居住人口向郊區外移等「市中心空洞化」現象，不僅損害了城市的魅力，更潛藏著引發進一步人口流失的惡性循環風險。

為了打破此困境，將一個可持續且富有魅力的城市傳承給下一代，高知市已將活化市中心列為最重要的課題之一。計畫的核心不僅是單純的建築更新或基礎設施整備，更是透過打造一個讓市民與訪客能夠聚集、交流並舒適生活的「適宜步行 (Walkable)」城市環境，促進人們在市中心的「居住」與「交流」。這項挑戰的成敗，將是左右未來高知市不動產價值的關鍵轉捩點。

2. 「第3期高知市中心市街地活化基本計畫」的三大支柱

計畫期間至2028年3月的「第3期高知市中心市街地活化基本計畫」，主要揭示了以下三大基本方針：

1. 打造多元人才匯集、交流與活躍的城市

   • 為年輕人、女性及高齡者等不同世代創造能發揮所長的場域。
   • 透過創業支援與共享辦公空間的整備，培育催生新創事業的土壤。
   • 強化MICE（會議、獎勵旅遊、大型企業會議、展覽）功能，增加商務目的的流動人口。

2. 提升市中心的回遊性、創造繁榮活力的城市

   • 提升大眾運輸的便利性，並整備行人友善空間（打造適宜步行的城市）。
   • 強化連結主要據點（高知車站、帶屋町、高知城等）的動線，創造讓訪客樂於漫步遊覽的環境。
   • 透過舉辦活用歷史文化的活動，及改善夜間景觀來活化夜間經濟 (Night-time Economy)。

3. 打造安全、安心、能舒適持續居住的城市

   • 為促進市中心居住，提供優質住宅並充實育兒支援政策。
   • 強化防災功能，以應對南海海槽大地震 (Nankai Trough) 等大規模災害。
   • 引進通用設計 (Universal Design)，整備一個讓任何人都能舒適生活的都市環境。

為了實現這些目標，政府與民間將攜手合作，推動具體的開發項目。作為投資者，必須密切關注這些政策將對哪些地區產生何種影響。

3. 焦點項目：高知車站周邊與帶屋町・大橋通地區的蛻變

在本次活化計畫中，最受期待將迎來巨大蛻變的，是「高知車站周邊地區」與「帶屋町・大橋通地區」。

高知車站周邊地區，肩負著城市「陸路門戶」的角色。根據「物件目利きリサーチ」的數據，JR四國的 高知車站 每日平均進出站人數高達 10,176人，是名副其實的交通樞紐。此區被劃定為 商業地域，擁有 建蔽率80%、容積率400% 的高度開發潛力。計畫中，將透過車站前廣場的再整備及周邊道路的改善，強化其作為迎賓門戶的功能，順暢地將訪客引導至市中心。此外，引進MICE設施和興建高規格飯店也在規劃藍圖中，預計將進一步提升其作為商務與觀光樞紐的地位。

另一方面，帶屋町・大橋通地區 是以歷史悠久的拱廊商店街為中心的商業聚集地。此區將推動利用閒置店鋪的舊屋翻新（Renovation）計畫，並引進具有新魅力的商家進駐。透過擴充人行空間、設置具設計感的街道家具 (Street Furniture) 等措施，實現向「步行即是享受的城市」轉型，期待能延長訪客的停留時間並活絡消費活動。這些舉措將直接影響臨街店鋪的租金行情與商業大樓的資產價值。

4. 流動人口擴大策略與觀光・MICE功能強化的影響

本計畫成功的關鍵在於「擴大流動人口」。高知市正利用其豐富的自然、飲食文化及歷史等觀光資源，加強吸引國內外遊客。特別是在入境旅遊 (Inbound Tourism) 全面復甦的背景下，配合高知龍馬機場 (Kochi Ryoma Airport) 國際航線的重啟與擴增，整備相應的接待設施已是當務之急。

除此之外，強化MICE功能將為不動產市場帶來新的需求。一旦舉辦大型學術會議或國際會議，與會者的住宿需求將急劇增加，從而提升飯店和旅館的入住率。這不僅直接改善飯店的營利能力，也為周邊的餐飲店和零售店帶來巨大的經濟效益，成為推升店鋪用不動產價值的因素。

此外，這些以商務為目的的訪客，在了解高知的魅力後，也可能成為回頭客或觀光客。從中長期來看，或許還會帶動對週租公寓或服務式公寓等中長期住宿型住宅的需求。流動人口的增加，其影響將不僅止於一次性的活動效益，更潛藏著為各類不動產領域帶來持續性正面影響的潛力。

5. 分區預測：再開發對地價與租金行情的影響

那麼，這些再開發計畫將對實際的不動產價格產生何種影響呢？讓我們來分析「物件目利きリサーチ」所取得的高知車站周邊的實際交易數據。

首先，是高知市中心的市場概況。從2021年到2025年的5年間，共確認了 3,959筆 交易案例，顯示市場具備一定的流動性。

這裡值得注意的是，平均交易價格（約2,030萬日圓） 與 交易價格中位數（1,500萬日圓） 之間存在約530萬日圓的差距。這意味著，部分如最高交易價格達 7億2,000萬日圓 的高價物件，大幅拉高了整體平均值。在進行投資判斷時，參考更貼近實際情況的中位數至關重要。

從個別交易案例來看，不同地區與物件特性所造成的價格差異顯而易見。

• 建地（土地與建物）案例:
  • 位於薊野西町一棟於2021年交易的 新屋齡（2021年建）木造住宅（100㎡），成交價為3,100萬日圓。
  • 另一方面，位於曙町的 舊屋齡（1972年建）木造住宅（130㎡），成交價為1,200萬日圓，顯示屋齡對價格有顯著影響。
• 建地（僅土地）案例:
  • 同樣在朝倉橫町，一塊50㎡的土地以360萬日圓（單價7.2萬日圓/㎡）成交，而另一塊145㎡的土地則以1,800萬日圓（單價約12.4萬日圓/㎡）成交，顯示土地規模與條件會導致單價大幅波動。

在預測再開發的影響時，必須考慮這些各區的特性。靠近高知車站或帶屋町的地區，由於商業便利性提升，地價上漲的壓力將會增強。特別是在 第一種中高層住居專用地域（建蔽率60%, 容積率200%） 或 近鄰商業地域（建蔽率80%, 容積率200%） 等允許一定程度開發的區域，以再開發為契機，作為公寓建地或商業大樓用地的需求將會增加，地價上漲的步調可能加速。

6. 投資者應關注商業設施，還是住宅物件？

在再開發持續進行的高知市，投資者應關注哪一類物件？我們從商業設施和住宅物件兩個角度進行分析。

投資商業設施・營業用物件： 最大的魅力在於，這類物件最容易直接受惠於再開發。特別是高知車站周邊的 商業地域（容積率400%），預期集客力將提升，因此店鋪和辦公室的租金上漲可期。數據樣本中也有一筆位於愛宕山的「住宅、店鋪」兼用物件以2,500萬日圓成交的案例，顯示市場上存在住商合一型不動產的需求。著眼於入境旅遊需求復甦的飯店或簡易旅館，以及瞄準MICE舉辦需求的會議室租賃等，都是具潛力的投資標的。然而，也必須考慮到這類物件較易受到景氣波動或線上消費轉移等宏觀環境變化的風險。

投資住宅物件： 市中心的活化提升了「職住近接」（工作與居住地點相近）的便利性，進而刺激居住需求。特別是育兒家庭和希望回歸市中心的銀髮族群的需求可期。「物件目利きリサーチ」的數據顯示，此區的學區為 播磨屋橋小學 (Harimayabashi Elementary School) 和 愛宕中學 (Atago Junior High School)，周邊聚集了 33所 醫療機構（如久醫院、近森骨科復健醫院等）。如此完善的生活便利設施，是支撐住宅不動產價值的強力因素。從單身套房到家庭式公寓，預期將有多樣化的租賃需求。雖然相較於商業設施，住宅受景氣波動的影響較小，但仍需留意人口結構變化帶來的長期風險。

總結來說，若追求高報酬，商業設施是首選；若尋求穩定的租金收益 (Income Gain)，住宅物件則是一個指標。而兼具兩者特性的店鋪兼用住宅，也可能是有趣的選擇。

7. 如何應對南海海槽大地震？從防災與災害風險的角度檢視

在考慮投資高知市不動產時，絕對無法迴避的是防災與災害風險的觀點。特別是針對未來堪憂的南海海槽大地震，做好準備對於維持資產價值至關重要。

讓我們看看「物件目利きリサーチ」提供的災害風險資訊。本次分析的高知車站周邊地區，並未發現土石流災害風險。這是因為該區位於遠離山區的平原，可算是一個令人安心的因素。

然而，另一方面，關於 洪水風險 則有嚴重的警示。數據顯示，此區位於國家指定的洪水潛勢區域內，預估最大將有 「3至5公尺」的淹水深度。這是一個嚴峻的等級，意味著普通兩層樓住宅的一樓可能完全被淹沒，水深甚至逼近二樓地板。

絕不能輕忽此風險。在選擇投資標的時，務必確認以下幾點：

• 建築物的地基高度與結構： 結構是否能抗淹水，或是否為挑高設計。
• 確保避難路徑： 事先確認該區的避難場所與避難路線。
• 電力設備的設置位置： 若受電設備與配電盤位於一樓，因淹水而功能停擺的風險極高。
• 保險的理賠範圍： 火災保險是否附加水災險，理賠內容是否足夠。

投資策略上，可以考慮選擇將建築物一樓規劃為停車場（挑高設計 (Pilloti)），並將居住空間與主要設備配置在二樓以上的物件。正確理解災害風險並採取適當的對策，是在高知市進行長期穩定不動產投資的必要條件。

8. 總結：展望2028年，高知市不動產投資的策略性佈局

高知市推動的「第3期中心市街地活化基本計畫」，是一個潛藏著巨大能量、可能徹底改變城市未來面貌的大型項目。透過高知車站周邊及帶屋町地區的再開發來擴大流動人口，將活絡商業與觀光，為不動產市場帶來新的增長機遇。

正如「物件目利きリサーチ」的數據所示，高知市的不動產市場平均交易價格約為2,030萬日圓，中位數為1,500萬日圓，價格因屋齡和地區而有很大差異。為了最大化地享受再開發的紅利，密切關注計畫進展，並搶先佈局具未來發展潛力地區的物件，將是有效的策略。

另一方面，高達3至5公尺的嚴重洪水風險，是絕不能忽視的課題。為了保護資產並確保穩定收益，必須仔細研究災害風險地圖 (Hazard Map)，並審慎選擇已採取防災措施的物件。

朝著2028年的目標，高知市的樣貌將穩步蛻變。抓住這波變革的浪潮，或許就能掌握巨大的投資機會。然而，成功與否，取決於能否不被表面資訊所迷惑，並基於可靠的數據進行多面向的風險分析。請活用如本文所分析的實際交易數據與災害風險資訊，來建構您專屬的投資策略。

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