深度剖析預計2028年完工的松山市站前再開發案：伊予鐵高島屋南館重建所帶來的房地產投資影響

四國的中心城市，愛媛縣松山市，正迎來一個巨大的變革時刻。其象徵便是目標於2028年完工，目前正如火如荼進行的「松山市站前再開發」計畫。此計畫不僅僅是建築物的翻新，更蘊藏著創造松山新門面、飛躍性提升城市魅力的巨大潛力。其中，作為核心的「伊予鐵高島屋南館 (Iyotetsu Takashimaya)」改建案，將加速商業與辦公機能的聚集，進而大幅改變人潮的流動。

不動產市場對於這類都市開發的動態反應最為敏感。再開發所創造的新就業機會、交流人口的增加，以及城市品牌形象的提升，都將對周邊地區的不動產資產價值產生直接影響。那麼，具體而言，我們可以預見到什麼樣的衝擊呢？

本文中，我們「物件精準分析研究室 (Mekiki-Research)」將根據持有的實際交易數據與區域資料，從多個角度分析這次松山市站前再開發將對不動產市場所帶來的影響。我們將展望2028年後的松山，從專業視角深入剖析，投資者現在應該關注什麼，又該擘劃何種策略。

1. 前言：四國中心城市・松山所迎來的變革時刻

愛媛縣松山市擁有約50萬人口，作為四國最大的城市，同時也以道後溫泉 (Dōgo Onsen) 及松山城 (Matsuyama-jō) 等歷史文化景點聞名，奠定了其獨特的地位。其市中心的核心地帶，便是伊予鐵道 (Iyo Tetsudō) 的總站「松山市站」周邊地區。這裡百貨公司、商店街、辦公大樓林立，總是人潮熙攘，而今，這個地方正準備邁向未來，跨出巨大的一步。

本次的再開發計畫，不僅是為了更新老舊設施，更具有因應變動的社會經濟情勢、提升城市競爭力的策略性目的。在遠距工作普及、生活型態日益多元的今日，打造一個讓人們「想居住」、「想工作」、「想造訪」的魅力都市空間，已成為地方城市刻不容緩的課題。

此計畫可說是松山市對此課題提出的明確解答。透過強化商業機能活絡消費、提供高規格辦公室以吸引企業進駐，並創造可供人們聚集交流的新據點。藉由這些措施的整合推進，松山市的都市結構本身將被重新定義，並可望成為帶動城市成長的新引擎。本文將透過數據，為您揭開其潛力。

2. 「松山市站前再開發」計畫的整體藍圖與時程

本次再開發計畫由伊予鐵道集團主導，其核心計畫為全面改建位於松山市站前中心的「伊予鐵高島屋南館」。目前已公布的時程為2025年開始拆除現有建築，目標於2028年完工開幕。

此計畫的目的，主要可歸納為以下三點：

1. 商業機能的升級與擴充： 打造能因應最新消費趨勢的魅力商業空間，提升對廣域地區的集客力。
2. 強化辦公室供給： 整備市中心短缺的高規格辦公樓層，以吸引優質企業進駐或作為其總部據點。
3. 強化交通樞紐機能與創造繁榮： 結合松山市站的總站機能，設置可供人們交流停留的公共空間，藉此提升站前區域的漫遊性與便利性。

根據計畫，預計將興建一棟低樓層為商業設施、中高樓層為辦公室的複合式大樓。特別是辦公機能的擴充，對於強化松山市的經濟基礎至關重要。新的就業機會誕生，加上商務訪客的增加，將會提高平日的日間人口，為周邊的餐飲店與服務業帶來巨大的經濟效益。

這次再開發並非僅止於單一建築的興建。計畫也將周邊公共空間的整體整備納入考量，完工後，整個松山市站前區域的景觀與機能將煥然一新。2028年這個明確的目標，為不動產投資者逆向推導策略規劃，提供了重要的指標。

3. 核心設施「伊予鐵高島屋南館」改建計畫詳情

接著，讓我們來深入了解作為計畫心臟地帶的新「伊予鐵高島屋南館」改建計畫詳情。根據目前的規劃，預計興建一棟地上十數層樓高、總樓地板面積將達現有數倍之多的大規模複合式設施。

【低樓層：商業區】 低樓層除了百貨公司「伊予鐵高島屋」將重新開幕外，預計還將引進新店家，包括鎖定廣泛年齡層的時尚、雜貨、美食等店鋪。特別值得期待的是，計畫將導入跳脫傳統百貨框架的體驗式消費，以及活用在地特色的內容。此舉不僅是為了提升週末及假日的集客力，更目標成為能吸引國際觀光客的新魅力據點。

【中高樓層：辦公區】 松山市中心多為屋齡較高的中小型辦公大樓，市場對於配備最新設備的大型辦公空間需求日益高漲。為回應此需求，新設施的中高樓層將整備單層面積寬敞的高規格辦公空間。透過滿足現代商業場景所要求的耐震性、高速網路環境、舒適空調系統、安全保全等規格，將促進縣內外優質企業的分公司或IT相關企業進駐。這可望使松山市的產業結構升級，並吸引高收入的商務人士移居市內。

【其他：交流與文化機能】 計畫中也可能包含設置屋頂花園或活動廣場等，可供市民及訪客休憩、交流的公共空間。這類空間對於創造城市繁榮、延長人們的停留時間，扮演著重要的角色。

透過這次改建，松山市站前將從單純的「路過點」，大幅轉變為人們願意花時間停留的「目的地」。

4. 商業與辦公機能強化所帶來的經濟漣漪效應估算

這次再開發所帶來的經濟影響力不可估量。特別是商業與辦公兩種機能強化所產生的加乘效應，在思考周邊不動產價值時極為重要。

首先，讓我們看看其作為交通樞紐的潛力。「物件精準分析研究室」的數據顯示，再開發的中心地——伊予鐵道「松山市」站，是市內最大的交通總站，單日平均上下車人次高達17,758人。在如此龐大的人流每日必經之處，打造最新的商業與辦公設施，其意義非凡。

辦公機能的強化將創造新的就業機會。假設有數千名上班族在這棟新大樓工作，將帶動他們的午餐需求、下班後的消費，甚至周邊的居住需求。這對周邊的餐飲店、零售店、服務業而言是直接的營收增長，最終也成為推升店面租金行情的主因。

此外，都市計畫資料也印證了此區域的潛力。根據本公司的調查，松山市站周邊被劃定為「商業區」，而顯示建物密集度的建蔽率為80%、容積率為600%，皆為相當高的數值。這意味著在法規上，此區容許進行高密度且大規模的開發，也暗示了本次再開發計畫，可說是「將區域潛力發揮到極致」的項目。透過活用高容積率興建高樓層建築，土地的利用效率將飛躍性地提升，單位面積的經濟活動將更為活絡。

經濟活動的活絡，將增加商務訪客，並對住宿、餐飲、交通等相關產業帶來正面影響。可以預期，一個以再開發大樓為核心的「經濟良性循環」，將在松山市中心誕生。

5. 再開發對周邊地區地價與租金行情影響預測

當一座城市的魅力與便利性提升時，必然會反映在土地和不動產價格上。那麼，松山市站周邊的現況與再開發後的未來，該如何預測？首先，我們透過「物件精準分析研究室」持有的實際數據來確認目前的市場環境。

松山市站周邊目前的不動產交易狀況

上述為松山市站周邊廣泛區域內，自2021年至2025年間共6,729筆的交易數據。相較於平均價格約2,438萬日圓，中位數為1,600萬日圓，這顯示雖然有部分高價交易拉高了平均值，但交易量的主力仍落在相對平價的區間。

從個別交易案例中，可以看出各區域的價格水準。

• 位於朝生田町 (Asōda-chō) 的一筆住宅用地 (土地)，於2021年以2,000萬日圓成交，面積185㎡（單價約11萬日圓/㎡）。
• 同樣在朝生田町，也有一筆集合住宅（土地與建物）以7,400萬日圓成交的案例。
• 在稍遠的居相 (Isai)，2021年有一筆土地與建物 (住宅) 以3,500萬日圓成交，另一筆住宅用地 (土地) 則是以1,500萬日圓成交，面積140㎡（單價約10萬日圓/㎡）。

這些數據是在再開發計畫正式啟動「前」的市場行情，是極為重要的參考基準點。

再開發後的價格變動預測

隨著2028年再開發計畫完工的時程逼近，預測周邊地區的不動產價格將會階段性地上漲。

1. 地價上漲： 受到最直接影響的，將是松山市站步行範圍內的商業用地。由於便利性提升與對未來發展的期待，事業用地和店面用地的需求將會增加，地價可望出現顯著上漲。如前所述，此區域擁有容積率600% 的高度潛力，因此開發商競相收購土地的可能性也將提高。
2. 新建公寓大樓價格上漲： 在尋求「職住鄰近」的客層需求增加的背景下，車站周邊新建的公寓大樓價格預期將呈現上漲趨勢。此外，既有的中古公寓也可能因再開發帶來的區域價值提升，而使其資產價值被重新評估。
3. 租金行情上漲： 隨著辦公室上班族與商業設施員工的移入，租賃住宅的需求將會增加。特別是適合單身者或頂客族 (DINKs) 的小坪數物件，租金上漲的壓力將會更大。店面與辦公室的租金，也預期會隨著區域集客力的提升，而能夠採取更具優勢的定價策略。

可以說，現在的松山市站周邊，正處於「未來價值」正逐漸反映到「當前價格」的過程起點。

6. 人口動態與交通樞紐強化所引發的住宅需求變化

大規模的再開發，也會影響人們對於「居住」的看法。特別是作為交通要衝的松山市站機能強化，將成為大幅改變住宅需求質與量的主要因素。

對於在新辦公室工作的人們來說，通勤便利性是選擇住所的首要考量之一。這將加速「職住鄰近」的趨勢，預期以松山市站為中心的市區居住需求，也就是所謂的「市中心回流」現象將會增強。過去選擇郊區獨棟住宅的部分客層，也極有可能為了追求便利性而轉向選擇市中心的公寓大樓。

此區域原有的高度生活便利性，也為其住宅魅力加分。「物件精準分析研究室」的區域資料顯示，松山市站周邊的學區為味酒小學 (Mizake Shōgakkō) 及勝山國中 (Katsuyama Chūgakkō)，教育環境完善。此外，方圓一公里內有多達64間醫療機構，其中還包括松山笠置紀念心臟血管醫院 (Matsuyama Kasagi Kinen Shinzōkekkan Byōin) 與野本紀念醫院 (Nomoto Kinen Byōin) 等核心醫院。

如此一來，在一個教育、醫療等生活基礎設施本已相當完善的地區，再加上再開發所帶來的商業與業務機能魅力，將誕生一個「工作」、「居住」、「娛樂」皆在步行範圍內即可完成，附加價值極高的居住環境。

因此，住宅需求預測將產生以下變化：

• 適合單身者與頂客族的出租公寓： 隨著辦公室上班族的增加，從套房到一房、兩房等小坪數格局的需求將會最高。
• 適合家庭的出售型或出租型公寓： 憑藉優越的生活便利性與教育環境，來自育兒家庭的需求也將穩定成長。
• 適合高齡者的住宅： 由於前往醫療機構交通方便，以及不需依賴汽車即可生活的便利性，也可能產生針對活躍銀髮族的住宅需求。

交通樞紐的強化，將深化這座城市接納多元生活型態的能量，為住宅市場帶來新的活力。

7. 不動產投資者應關注的區域與物件類型

綜合以上分析，我們將針對不動產投資者該以何種具體視角看待這次再開發，並應如何行動，提出建議。

【應關注的區域】

• 最優先區域：松山市站步行10分鐘範圍內 這是能最直接受惠於再開發的區域。特別是都市計畫用途被指定為商業區的地段，可說是未來地價上漲潛力最高的地方。中古公寓、小規模土地、收益型大樓等都可作為投資標的。
• 次要推薦區域：伊予鐵道主要路線沿線車站（步行5分鐘範圍內） 前往松山市站交通便利的古町 (Komachi)、大手町 (Ōtemachi)、石手川公園 (Ishitegawa-kōen) 等車站周邊也值得關注。隨著市中心價格上漲，需求可能會外溢至這些次核心區域。在價格相對實惠的現在進場，可視為一種「搶先佈局」的投資策略。

【應關注的物件類型】

1. 中古套房或小坪數公寓： 這可說是最穩健的投資標的。能夠直接吸納辦公室上班族的租賃需求。即使屋齡較高，只要透過翻新整修，便能提升競爭力，同時實現租金與資產價值的雙重增長。
2. 事業用地（小規模土地）： 位於商業區內，附有舊屋的小規模土地等，未來可能成為開發商收購的對象，或是作為自行興建小型收益型大樓的基地，是相當有趣的選項。但這需要相對雄厚的資金與專業知識。
3. 獨立產權的店面或辦公室： 再開發區域周邊既有大樓內的獨立產權店面或辦公室，也能因整體區域的繁榮度提升，而享受到租金上漲或空置率下降的好處。

【投資注意事項：確認災害風險】

另一方面，投資決策中不可或缺的是風險的審查。特別是天然災害的風險，是會大幅左右資產價值的因素。「物件精準分析研究室」的災害資訊顯示，松山市站周邊地區存在著不可忽視的風險。

• 淹水風險： 此區域被劃入洪水發生時最高可能淹水3至5公尺的範圍（淹水深度等級3）。
• 土石流災害風險： 部分地區也被指定為「土石流」的危險區域。

這些資訊是在篩選投資標的時，必須確認的重要事項。若物件位於一樓，需考慮淹水對策；詳細審查火險與水險的保障內容；最重要的是，在購買前務必透過地方政府公布的災害潛勢圖，掌握物件的詳細位置。從長期資產保全的角度來看，這至關重要。不僅僅是展望光明的未來預測，同時也關注這些潛在的風險，才是成功不動產投資的關鍵。

8. 總結：展望2028年後松山市的投資潛力

目標於2028年完工的松山市站前再開發，是一項將為松山的都市結構與不動產市場帶來長期且結構性改變的重大計畫。商業與辦公機能的聚集，將創造新的就業機會與交流人口，並飛躍性地提升車站作為交通樞紐的價值。

正如「物件精準分析研究室」的數據所示，目前松山市站周邊的不動產市場，平均成交價格約為2,438萬日圓，平均土地單價約為8.1萬日圓/㎡（2021～2025年實績），但隨著再開發計畫的推進，其價值將會被重新評估。特別是蘊藏著容積率600% 潛力的商業區，更可能迎來巨大的蛻變。

從不動產投資的角度來看，與其等待再開發完成，不如在計畫逐漸具體化、市場的期待開始反映於價格上的「現在」，或許正是絕佳的時機。當然，前提是必須冷靜分析淹水（最高3～5公尺）或土石流等災害風險，並進行適當的風險管理。

這次再開發，不僅僅是一棟建築的誕生。它更是四國的中心城市・松山，為自己描繪未來新成長軌道的號角。對於能夠從數據中解讀變化徵兆、並以長遠眼光規劃資產配置的投資者而言，我們斷言，松山市是目前日本國內最值得關注的市場之一。

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