身為四國的門戶，高松。2024年3月開幕的新車站大樓「TAKAMATSU ORNE」，其誕生不僅僅是一座商業設施，更是一劑強力的催化劑，將Sunport高松（サンポート高松）地區整體的不動產價值推向了全新的階段。如今，車站周邊正陸續推動著著眼於2028年的大規模再開發計畫，預計幾年內，這座城市的風貌將會徹底改變。對不動產投資者而言，這個變革時期是否會是千載難逢的良機呢？
本文將從資深不動產分析師的視角，徹底分析從JR高松站周邊取得的最新不動產交易數據及環境數據。我們將多角度驗證TAKAMATSU ORNE開幕後的經濟效益、進行中的再開發計畫所帶來的衝擊，乃至於該地區潛在的風險，從而揭示面向2028年的高松不動產投資策略。本文將根據數據所呈現的客觀事實，深入探討這座四國中心城市所蘊藏的真正潛力。
1. 為何現在，四國的門戶「高松」成為不動產投資的焦點？
香川縣高松市之所以在不動產投資市場備受矚目，原因不僅僅因為它是縣廳所在地。其地理優勢，以及足以大幅改變城市未來的潛在大規模再開發計畫的醞釀，正不斷推升著投資者們的期待。
高松透過瀨戶大橋與本州相連，從高松機場也能輕鬆前往國內外，是名副其實的「四國門戶」。這個交通樞紐的功能，無論在商業或觀光層面，都成為吸引人流、物流與金流的強大磁力。特別是JR高松站，作為連接四國內主要城市的特急列車起點，根據「物件目利きリサーチ」的數據，每日的上下車旅客人數高達24,308人。以這座車站為中心，人際交流與經濟活動正蓬勃發展。
在這穩固的基礎之上，對未來的投資正層層堆疊。從2024年車站大樓「TAKAMATSU ORNE」開幕開始，新縣立體育館的建設、聯合廳舍的整備、大學校區的引進等，眾多能飛躍性提升城市魅力的計畫如火如荼地進行中。這些再開發不僅僅是興建新建築，更將創造新的就業機會、增加流動人口，並成為吸引定居人口的原動力。這也意味著，它將直接刺激辦公室、商業設施及住宅等所有類型不動產的需求，進而推升地價與租金。
2. Sunport高松的過去與現在：脫胎換骨的水岸地區
要理解目前的盛況，我們必須回顧Sunport高松地區一路走來的歷史。此區是由過去的國鐵貨運場舊址與港灣設施整合再開發而誕生，是一個相對新穎的水岸地區。
自2000年代初期開始分階段進行整備，以香川縣的地標「高松地標塔（高松シンボルタワー）」為首，可舉辦國際會議的「香川國際會議場（かがわ国際会議場）」、舉行演唱會及活動的「Sunport Hall高松（サンポートホール高松）」等設施相繼落成。高松的海岸地區也因此從過去的物流據點，戲劇性地蛻變為商業、文化與交流的中心。
如今，這裡已成為融合了洗鍊的都市景觀與瀨戶內海平靜海景的獨特空間，深受市民與觀光客的喜愛。沿海的濱海步道是散步休憩的好去處，週末也舉辦各式各樣的活動，總是充滿人潮。如此逐步建立起來的「Sunport品牌」這一無形資產，正成為未來更多開發計畫價值最大化的基石。
3. 催化劑「TAKAMATSU ORNE」開幕的效益與經濟連鎖反應
2024年3月，Sunport高松的進化歷程中，拼上了關鍵的最後一塊拼圖——JR高松站新車站大樓「TAKAMATSU ORNE」正式開幕。這座由地上4層的商業棟與停車場棟組成的設施，匯集了時尚、雜貨、美食等多樣化的店家，不僅服務了車站旅客，也成為當地居民新的消費重心。
其效益不僅止於商業上的成功。更重要的是，它強化了連結過往分散於車站北側的Sunport地區與南側的市中心之間的「樞紐」角色。透過車站的人流變得更加順暢，提升了整個區域的遊逛性，正逐步產生加乘效果，活絡地方經濟的良性循環。
商業密集度的提升，也直接影響了周邊的不動產市場。首先是辦公室需求。隨著交通便利性提高，對就業者而言更具吸引力的環境成形，企業將辦公室設於高松站周邊的誘因也隨之增加。其次是居住需求。對於追求職住平衡、以及希望享受都市機能便利性的人們來說，車站周邊地區的魅力大幅提升。事實上，周邊新建案的開發也趨於活絡，可以看出「TAKAMATSU ORNE」正進一步推動此需求的格局。
4. 進行中的主要再開發計畫（新縣立體育館、聯合廳舍等）的影響力
「TAKAMATSU ORNE」只不過是宏大再開發計畫的序章。從現在到2028年前後，還有多個大型計畫將進一步提升Sunport高松地區的價值。
- 新香川縣立體育館（Anabuki Arena香川）： 預計於2025年3月開館的這座體育館，最多可容納1萬人，備受期待能舉辦職業體育賽事與大型演唱會。這將有助於吸引過去難以在四國舉辦的大型活動，預期將帶來住宿、餐飲、交通等廣泛的經濟效益，並大幅增加流動人口。
- 高松Sunport聯合廳舍B棟： 在現有的A棟之外，將興建B棟以集中中央政府的派出機關，這將增加在該區域工作的就業人口。此舉不僅能帶動周邊的午餐及商務支援服務的需求，也將成為穩定支撐鄰近出租及出售型公寓需求的因素，因為公務員們可能選擇居住在附近。
- 德島文理大學 香川站前校區： 於2025年4月開設的這個校區，在年輕族群的流入方面具有極大的影響力。學生與教職員聚集於此，將為城市帶來活力，並創造出對學生套房或公寓的新需求。
當這些計畫在2028年完成時，Sunport高松將進化為集「商業、文化、教育、體育」功能於一身的、四國首屈一指的複合型都市據點。這幅未來的藍圖，正是推升當前不動產價值的最大動力。
5. 從最新數據看高松市中心的地價與租金行情趨勢及預測
那麼，實際的不動產市場動態如何呢？讓我們來看看「物件目利きリサーチ」從JR高松站周邊取得的最新交易數據。
| 項目 | 數值・資訊 | 分析 |
|---|---|---|
| 分析對象區域 | 香川縣高松市（JR高松站周邊） | 四國的交通要衝 |
| 數據樣本數 | 5,739件 | 交易量充足，足以進行市場動向分析 |
| 對象期間 | 2021年～2025年 | 作為再開發全面啟動前的市場數據，相當珍貴 |
| 平均交易價格 | 約1,993萬日圓 | 各種價位的物件均有交易 |
| 交易價格中位數 | 1,100萬日圓 | 與平均值的差距顯示受到高價物件的影響 |
| 平均單價 (m²) | 約4.8萬日圓/㎡ | 以市中心而言，仍給人相對實惠的感覺 |
| 土地使用分區 | 商業地域 | 具有高度建築潛力的區域 |
| 建蔽率/容積率 | 80% / 600% | 可開發高樓層或大規模商業設施 |
首先值得注意的是，從2021年到2025年，累積了高達5,739件的豐富交易數據。這證明了市場交易相當活絡。
其次在價格方面，平均交易價格約為1,993萬日圓，而交易價格中位數則為1,100萬日圓，兩者之間有很大的差距。這顯示部分富裕階層或法人進行的億元單位高額交易（數據中最大交易金額為10億日圓）拉高了平均值。另一方面，中位數為1,100萬日圓，這表示市場上流通著大量個人投資者也能輕鬆入場的物件。例如，數據樣本中，有飯田町的含建物土地（2018年建）以2,400萬日圓成交的案例，也有郊區庵治町的土地以70萬日圓成交的案例，價格帶非常多元。
在預測此區未來性方面，最重要的指標之一是土地使用分區為「商業地域」，且容積率高達600%。這意味著土地的潛力非常高，法律上允許改建或再開發為高樓層公寓或辦公大樓。看好未來地價上漲的先行投資，今後可能將更趨活絡。
6. 從人口動態與入境旅遊需求解讀區域的未來性
中長期支撐不動產價值的，是人們「想住」、「想工作」、「想造訪」的需求。雖然高松市的總人口呈現緩步減少的趨勢，但在再開發持續推進的市中心，追求便利性的人們遷入的「市中心回歸」現象預計將會增強。特別是德島文理大學的校區開設，將每年帶來穩定的年輕族群流入，對租賃市場產生正面影響。
此外，入境旅遊需求的復甦與成長也不容忽視。作為瀨戶內國際藝術祭的據點，高松在國際上享有高知名度，高松機場的國際航線也相當完善。Sunport地區的魅力提升，將進一步吸引國內外觀光客，提高飯店與商業設施的收益性。這些流動人口的增加，預期將為整個區域的經濟注入活水，間接推升不動產價值。
生活機能的便利性，也是確保定居人口的重要因素。根據提供的數據，高松站周邊聚集了「吉峰骨科醫院（整形外科吉峰病院）」及「醫療法人社團雙和會KUWAYA醫院（医療法人社団雙和会クワヤ病院）」等41間醫療機構，生活環境令人安心。此外，學區為「高松第一小學」、「高松第一中學」，對於重視教育環境的家庭來說，也是一個充滿吸引力的地區。
7. 投資者應關注的區域與物件類型（住宅用・商業用）
基於以上分析，投資者具體應該關注哪些物件呢？
住宅型不動產：
- 單身者・頂客族（DINKS）公寓： 鎖定重視前往JR高松站便利性的上班族，以及德島文理大學的學生與教職員，車站步行範圍內的精緻小宅或單人套房，預期能有穩定的租賃需求。
- 家庭式公寓： 憑藉優越的生活機能，以及「高松第一小學・中學」這個熱門學區，來自家庭客群的需求相當穩固。再開發帶來的居住環境進一步提升也將是一大助力。
商業型不動產：
- 店面・辦公室： 看好前往「TAKAMATSU ORNE」及新縣立體育館的人潮增加，車站周邊的臨街店面與餐飲店鋪前景可期。此外，聯合廳舍周邊，相關企業或專業事務所等小型辦公室的需求可能會增加。
投資注意事項：確認災害風險 另一方面，投資決策中不可或缺的是對風險的審慎評估。特別是Sunport高松是面海的水岸地區，必須留意自然災害的風險。根據「物件目利きリサーチ」的災害數據，此區域因洪水（暴潮）預計最大淹水深度可達「5～10公尺」（maxDepthRank: 4）。所幸，土石流災害的風險被評估為低（landslide.hasRisk: false），但洪水風險不容忽視。
因此，在取得物件時，務必確認地方政府公布的詳細災害潛勢圖，並謹慎評估物件的樓層、海拔高度，以及建物本身的防水措施。正確理解風險，並將其反映在價格談判或保險選擇上，是明智投資的關鍵。
8. 總結：面向2028年的高松不動產市場投資策略
TAKAMATSU ORNE的開幕，正是宣告Sunport高松地區黃金時代來臨的號角。從現在到2028年，隨著新縣立體育館、聯合廳舍、大學校區等一塊塊拼圖陸續就位，此區的不動產價值潛藏著描繪出前所未有上升曲線的可能性。
2021年至2025年的交易數據所顯示的平均價格約1,993萬日圓、中位數1,100萬日圓，考量到未來的潛力，這個價位或許仍可被評估為「適合佈局的時機」。特別是擁有600%高容積率，開發潛力巨大的商業地域，從長期來看，是能瞄準可觀資本利得的魅力投資標的。
當然，也存在如洪水風險等不容忽視的隱憂。然而，即便將此列入考量，搭上這班在四國門戶進行的動態都市變革浪潮，仍舊相當值得。與其為短期的價格波動而患得患失，不如想像2028年這座城市的完成樣貌，以中長期的視角來規劃資產。這或許才是當前高松不動產市場的最佳投資策略。