堺東站前再開發案如何改變資產價值？2028年完工的複合式塔樓將帶來的不動產投資前景

堺市 (Sakai) 是大阪府唯一的政令指定都市。其行政與商業中心，長年以來不斷發展的地區，便是南海高野線「堺東」車站 (Sakaihigashi Station) 的周邊一帶。這裡不僅集結了市公所、法院等政府機關，更有百貨公司和商店街，每日人潮絡繹不絕。如今，這座城市正迎來一個巨大的變革時刻——目標於 2028 年完工的「堺東車站南地區第一種市街地再開發事業」。

這項大規模的都市更新計畫，將如何進一步提升堺東的潛力，又會對整個地區的資產價值帶來何種影響？本文將以資深不動產分析師的視角，根據日本國土交通省的最新交易資料及各類公開資訊，從多方面分析此項再開發計畫的全貌，及其為不動產市場所帶來的衝擊。我們將透過數據檢視堺東地區的「現況」，並展望 2028 年之後的未來，為不動產投資者提示當下應如何思考與行動的方針。

1. 前言：政令指定都市・堺市中心「堺東」的現況

堺東車站是南海電氣鐵道所經營的高野線主要車站，每日平均上下車人次高達 59,343 人（根據 JSON 資料），是一座重要的交通樞紐。車站西側是堺市公所與中央政府派出機關林立的行政區，東側則是以堺高島屋 (Takashimaya) 為核心的商業區，可謂是堺市的心臟地帶。

透過「物件鑑價研究 (Mekiki-Research)」分析堺東車站周邊的不動產數據，可以窺見此區的多元面貌。調查地點周邊的土地使用分區被指定為「商業區」，建蔽率為 80%，容積率最高可達 600%，擁有極高的土地利用潛力。正是這份高度潛力，成為了後續將提到的大規模再開發計畫的基礎。

周邊地區林立著如「醫療法人 SADIKAMU 會三國丘醫院 (Sadikamu-kai Mikunigaoka Hospital)」等大大小小的醫療機構，共計40 間，足見其生活機能的便利性。商業、行政與生活，要掌握這些機能高度集中的堺東地區現況，正是預測其未來價值的第一步。

2. 備受矚目的「堺東車站南地區第一種市街地再開發事業」全貌

本次分析的核心，便是「堺東車站南地區第一種市街地再開發事業」。這是一項整合開發堺東車站南側約 1.2 公頃區域的計畫，預定於 2028 年度完工。

計畫概要如下：

• 設施結構：地上 27 層、地下 2 層，高約 100 公尺的複合式大樓。
• 主要用途：
  • 商業設施 (低樓層)：創造新活力的店鋪區域。
  • 公共設施 (中樓層)：提升市民便利性的圖書館等公共機能。
  • 住宅 (高樓層)：約 360 戶的分售公寓大廈。
• 事業效益：提升車站前的便利性、吸引新居住人口、強化防災機能、打造地區新地標。

此再開發計畫最大的特點，在於其不僅僅是興建一棟商業大樓或住宅。透過將商業、公共、住宅三種機能整合開發，目標是打造一個無論平日或假日、白天或黑夜，都能吸引人潮聚集交流的「立體複合都市」。特別是，在大樓高樓層將提供約 360 戶新住宅，這將是直接影響該地區人口動態與住宅需求的關鍵因素。

3. 再開發帶來的三大衝擊：商業、交通、居住

這項大規模再開發，預計將為堺東地區帶來至少三大衝擊。

1. 商業機能升級與人潮暢行性的提升 與車站直通的新商業設施落成後，將提升整個地區的魅力。若能與現有的高島屋百貨及銀座通商店街產生聯動，將能活化從車站前到市區的人流，也就是所謂的「暢行性」。這也將帶動周邊沿街店面與餐飲店的業績成長，成為推升商業地價的因素。

2. 交通樞紐機能的強化 目前每日已有約 6 萬人次利用的堺東車站，透過再開發，站前的人行空橋將會延伸擴建，強化行人動線網絡。如此一來，前往車站、公車總站及周邊設施的便利性將大幅提升，使其作為交通樞紐的功能更上一層樓。交通便利性的提升，會直接影響人們選擇居住地或辦公地點的意願，是支撐不動產價值的根本要素。

3. 新居住人口的流入與市中心居住趨勢的促進 最直接的衝擊，是約 360 戶的摩天住宅所帶來的新居住人口。預期將會吸引追求「職住近接」(住家與職場距離近) 或「車站附近」的族群，特別是在市中心工作的單身人士、頂客族 (DINKs)，甚至是追求退休後生活便利性的銀髮族，激發出新的住宅需求。這棟摩天住宅極有可能形塑新的市場行情，並對周邊的中古屋市場產生連鎖效應。

4. 堺市的人口動態與住宅需求變化預測

雖然堺市的總人口呈現緩步減少的趨勢，但從細部分析中可觀察到有趣的變化。位於市中心的堺區 (Sakai-ku)，近年來受惠於人口回流市中心的趨勢，人口呈現微幅增長或持平。本次的再開發計畫，可能成為進一步加速這股趨勢的催化劑。

摩天住宅所提供的戶型，將兼具最新的設備與高度的便利性，因此能吸引過去居住在堺市郊區或其他城市的族群。其中，結束育兒階段的活躍銀髮族，以及高收入的雙薪夫妻 (Power Couple) 等，被認為是主要目標客群。

從「物件鑑價研究」的交易數據來看，目前在「北花田口町」，一戶 2011 年完工、面積 75 平方公尺的 3 房 2 廳住宅，便有以3,600 萬日圓成交的紀錄，顯示市場對於屋齡較新、地點便利的住宅已存在一定需求。預料再開發的摩天住宅將以高於此價格帶的價位銷售，進而拉高整個區域的住宅價格指標。新的富裕階層及高收入族群的移入，將可能活絡地方消費，創造出進一步發展的良性循環。

5. 周邊地區的地價與不動產行情趨勢及未來展望

為了分析市場對再開發的期待，讓我們先透過「物件鑑價研究」的實際數據，來檢視堺東車站周邊目前的不動產行情。

【堺東車站周邊 不動產交易資料摘要 (2021年～2025年)】

從這份數據中可以解讀出最重要的一點，就是平均價格（約 3,852 萬日圓）與中位數（2,300 萬日圓）之間存在巨大差距。這意味著部分高價物件拉高了平均值。實際上，數據顯示，「北瓦町」一棟作為店鋪使用的建築以 2 億 3,000 萬日圓成交，另一方面，「甲斐町西」一戶屋齡較高的中古公寓（1978 年完工，55 平方公尺）則以 740 萬日圓成交，顯示出物件的種類與屋齡造成了價格的明顯兩極化。

以下列舉幾個具體的交易案例。

【堺東車站周邊 交易案例（2021年第1季）】

從這些數據中，可以大致看出目前的市場行情：屋齡 40 年左右的物件約在 1,000 萬日圓區間，屋齡 20 年左右的物件約在 2,000 萬日圓區間，而屋齡 15 年以內相對較新的物件則落在 3,000 萬日圓後半的區間。

展望未來，隨著 2028 年再開發大樓的完工日期逼近，預測周邊地區的地價及不動產價格將呈現更強勁的上漲趨勢。特別是，當摩天住宅的銷售價格公布時，周邊的中古屋市場可能會出現劇烈反應。對投資者而言，能直接受惠於再開發利多的車站周邊、屋齡新、地點佳的公寓，將是近期的主要目標。

6. 投資者應知的風險與機會：與關西其他再開發案的比較

潛力巨大的堺東地區，在考慮投資時也存在著需要留意的風險。

風險

1. 洪水災害風險：根據「物件鑑價研究」的災害風險地圖分析，此地區被預測存在最大淹水深度可達 3 至 5 公尺的洪水風險（maxDepthRank: 3）。這是假設大和川 (Yamato River) 等河川氾濫時的風險，因此在選擇物件時，務必確認災害風險地圖，並採取必要措施，例如在火災保險中附加水災險。幸運的是，報告中並未指出有土石流災害的風險。

2. 確認學區資訊：本次的數據中，未能取得目標地區的公立中小學資訊（schools）。這雖是資料來源的限制，但若要考慮鎖定家庭客群的物件，透過堺市的官方網站等管道，個別確認該物件的正確學區便極為重要。

3. 再開發延期或變更的風險：大規模的再開發計畫，始終伴隨著因經濟情勢變化等因素而導致計畫延期或變更的風險。必須定期關注市政府的公告，持續掌握最新資訊。

機會

1. 獲取「先行者優勢」：與大阪的「梅田北區 (Umekita)」或「難波 (Namba)」周邊的再開發案相比，堺東地區的價格上漲趨勢可說還在起步階段。若能在再開發的利多完全反映於市場價格前，購入優質物件，便有機會獲得可觀的資本利得（價差收益）。

2. 活用高度的土地潛力：如前所述，車站周邊是建蔽率 80%、容積率 600% 的高潛力商業區。這意味著未來仍有改建或進一步再開發的可能性，有助於資產價值的長期維持與提升。

3. 完善的生活基礎設施：除了每日約 6 萬人次利用的車站所帶來的便利性外，還有40 間醫療機構林立等，穩固的生活機能是支撐租賃需求的一大優勢。可說此區域較不易受景氣波動影響，能期待穩定的租金收益。

7. 案例研究：再開發地區的具體投資策略

那麼，具體而言有哪些可行的投資策略呢？讓我們設想兩種情況。

案例1：以資本利得為目標的中古公寓投資

• 目標：距離再開發區域步行 10 分鐘以內，屋齡約 15 至 25 年的家庭式公寓（如 3 房 2 廳）。
• 策略：可參考數據案例中，位於「北瓦町」、2003 年完工、60 平方公尺、要價 2,300 萬日圓的物件作為基準。策略是隨著再開發的進程，地區評價提升，現有公寓的價格會被新建摩天住宅的價格所拉抬，藉此賺取價差。可將 2028 年完工設定為一個出售目標時間點，在此之前先將物件出租以賺取租金收益，同時觀察市場變化。

案例2：以租金收益為目標的套房或小型住宅投資

• 目標：距離車站步行 5 分鐘以內，屋齡相對較新（20 年以內）的套房、1 房 1 廳或 2 房 2 廳公寓。
• 策略：隨著再開發強化了商業與業務機能，在此地工作的單身人士或頂客族的租賃需求將會增加。由於交易價格中位數為 2,300 萬日圓，代表或許能以相對較低的金額開始投資。以穩定的租賃需求為基礎，主要目標是確保長期的租金收益。此時，考量到前述的洪水風險，選擇較高樓層的戶別會是明智之舉。

無論採取何種策略，成功的關鍵都在於謹記此區域平均價格與中位數差距甚大的特性，並徹底與周邊類似物件進行比較，以避免買在高點。

8. 總結：堺東地區的潛力與 2028 年之後的展望

朝著 2028 年邁進的堺東車站南地區再開發計畫，不僅僅是建築物的翻新，其潛力之大，足以重新定義政令指定都市——堺市的核心地位。集商業、公共、住宅於一體的複合式大樓誕生後，將飛躍性地提升該地區的便利性與品牌價值，創造新的人流與居住需求。

「物件鑑價研究」所呈現的3,418 筆交易數據，凸顯了此區的多樣性，以及價格兩極化的現況。然而，這種兩極化，對具備精準眼光的投資者而言，正是機會的泉源。在再開發這個明確的價值提升故事背景下，只要妥善管理災害等風險，並根據數據進行冷靜的物件選擇，獲得豐厚的回報是絕對有可能的。

2028 年，當新的地標性摩天大樓落成之時，堺東的街景，以及其不動產市場，想必將會展現出與今日截然不同的風貌。何不現在就開始準備，搭上這波變革的浪潮？

→ 透過「物件鑑價研究」實際查詢南海高野線堺東車站周邊的不動產數據