隨著磁浮中央新幹線（リニア中央新幹線）預計於2027年後通車，日本不動產市場的目光，正聚焦於「名古屋」。其中，作為交通樞紐並經歷著巨大變革的名古屋車站（名駅）地區，雖然經常成為話題中心，但真正的投資者絕不會錯過另一個核心地帶——「榮」的動向。榮是名古屋傳統的商業與文化中心，目前正以「榮地區宏偉藍圖（栄地区グランドビジョン）」此一宏大計畫為基礎，試圖讓整個街區脫胎換骨。
相較於名古屋車站（名駅）進化為商業與交通的樞紐，榮則試圖融合商業、文化及「綠意」，展現一種全新的都會風貌。從率先成功的「Hisaya-odori Park」所帶來的人潮開始，到過去的象徵性地標——中日大樓（中日ビル）與丸榮百貨舊址的再開發計畫，都已陸續具體化。這些計畫將對榮地區的不動產價值帶來何種影響呢？
本文將從資深不動產分析師的視角，根據「物件精研調查（物件目利きリサーチ）」於2026年5月17日取得的榮交叉口周邊最新不動產交易數據，為您深入分析與解說榮地區的再開發所帶來的不動產價值變化，以及展望2030年的投資機會。
1. 前言：磁浮時代的另一位主角，名古屋「榮」的現況
磁浮時代的來臨，將名古屋推升為僅次於東京、大阪的「超級都會帶（Super Megaregion）」核心城市。雖然名古屋車站（名駅）地區無疑將是最大的受益者，但一座城市的魅力並非僅由單一據點所構成。商業的「名古屋車站（名駅）」與商業、文化、交流的「榮」這兩大核心地帶，必須相輔相成、互相提升，才能將名古屋整體的城市競爭力最大化。
今日的榮，正處於這場變革的漩渦之中。過去的「名古屋電視塔」已化身為「中部電力 MIRAI TOWER」並點亮夜空，其腳下則是由綠意盎然的公園與商業設施融為一體的「Hisaya-odori Park」。而這一切，僅僅是個開端。
根據「物件精研調查」的基礎數據顯示，榮地區的核心車站「榮」站，每日平均進出站人次高達 194,504 人，足以證明此區的潛力。如此龐大的流動人口，正是支撐榮地區商業活動與不動產市場穩固根基的關鍵。如今，在這堅實的基礎之上，一場面向未來的大規模投資即將展開。
2. 何謂「榮地區宏偉藍圖」？再開發的整體構想解說
貫穿榮地區再開發的基本構想，即是「榮地區宏偉藍圖」。此藍圖由名古屋市於2017年制定，並非只是個別建築的改建計畫，而是一份旨在將榮地區提升為「國際交流據點」的整體規劃。
此宏偉藍圖的主要概念如下：
- 活化城市「縫隙」，重塑公共空間： 透過整合道路與開放空間，創造出讓行人能舒適漫遊的「可步行（walkable）」環境。此舉不僅能提升街區的漫遊性、延長人們的停留時間，進而帶動商業設施的營業額與不動產價值的上漲。
- 活用都市「綠意」，實踐公園管理： 將南北貫穿的 Hisaya-odori Park（久屋大通公園）這條綠軸的價值最大化。透過公園與周邊商業設施的一體化，創造出一個不僅是購物商圈，更是休憩與繁華共存的獨特區域價值。
- 導入多元化的都市機能： 除了商業機能外，均衡配置高規格辦公室、國際級飯店、文化交流設施，以及促進市中心居住的高品質住宅。藉此，打造一個不分晝夜、吸引各式各樣人群聚集的活力街區。
從不動產投資的角度來看，這些構想至關重要。因為未來的不動產價值，將不再只取決於建築物本身的規格，而會深受「其座落的環境」，也就是周邊地區的魅力所影響。這份宏偉藍圖，可說是一項旨在全面提升榮地區整體「不動產附加價值」的宏大工程。
3. 主要計畫深度剖析①：新生「中日大樓」對商業與辦公市場的衝擊
於2024年4月隆重開幕，樓高33層的新生「中日大樓」，是榮地區的新地標，也是象徵此區再開發成敗的重要試金石。
全新的中日大樓，並非單純的辦公大樓。
- 低樓層（地下1樓～地上5樓）： 匯集約80間店鋪的商業區「中日ビル タウンスクエア (Chunichi Building Town Square)」。全國首次設點的品牌與在地名店櫛比鱗次，吸引新的客群。
- 中樓層（7樓）： 可舉辦多樣化文化活動的「中日展演廳＆會議中心」。
- 高樓層（9樓～22樓）： 配備最新設備的高規格辦公樓層。
- 最高樓層（24樓～32樓）： 僅次於柏悅酒店（Park Hyatt）、同為凱悅（Hyatt）旗下的高級品牌「名古屋THE皇家花園飯店ICONIC（ザ・ロイヤルパークホテル アイコニック 名古屋）」。
此一複合式開發所帶來的衝擊極其巨大。特別是在辦公室市場，它被期待能扮演一個「承接的載體」，不僅能留住過去容易流向名古屋車站（名駅）地區的優質租戶，更有機會將他們吸引回來。最新規格辦公空間的供給，也將對周邊既有辦公室的租金行情帶來正面刺激，可能促進整個區域的辦公室等級提升與租金水準上漲。
此外，高級飯店的開幕，將吸引國內外的富裕階層與商務高階主管來到榮。他們的到訪與消費，將活絡周邊的高級餐廳與品牌店家，進一步提升榮作為商業區的品牌價值。
4. 主要計畫深度剖析②：丸榮百貨舊址與廣小路通的蛻變
與中日大樓並列為榮地區另一核心的，是於2018年歇業的「丸榮（丸栄）」百貨舊址開發案。此計畫由三菱地所主導，預計興建一棟地上超過30層的摩天大樓，結合商業設施、飯店以及都會型高級住宅，成為一個複合式設施。
此開發案的關鍵在於與「廣小路通」的連結。廣小路通是串連名古屋車站（名駅）與榮的城市主幹道，目前正進行大規模的再整備構想，包括擴大行人空間，甚至研議導入LRT（次世代型路面電車）。
當丸榮百貨舊址的再開發與廣小路通的再整備同步推進時，可期待以下效益：
- 創造新的繁榮景象： 新的複合式設施將成為強力的集客引擎，增加廣小路通的行人流量。
- 提升區域漫遊性： 從名古屋車站（名駅）到榮，甚至延伸至大須方向的人流將更加順暢，活化整個區域的消費活動。
- 喚起住宅需求： 對於追求職住平衡的族群，以及希望兼顧都會便利性與豐富生活型態的富裕階層而言，丸榮舊址的高級住宅將是極具吸引力的選擇。這也將對周邊的中古住宅市場帶來正面影響，成為推升資產價值的因素之一。
5. 從成功案例學習：「Hisaya-odori Park」所帶來的區域價值提升效果
要預測未來再開發的成功與否，2020年開幕的「Hisaya-odori Park」是絕佳的參考案例。此計畫活用 Park-PFI 制度，將過去僅是路過的公園，與商業設施進行一體化整備。咖啡館、餐廳與個性商店點綴在綠意盎然的開放空間中，不僅週末，連平日也人潮絡繹不絕，徹底改變了榮的城市意象。
這次成功對不動產市場所帶來的影響難以估量。
- 商業地價上漲： 面向公園的店鋪，其租賃需求高漲，推升了租金行情，進而成為地價上漲的推手。
- 住宅大樓價值提升： 能將公園作為日常生活一部分的生活型態，成為住宅不動產，特別是住宅大樓的巨大附加價值。「公園景觀宅」或「步行至公園僅1分鐘」等特色，在中古住宅市場也成為明確的賣點，帶動了市場行情。
- 開拓新客群： 成功吸引了過去不曾造訪榮的年輕族群與家庭客層。這使得區域的客群更加多元化，為長遠發展奠定了基礎。
Hisaya-odori Park 的成功證明了綠地與公共空間的價值能直接反映在不動產價格上。這也顯示，「榮地區宏偉藍圖」所追求的「可舒適步行的街區營造」，並非紙上談兵，而是能帶來實質資產價值提升的具體策略。
6. 從最新數據看榮地區的地價動態與商辦、店鋪租賃需求
那麼，實際的不動產市場動態如何？讓我們從「物件精研調查」所取得的榮交叉口周邊（名古屋市中區）第一手交易數據，來解讀市場的真實情況。
榮地區不動產交易摘要 (2021年～2025年)
根據今日（2026-05-17）的數據顯示，在2021年至2025年期間，此區域共記錄了3,870筆不動產交易。這顯示市場交易極為活絡。主要統計數據如下：
| 項目 | 數值 | 分析與觀察 |
|---|---|---|
| 平均成交價格 | 約6,074萬日圓 | 由於包含高價商業大樓至單人套房，平均值有偏高傾向。 |
| 成交價格中位數 | 2,500萬日圓 | 更貼近市場實際感受的價格。是個人投資者或自住客層的目標價格帶。 |
| 平均每平方公尺單價 | 約81.3萬日圓/m² | 換算為每坪單價約268.2萬日圓/坪。作為市中心，維持在較高水準。 |
| 最低成交價格 | 50萬日圓 | 推測包含屋齡較高的區分所有權物件等。 |
| 最高成交價格 | 92億日圓 | 象徵此區潛力的指標性交易。可能是大規模商業用地等的交易。 |
此處值得注意的是，平均成交價格（約6,074萬日圓）與成交價格中位數（2,500萬日圓）之間的巨大差距。這意味著，雖然有像最高92億日圓這樣的超高額商用不動產交易拉高了平均值，但市場的交易主力其實落在2,000萬日圓的價格區間。
從具體交易案例看市場的多樣性
從個別的交易樣本中，可以更清晰地看見市場的多樣性。
- 案例1（家庭型）： 在大井町成交的一戶屋齡2013年、面積90m²的2LDK+S中古住宅大樓，成交價為5,800萬日圓。這類鄰近再開發區、屋齡相對較新的家庭型物件，擁有穩固的自住需求支撐。
- 案例2（投資／單身型）： 在伊勢山成交的一戶屋齡2009年、面積20m²的1K物件，成交價為1,400萬日圓。這類小型物件因具備穩定的租賃需求，作為投資標的，人氣始終不墜。
- 案例3（老屋／裝修潛力股）： 在葵成交的一戶屋齡1981年、面積50m²的3DK物件，成交價為350萬日圓。由於價格低廉，可推測是作為重新裝修後的投資物件，或作為度假小屋等需求。
從這些數據可以看出，榮地區是一個多層次的市場，吸引著從數十億日圓規模的專業投資機構，到數千萬日圓單位的個人投資者，以及自住型買家等所有客層。
支撐開發潛力的都市計畫
從法規層面為此區開發潛力背書的，是其都市計畫。根據資料顯示，榮交叉口周邊的土地使用分區被指定為「商業區」，且設定了建蔽率80%、容積率500%（部分地區為600%）的高數值。這意味著此處允許高密度的土地利用，老舊建築的改建可預期帶來更高的收益性，對開發商而言是極具吸引力的投資環境。這也為未來更多再開發計畫的活化，奠定了良好的基礎。
7. 與名古屋車站（名駅）地區的比較分析：榮地區獨有的不動產投資魅力與差異化策略
在討論名古屋的不動產時，與名古屋車站（名駅）地區的比較是無法避免的。投資者應該選擇哪個區域，並採取何種策略進行投資呢？
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名古屋車站（名駅）地區的優勢：
- 磁浮列車通車後，交通便利性將大幅提升。
- 大型企業總部與分公司雲集，是東海地方首屈一指的商業樞紐。
- 超高層建築林立，擁有先進且充滿活力的城市景觀。
- 投資標的： 頂級商辦、超高層住宅大樓、重視交通便利性的飯店等。
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榮地區的優勢：
- 三越、松坂屋、LACHIC 等百貨商場匯集，是具有歷史與實績的商業中心。
- 以 Hisaya-odori Park 為核心，擁有綠意盎然且高品質的都市環境。
- 文化設施與高級品牌店家聚集，擁有洗鍊的「街區格調」。
- 投資標的： 店鋪租賃大樓、重視生活風格的住宅、精品飯店等。
重點在於，兩者不僅是競爭關係，更是互補關係。平日在名古屋車站（名駅）的辦公室工作，假日則到榮的公園或百貨公司度過。當這樣的生活型態普及後，兩區的不動產價值將共同提升。
此外，榮地區還有一項隱性卻極其重要的優勢。根據「物件精研調查」的災害風險資訊顯示，此區的洪水與土石流風險評估為「無 (hasRisk: false)」。考量到近年來的氣候變遷，災害風險低，對於長期持有資產而言，是極為重要的定心丸。此外，區域內的醫療機構數量高達174家，醫療資源相當充實，這點也提升了居住的舒適度與安全感，成為支撐不動產價值穩固的因素。
8. 總結：展望2030年，榮地區的不動產投資潛力與未來預測
如本文分析所述，名古屋的榮地區正在「榮地區宏偉藍圖」此一明確方針的指引下，經歷著巨大的蛻變。中日大樓與丸榮百貨舊址等指標性的再開發案，並非單純的「點」狀開發，而是與 Hisaya-odori Park 及廣小路通等「線」與「面」的發展相結合，蘊藏著讓整個區域價值飛躍性提升的潛力。
從2021年到2025年的5年間，高達3,870筆的活絡交易紀錄，正反映了市場對此區域的期待。平均價格與中位數的差距，則顯示出這是一個從專業投資機構到個人投資者，各路玩家皆能參與的、深具彈性的市場。
展望2030年，榮將確立其「融合商業、文化與綠意，提供高品質生活風格的街區」的地位。對於因磁浮列車通車而縮短了時間距離的東京富裕階層，以及追求職住平衡的企業經營者而言，榮將成為極具吸引力的居住與投資地點。雖然位處市中心，但學區被劃分為「丸之內小學（丸の内小学校）」與「白山中學（白山中学校）」，這點對家庭客層來說也是不容忽視的優勢。
有別於名古屋車站（名駅）的動感活力，榮散發著成熟都會的獨特魅力。其不動產潛力，正蓄勢待發。投資人若能不被表面的價格波動所迷惑，深入解讀城市發展的宏大藍圖，以及背後支撐的具體數據，將是未來在榮地區成功進行不動產投資的關鍵。