從「年輕人之街」蛻變為「國際商業與文化據點」。被譽為百年一遇的澀谷車站周邊大規模再開發計畫，正朝著2027年度整體完工的目標，迎來最後的階段。自2012年澀谷Hikarie (Shibuya Hikarie) 開業以來，澀谷Stream (Shibuya Stream)、澀谷Scramble Square第一期（東棟），以及記憶猶新的澀谷Sakura Stage陸續登場，街區的景觀發生了令人目不暇給的變化。然而，這場變革的真正高潮現在才正要開始。
截至2026年5月，作為最後一塊拼圖的澀谷Scramble Square第二期（中央棟・西棟）正在澀谷車站正上方穩步建設中，周邊地區亦有多個開發案同步進行。當這些開發計畫全部完成時，澀谷的不動產價值將會如何演變？辦公室與商業設施的租金，以及周邊地區的地價，究竟潛藏著多大的上漲潛力？
本文將以資深不動產分析師的視角，徹底分析澀谷再開發的最新進度，並從多個角度預測各項開發案對不動產市場的影響。讓我們一同透過數據，洞悉這座不斷進化的娛樂城市——澀谷的未來價值。
1. 百年一遇的變革期：澀谷再開發的整體藍圖與歷史背景
目前的澀谷再開發之所以被稱為「百年一遇」，背後有著明確的理由。因為這是一項極具野心的計畫，旨在從根本上解決這座城市長年以來的課題，並為未來重新建構都市機能。
澀谷，正如其名，位於「谷地」地形，車站正好建於澀谷川與宇田川的匯流處。這種複雜的地形，長年以來成為了都市發展的絆腳石。具體而言，存在著以下課題：
- 複雜的車站結構與不便的轉乘： 雖然是JR、東急 (Tokyu)、東京Metro (Tokyo Metro)、京王 (Keio) 四家公司九條路線匯集的巨大轉運站，但各路線月台散布在不同深度與位置，導致轉乘動線冗長且複雜難懂。
- 東西向的隔閡： 國道246號線與JR的鐵軌將車站東側（宮益坂側）與西側（道玄坂・櫻丘町側）分隔開來，削弱了街區的整體感。
- 行人動線的混亂： 車站周邊缺乏為行人設計的廣場或流暢的動線，特別是知名的十字路口周邊總是擁擠不堪。
- 老舊建築密集與防災上的脆弱性： 戰後快速發展時期興建的中小型建築物密集林立，對於災害發生時的安全性存有疑慮。
為了解決這些課題，自2005年左右起，公私協力推動再開發的聲浪日益高漲。以東急集團為核心，JR東日本、東京Metro等公司共同參與。在被指定為「都市再生緊急整備地域」及「特定都市再生緊急整備地域」後，活用容積率放寬等特例措施，以以下三大支柱推動計畫：
- 強化國際競爭力： 匯集最先進的辦公、商業及文化設施，目標是成為吸引全球企業、人才與觀光客的國際據點。
- 提升防災機能與打造安全安心的城市： 整備支援返家困難者的機能及防災儲備倉庫，並擴充人行天橋以確保安全的移動空間。
- 強化轉運站機能： 透過鐵路車站的改良，以及整備連結地面與地下的「都市核 (Urban Core)」，飛躍性地提升轉乘的便利性。
正是這個宏大的願景，讓這次的再開發不僅僅是建築物的翻新，而是改變都市結構本身的「百年一遇」大改造。
2. 澀谷站中心地區主要開發案進度（截至2026年5月）
為迎接2027年度的整體完工，澀谷車站周邊正有多個開發案同步進行。此處將整理截至2026年5月，主要開發案的進度狀況。
| 開發案名稱 | 主要營運商 | 主要用途 | 完工（預定） | 截至2026年5月進度 |
|---|---|---|---|---|
| 澀谷Scramble Square第二期（中央棟・西棟） | 東急、JR東日本、東京Metro | 辦公、商業、觀景設施、車站設施 | 2027年度 | 鋼骨結構工程正進入高峰期。低樓層已開始進行外牆工程，整體輪廓逐漸清晰。 |
| 道玄坂一丁目站前地區第一種市街地再開發事業 | 東急不動產 | 辦公、商業、飯店、機場利木津巴士轉運站 | 2027年度 | 建築物主體結構已完工。內外裝工程已全面展開，與周邊人行天橋的連接工程也正在進行。 |
| 澀谷二丁目17地區第一種市街地再開發事業 | 東急、鹽野義製藥 | 辦公、商業 | 2029年度 | 現有建築物已拆除完畢，正在進行地基與擋土牆工程。 |
| 澀谷站櫻丘口地區第一種市街地再開發事業（澀谷Sakura Stage） | 東急不動產 | 辦公、商業、住宅、服務式公寓 | 2023年11月完工 | 開幕至今約一年半。辦公室租戶已近滿租。商業區也呈現繁榮景象，人行天橋的使用已成常態。 |
| Shibuya AXSH | 東急、東急不動產 | 辦公、商業 | 2024年5月完工 | 開幕至今已滿一年。高樓層辦公室的招租順利進行。已開始發揮其作為通往青山方面新門戶的功能。 |
興建於澀谷車站正上方的「澀谷Scramble Square第二期」，無疑是整個再開發計畫的象徵。待其完工後，澀谷車站周邊的天際線將迎來最終的樣貌。此外，包含舊東急PLAZA澀谷舊址在內的「道玄坂一丁目站前地區」，將成為澀谷新的西側門戶，特別在吸引入境觀光客的功能上備受期待。
當這些開發案完成後，澀谷車站周邊將新增數十萬平方公尺的辦公與商業空間，對不動產市場的衝擊將是難以估量的。
3. 「澀谷Scramble Square」第二期（中央棟・西棟）的展望
為澀谷再開發畫下完美句點的，是預計於2027年度完工的「澀谷Scramble Square第二期（中央棟・西棟）」。這個計畫將與已然成為澀谷地標的第一期（東棟）合為一體，對於奠定澀谷的價值扮演著極其重要的角色。
中央棟・西棟由地上13層・地下6層（中央棟）及地上10層・地下2層（西棟）構成，總樓地板面積約達10萬9,000平方公尺。與第一期（東棟）合計的總樓地板面積將達到約27萬6,000平方公尺，以單一複合設施而言，其規模在東京都內也名列前茅。
第二期所帶來的最大價值，在於車站功能的顯著提升與行人網絡的完善。
- 活用銀座線月台上空： 在目前為挑高空間的銀座線澀谷站月台上方建構樓板，創造出新的大廳與商業空間。如此一來，將能打造一條順暢連結過去被分隔的車站東西兩側的動線。
- JR玉川剪票口區域的重整： 隨著中央棟・西棟的建設，JR玉川剪票口周邊將進行全面性重整。通往東棟、Hikarie方面以及Mark City方面的交通便利性將大幅提升，轉乘將變得極為方便。
- 創造立體化的廣場空間： 相較於第一期（東棟）的「SHIBUYA SKY」創造了「向上」的延伸感，第二期將在車站大廳樓層整備新的廣場空間。此舉有望緩解十字路口的擁擠，並發揮作為會面點或活動場所的功能。
辦公樓層方面，雖然不會像東棟那樣是超高層建築，但仍將提供具備最新規格的空間。值得一提的是其壓倒性的交通便利性。這種不僅是與車站共構，甚至可說是「車站本身」的地理位置，對承租企業而言是無可取代的魅力。在人才爭奪日益激烈的當下，通勤的便利性是企業辦公室策略最重要的考量之一，而澀谷Scramble Square將為此提供最佳的解答。
隨著第二期的完工，澀谷車站將不再只是一個路過的點，其作為一個可供停留、交流的「場所」機能將大幅強化。如此一來，將能提升整個澀谷地區的人潮流動性，我們分析這股正面效益也將擴散至周邊的商業設施與辦公大樓。
4. 「Shibuya AXSH」、「澀谷Sakura Stage」開幕後對辦公室市場的影響
在探討未來展望時，分析已開幕的大型開發案對市場所造成的影響是不可或缺的。2023年完工的「澀谷Sakura Stage」與2024年完工的「Shibuya AXSH」，為澀谷的辦公室市場帶來了巨大的變化。
這兩個開發案合計供約17萬平方公尺（約5.1萬坪）的大量辦公空間，曾一度引發市場擔憂是否會因短期供給過剩而導致空置率上升或租金下修的壓力。然而，實際情況是，澀谷穩固的需求成功消化了此一疑慮。
- 租戶屬性的多元化： 除了傳統強項的IT與網路相關企業外，澀谷Sakura Stage吸引了大型律師事務所與顧問公司進駐，Shibuya AXSH則有大型廣告代理集團入駐，顯示租戶的產業類別日益多元。這證明了澀谷正從單純的「IT新創聖地」，成長為一個能容納多樣化產業的綜合性商業中心。
- 租金水平的維持： 由於完工前的預租活動相當順利，這兩棟大樓作為澀谷地區的頂級辦公空間，皆以每坪4萬日圓前半至中段的高水平租金順利簽約。此租金水平已逼近丸之內・大手町地區的頂級大樓，顯示澀谷辦公室市場的地位已大幅提升。
- 區域的擴張： Shibuya AXSH位於與青山・表參道地區的交界點，而澀谷Sakura Stage則位於與代官山・惠比壽地區的交界點。這兩棟大樓的誕生，不僅實質上擴大了澀谷的商業區域，也強化了與周邊地區的連結。
從這些結果可以預測，當2027年度澀谷Scramble Square第二期及道玄坂一丁目站前地區完工時，雖然可能出現暫時性的供需緩和，但中長期來看，澀谷獨有的魅力與品牌力將持續吸引租戶需求，高水平的租金極有可能得以維持。特別是，作為一個能滿足從新創公司到大型企業等不同成長階段企業多樣化辦公需求的城市，澀谷的競爭力將會更上一層樓。
5. 娛樂城市策略與商業設施租金動向
澀谷的再開發，不僅僅是增加辦公大樓而已。其根本理念，是以澀谷的DNA——文化與娛樂為核心的「娛樂城市 (Entertainment City)」明確策略。
從澀谷Hikarie的劇場「東急THEATRE Orb」、澀谷Stream的展演廳、LINE CUBE SHIBUYA（澀谷公會堂），到Live House林立的道玄坂・圓山町地區，再開發計畫旨在串連這些既有的文化資源，並加入新的發信據點，試圖將整個城市轉變為一個巨大的娛樂空間。
此策略也對商業設施的樣貌產生了重大影響。
- 轉向體驗型消費： 各大商業設施不僅著重於商品銷售，更致力於提供唯有親臨現場才能體驗的內容，例如現場表演、藝術展覽、快閃店等。澀谷PARCO的「PARCO MUSEUM TOKYO」與「Hobonichi CultureN (ほぼ日カルチャん)」等都是絕佳的例子。
- 強化資訊傳播力： 澀谷Scramble Square的觀景設施「SHIBUYA SKY」，以及各處設置的大型螢幕，不僅是廣告媒體，更發揮著傳播文化訊息的媒體功能。
- 活化夜間經濟： 預計在道玄坂一丁目站前地區開業的飯店，以及澀谷Sakura Stage周邊的餐飲店，將提升澀谷夜晚的魅力，促使人們延長停留時間。
這樣的趨勢也為商業設施的租金帶來正面影響。特別是自2024年入境觀光客全面回流後，澀谷主要商業街道的店面租金呈現上漲趨勢。儘管在疫情期間一度下跌，其復甦速度在東京都內也名列前茅。
未來，隨著再開發計畫完善了行人網絡，提升了城市的人潮流動性，過去人流較少的地區也可能誕生新的商業聚落。特別是櫻丘町地區與宮益坂上段等，將成為備受矚目的新興商業前線。對租戶而言，開店競爭將會加劇；另一方面，對不動產所有者而言，可預期市場將持續提供穩定的租金收入環境。
6. 再開發對周邊地區（道玄坂、櫻丘町）的外溢效應與地價變動
再開發的效益，並不僅限於車站共構的計畫區域內。其能量會如漣漪般擴散至周邊的既有市區，推升整個區域的價值。其中變化最顯著的，便是櫻丘町與道玄坂。
櫻丘町地區： 過去，櫻丘町混雜著中小型建築、餐飲店與住宅，且因坡道阻隔，從車站前往並不方便。但「澀谷Sakura Stage」的誕生徹底改變了這一切。橫跨國道246號線的人行天橋大幅改善了與車站的連結，使其脫胎換骨成為一個精緻的辦公、商業、住宅複合據點。 從國土交通省發布的地價公告來看，澀谷Sakura Stage周邊的標準地（澀谷區櫻丘町）價格，自再開發計畫具體化以來，始終呈現高度的成長率。在2024年、2025年的公告地價中，也創下東京都內商業區中頂級的漲幅紀錄，如實反映了再開發的價值創造效益。未來，隨著區域內的居民與工作者增加，周邊餐飲店與服務業的需求也將隨之提高，潛藏著進一步地價上漲的潛力。
道玄坂地區： 以「109」百貨為代表的年輕人文化中心——道玄坂，也正迎接變革的時刻。在舊東急PLAZA澀谷舊址上進行的「道玄坂一丁目站前地區」開發案，將大幅刷新該區的形象。此開發案除了高級辦公室與商業設施外，還將整備包含機場利木津巴士停靠站在內的巴士轉運站功能。這將使道玄坂在「年輕人之街」的形象之外，增添「來自國內外的門戶」這一新面貌。 此一變化也將影響周邊的不動產市場。特別是，預計IT新創公司與創意產業的遷入需求，將會擴散至過去租金相對便宜的道玄坂周邊中小型辦公大樓。此外，飯店需求預期也將增加，既有建物的用途變更 (Conversion) 或新的開發案可能會更加活躍。
再開發就像在中心投下一顆石子，漣漪會以同心圓的方式擴散出去。車站中心地帶的價值提升，將提高投資者對周邊地區不動產的評價，成為催生中長期地價上漲循環的動力。
7. 交通基礎設施的進化與行人網絡的重組
澀谷再開發的真正價值，不僅在於華麗的摩天大樓，更在於支撐其根基、樸實卻重要的基礎設施整備。將曾被戲稱為複雜怪異的澀谷車站，改造為任誰都能輕鬆使用的轉運站，正是這次再開發的核心。
至今已完成的主要基礎設施改良如下：
- 東急東橫線與東京Metro副都心線開始相互直通運轉（2013年）： 東橫線澀谷站地下化，交通便利性飛躍性地提升。地面上因而騰出廣大的車站舊址，促成了澀谷Stream等開發案。
- JR埼京線月台遷移（2020年）： 與山手線月台並列，大幅縮短了轉乘時間。
- 東京Metro銀座線月台遷移（2020年）： 遷移至明治通上空，以M字型拱門為特色的新月台。有助於整理車站整體的動線。
而目前，作為最後收尾階段正在進行的，是「都市核 (Urban Core)」與人行天橋網絡的建構。
都市核是指透過電梯或電扶梯，順暢連結地下鐵路車站至地面各區域的垂直動線。它被設置在澀谷Hikarie及澀谷Scramble Square內，創造出一個讓任何人都能從谷底的車站，毫無壓力地移動到山丘上街區的環境。這將提升所有人的易達性，包括推著嬰兒車的家長、年長者，以及攜帶大件行李的旅客。
人行天橋網絡則水平地串連這些都市核，提高車站周邊的遊逛性。透過在國道246號線及JR鐵軌上空架設天橋，將過去被分隔的區域（例如：車站⇔櫻丘町、車站⇔宮益坂）以安全舒適的方式連結起來。擴大不被雨淋濕即可移動的範圍，對商業設施與辦公大樓而言也是一大附加價值。
這些基礎設施的整備，對不動產價值有直接的影響。據說，從車站到大樓的步行時間只要縮短1分鐘，辦公室的租金就可能上漲數個百分點。澀谷的再開發是以數分鐘為單位，改善整個城市的易達性，其價值難以估量。這正是一項重塑城市骨幹的工程。
8. 總結：2027年後澀谷的不動產投資潛力
迎向2027年度整體完工最後階段的澀谷再開發。綜合以上分析，可以說澀谷的不動產市場前景極為樂觀。
- 辦公室市場： 儘管大規模供給持續，但除了IT與創意產業的群聚效應外，吸引多樣化產業頂尖企業的品牌力，將為市場提供穩固的需求支撐。特別是與車站共構的大樓具有高度稀有價值，將繼續維持並刷新東京都心頂級的租金水平。
- 商業市場： 「娛樂城市」策略將吸引國內外訪客，作為體驗型消費的據點，確立其獨一無二的地位。行人網絡的完善所帶來的遊逛性提升，將促進新商業區的誕生與既有區域的活化，預測商業設施的租金將穩定推移。
- 地價： 車站周邊的便利性與防災性提升，將提高整個區域在安全與安心方面的評價。再開發的外溢效應將擴及櫻丘町、道玄坂，甚至宇田川町與南平台町等周邊地區，中長期的資產價值增長可期。
當然，全球經濟動向與利率情勢等宏觀風險因素仍需時刻關注。然而，澀谷的再開發是從根本上改變都市結構、提升國際競爭力的計畫，其蘊含的強大潛力足以克服短期景氣的波動。
經歷百年一遇的變革，從單純的「年輕人之街」進化為匯集多元人群、工作、享樂的「全球娛樂城市 (Global Entertainment City)」，澀谷。著眼於其未來價值的不動產投資，無疑將成為愈來愈具吸引力的選擇。
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