京都高度限制鬆綁 × inbound 觀光創新高──「住不下的城市」困境與 2026 京都不動產行情

京都的街景正悄悄、卻明確地開始改變。2007 年「新景觀政策」將市街地最高高度原則限制在 31m 的京都市,於 2023 年 4 月實施都市計畫變更,特定區域放寬至最大 60m。其效應,在 2026 年的不動產行情中開始顯現。

另一方面,inbound 觀光客持續創新高,飯店開發與町家整修加速。地價被推升的背後,居民流失止不住,「沒有京都人的京都」 這個社會課題浮現。本文依京都市最新資料,解析不動產行情當前位置。

1. 2023 年「高度限制鬆綁」的內容

京都市的景觀政策始於 1972 年市街地景觀條例,2007 年「新景觀政策」將 市街地高度原則下調至 31m,完成基礎架構。市中心大樓「整齊低矮」是支撐京都街景的根本。

但 2023 年 4 月,京都市採取以下作法部分鬆綁。

鬆綁意圖明確:「止住人口流失、招商產業(尤其 IT/新創)、回復稅收」。京都市近年以年輕族群為主每年呈現約 1 萬人的社會減,主因是大學畢業後流向大阪、東京的結構性問題。

2. 公示地價開始反映「鬆綁效應」

2026 年 1 月 1 日時點公示地價中,京都市全用途平均年增 +5% 級,位居大都市圈前段漲幅。漲幅較大的區域包括:

• 下京區・南區(京都站周邊):飯店建設用地需求持續,商業地有兩位數漲幅地點
• 右京區西院・南區山ノ內:直接受益於高度限制鬆綁,住宅地與商業地皆上漲
• 東山區・祇園周邊:作為 inbound 飯店用地,外資取得活躍

京都地價於 2024、2025、2026 年 連續 3 年上漲,部分區域已超越泡沫期高點。

3. inbound 創新高與飯店戰爭

京都市住宿客數於 2023 年刷新歷史紀錄後續漲,2025 年延人住宿客數據報導達 約 2,400 萬人 規模。等於京都市人口(約 143 萬)的近 17 倍年度住宿京都。

為承接需求,飯店開發依然活躍。

• Marriott 系、Hyatt 系、Hilton 系等高級品牌集中進駐京都
• 京町家改裝的小規模奢華(含一棟全租)以外資業主為中心持續增加
• 京都站南口區域的新建飯店熱潮

另一方面,京都市正研擬 住宿稅最大調漲(最高 1 萬日圓規模),2026 年內可望條例化。這既是針對「觀光公害(Overtourism)」的對應,也意在 將奢華導向住宿稅收回饋給居民服務。

4. 町家飯店化與「住不下的城市」困境

談京都不動產行情,無法繞過 町家轉型為飯店與民宿 的趨勢。

京都市內據估計尚有約 4 萬棟傳統町家,近年動向如下:

• 部分區域成交價中位數 過去 5 年漲 1.5〜2 倍
• 大多由個人投資人或外資基金取得,轉用為民宿、一棟全租飯店
• 結果,當地居民已無力購買或承租
• 居住型町家庫存推估 每年減少約 800 棟

這就是 「沒有京都人的京都」 問題。觀光收入上升,但關鍵的居民從街上消失。育兒家庭流失、商店街高齡化、學區縮小——這些副作用與鬆綁的順風表裡一體推進。

5. 投資人視角:京都不動產的機會與風險

京都不動產光看資料,似乎是「地價上漲 + inbound」雙重順風的誘人標的。但 2026 年投資人需關注以下重點。

✅ 機會

• 鬆綁區域(西院・山ノ內・京都站南)的中長期上漲空間
• 保留京都氛圍的町家整修(住宅用)的稀缺性
• 嵐山・祇園周邊住宿需求結構性穩固

⚠️ 風險

1. 住宿稅調漲 可能壓縮一棟全租飯店的報酬率
2. 民宿規範強化(住居專用地域新規開業門檻提高)正在進行
3. 觀光公害的居民訴訟風險:祇園與嵐山已出現實際的居民摩擦
4. 地震風險:花折斷層帶、京都西山斷層帶等多條活斷層位於京都市直下

特別是 4 的地震風險,町家投資人易忽略。國家地震調查研究推進本部資料中,京都市部分區域 30 年內 M7 級機率被列為與首都圈相當高的等級。購入物件時,確認災害資訊與斷層位置不可或缺。

6. 結語:如何讀懂「正在改變的京都」

京都不動產目前由 3 股力量 推動:

1. 景觀規範部分鬆綁 — 不動產開發在局部地區獲得更多自由度
2. inbound 創新高與住宿需求 — 飯店與町家飯店的收益性
3. 居民流失與社會反彈 — 規範強化(住宿稅、民宿條例)波狀來襲

2026 年的京都,將是行政、居民、投資人圍繞「京都氛圍」與「經濟合理性」拉鋸的一年。逐一檢視物件時,判別屬於鬆綁區域、觀光地(規範強化風險)、還是住居中心區域(人口減少風險),將是投資判斷的起點。

可在 30 秒內確認國交省不動產交易價格資料、災害資訊與周邊環境的「物件目利研究」,亦可生成京都市內的區域報告。歡迎作為物件挑選的第一步試用。

🔗 在物件目利研究查詢京都的物件 →