長崎市稱之為「百年一遇」的再開發熱潮中,有一個格外特殊的專案——郵購龍頭 JAPANET 控股投入 總事業費約 1,000 億日圓 興建的大型複合設施「長崎體育城(Nagasaki Stadium City)」。
從 2024 年 10 月 14 日開業算起 1 年——累計來場人數達 485 萬人,經濟效應約 963 億日圓。這個不依靠任何補助、完全由民間主導的再開發模式,被全國視為新典範。本文檢視這個專案對長崎不動產市場帶來怎樣的衝擊。
長崎體育城是什麼
從 JR 長崎站徒步約 10 分鐘,興建於三菱重工造船廠舊址(約 7.5 公頃)的長崎體育城由以下設施構成。
| 設施 | 概要 |
|---|---|
| PEACE STADIUM Connected by SoftBank | 足球專用體育場(約 2 萬席),V·法倫長崎主場 |
| HAPPINESS ARENA | 室內體育館(約 6,000 席),長崎 Velca(B.LEAGUE)主場 |
| Stadium City Hotel Nagasaki | 約 200 間客房的飯店,部分房型可眺望球場 |
| 商業設施 | 餐飲、零售等多樣店家進駐 |
| 辦公室 | 含 JAPANET 集團總部機能 |
最值得一提的是,本專案 未領取任何國家或地方政府的補助金。從土地取得、興建到營運都由 JAPANET 集團自有資金支應,被國土交通省與運動廳關注為民營企業地方創生的新模式。
開業 1 年實績:來場 485 萬人,8 月達成單月損益平衡
體育城的集客力從開業之初便超出預期。
| 期間 | 累計來場人數 |
|---|---|
| 開業 1 個月(2024 年 11 月) | 55 萬人(假日平均 3 萬人/日,平日 1.3 萬人/日) |
| 開業 2 個月(2024 年 12 月) | 95 萬人 |
| 開業 100 天(2025 年 1 月) | 153 萬人 |
| 開業 3 個月(2025 年 1 月底) | 超過 140 萬人 |
| 開業 1 年(2025 年 10 月) | 485 萬人 |
年度經濟效應推估達 約 963 億日圓,創造約 1 萬 3,000 人 就業。2025 年 8 月首次達成 單月黑字。
當初年度目標為 850 萬人,實際達成 485 萬人。挑戰在於「沒有比賽或活動的平日集客」。即便如此,在人口僅約 40 萬的地方都市能吸引近 500 萬人來場,衝擊已相當巨大。
西九州新幹線、出島 MESSE……「百年一遇」的再開發連鎖
長崎體育城並非單獨存在,而是長崎站周邊一連串再開發的核心。
長崎站周邊主要專案時序
| 年月 | 專案 |
|---|---|
| 2021 年 11 月 | 出島 MESSE 長崎 開業(會展設施,鄰接 Hilton 長崎) |
| 2022 年 9 月 | 西九州新幹線 開業(武雄溫泉〜長崎) |
| 2023 年 11 月 | JR 長崎站大樓 開業(商業/辦公複合設施) |
| 2024 年 1 月 | 長崎 Marriott Hotel 開業(站大樓內,九州首間) |
| 2024 年 10 月 | 長崎體育城 開業 |
| 進行中 | 長崎站周邊土地區劃整理事業(約 19.1 公頃) |
短短 3 年內,國際會展設施、新幹線、站大樓、外資高級飯店與千億日圓級體育複合設施陸續啟用。如此密度的再開發,在地方都市相當罕見。
站前已陸續推出「The Premium 長崎站前」等新建大樓物件,再開發浪潮也擴及住宅市場。
2026 年公示地價:長崎市商業地上漲 +2.05%
這波再開發熱潮也明顯反映在公示地價上。
長崎市 2026 年公示地價
| 用途 | 平均地價(日圓/m²) | 年變動率 |
|---|---|---|
| 商業地 | 332,317 | +2.05% |
| 住宅地 | 51,490 | +0.08% |
| 全用途平均 | 137,100 | +1.30% |
商業地 +2.05% 的漲幅,接近疫情前的上升趨勢。長崎體育城周邊需求增加直接反映在地價,大幅超越長崎縣全體商業地平均變動率 +1.36%。
更值得關注的是實際成交價。長崎市 2025 年第 1〜3 季的實際成交價達 119,317 日圓/m²(每坪 394,436 日圓),年增 +31.74% 的大幅上漲。再開發區周邊的成交案例顯然在拉抬整體數字。
人口跌破 40 萬,地價仍上漲——長崎的悖論
長崎市人口於 2022 年 7 月跌破 40 萬,長期持續減少。一般而言,人口減少的地方都市不動產價格會下跌。
但長崎市有以下要素形成超越人口減少的正向壓力:
- 交流人口爆發性增加:體育城 485 萬人 + 新幹線/會展設施帶來的觀光與商務客
- 就業創造:光體育城就近 1.3 萬人,周邊產業外溢效果龐大
- 外資飯店進駐:Hilton/Marriott 兩個國際品牌相繼開幕,推升「都市格」
- 民間投資連鎖:體育城成功吸引更多開發投資的良性循環
人口減少階段仍能以「交流人口 × 民間投資」推升地價——長崎正在成為這個模式的代表案例。
投資視角:長崎不動產該不該買?
✅ 機會
- 商業地價漲勢加速:已超越疫情後復甦,進入再開發帶動的結構性上漲
- 飯店需求增加:除外資 2 間飯店外,民宿/Guest House 需求亦持續擴大
- 新幹線效應持續:福岡〜長崎縮短至約 30 分,與福岡經濟圈連結強化
- 站前大樓供給啟動:「The Premium 長崎站前」等新建陸續登場,出場策略易於規劃
⚠️ 風險
- 人口持續減少:長期而言租賃需求恐縮小
- 體育城的續航力:年度目標 850 萬對比首年 485 萬,平日集客是課題
- 新幹線「未完成」問題:西九州新幹線完整規格全線通車時程未定(佐賀縣段協調困難)
- 每坪單價絕對水位偏低:資本利得上限受限
鎖定區域
- 長崎站〜體育城動線上:徒步圈內的商業用地、收益物件具稀缺性
- 浦上〜大學病院前一帶:沿路面電車住宅需求穩健,新建大樓供給亦活絡
- 新幹線沿線諫早市:前往長崎市交通便利,房價親民,適合 Bedtown 需求
結語:民間 1,000 億日圓證明的「地方都市再生」可能性
長崎體育城是一個由民營企業投入 1,000 億日圓推動地方都市轉型的專案,在日本前所未見。
開業 1 年創造 485 萬人來場與 963 億日圓經濟效應,並推升周邊地價。配合西九州新幹線與出島 MESSE 的相乘效應,長崎站周邊正歷經「百年一遇」的蛻變。
當然風險仍在。人口減少未止、新幹線全線通車尚不可期。但「人口減少時仍能以交流人口與民間投資再生城市」的長崎模式,為全國地方都市帶來希望。
從不動產投資的角度看,正值「啟動期」。再開發的全貌剛開始浮現,在地價真正全面上揚前布局長崎,可能是中長期資產配置的有力選項。