2024 年 3 月 16 日,北陸新幹線從金澤延伸至敦賀。從那時起整整 2 年——福井縣的不動產市場有何變化?
站前矗立著高 120m 的高樓公寓與 Marriott 系列飯店,商業地的地價連續 9 年上漲。住宅地實際上 30 年來首次止跌。從東京最快 2 小時 51 分連結的「新幹線縣」福井,以 2026 年最新資料詳解其不動產行情。
北陸新幹線乘客數:第 10 年達歷史最高 990 萬人
依 JR 西日本公布,北陸新幹線 2024 年度(2024 年 3 月 14 日〜2025 年 3 月 13 日)乘客數達 990 萬人,自 2015 年金澤開業以來第 10 年再創歷史新高。年增 +24% 大幅成長的原動力,正是敦賀延伸。
延伸後僅 1 個月,金澤〜福井間的乘客就達 72 萬 3,000 人。並行的一般線特急(Thunderbird 等)同期年增 +26%。
訪問敦賀市的人數同期 +30%,進一步從北陸新幹線沿線 7 都縣(福井除外)前來訪問則達 +48%,顯示遠距可達性改善的效果顯著。
2026 年公示地價:福井縣整體連續 2 年上漲
2026 年公示地價中,福井縣全用途平均年增 +0.2%,連續 2 年上漲。
| 用途 | 變動率 | 備註 |
|---|---|---|
| 全用途 | +0.2% | 連續 2 年上漲 |
| 商業地 | +0.3% | 連續 3 年上漲 |
| 住宅地 | ±0.0% | 自 1996 年起 30 年來首次止跌 |
從全國看數字或許低調。但考慮到福井縣的住宅地自 1996 年起 連續 30 年下跌 的事實,這次「止跌」具有歷史轉折點的意義。
區域別:福井市、敦賀市、蘆原市的動向
福井市——商業地連續 9 年上漲
福井市的商業地年增 +1.9%(去年 +2.3%),連續 9 年上漲。漲幅雖略放緩,但穩定向上的趨勢持續。住宅地 +0.6%,從便利性高的中心向周邊的上漲區擴大。
商業地最高地價地點是福井站前 每㎡ 45 萬日圓。在地方都市中已是高水準,反映出再開發帶動的集客效應。
敦賀市——新幹線終點站的恩惠
敦賀市住宅地 +1.3%(去年 +1.0%)、商業地 +1.5%(去年 +1.3%),漲幅逐年加速。除新幹線終點站效應外,敦賀港周邊整備與觀光需求增加都在推升地價。清水町 2 丁目以住宅地漲幅 +2.9% 居縣內第 5。
蘆原市——住宅地漲幅居縣內首位
意外的關注股是擁有 JR 蘆原溫泉站的蘆原市。自由之丘 2 丁目以住宅地漲幅 +6.4% 居縣內第 1。新幹線新站的開業,使溫泉觀光地的潛力之外,作為居住地的重新評價也在進行。
| 區域 | 住宅地變動 | 商業地變動 |
|---|---|---|
| 福井市 | +0.6% | +1.9%(連續 9 年上漲) |
| 敦賀市 | +1.3% | +1.5% |
| 蘆原市 | +6.4%(縣內第 1) | — |
福井站前再開發:3 大專案改變城市
配合北陸新幹線開業,福井站前進行多個大規模再開發。
1. FUKUMACHI 街區(2024 年完成)
福井站西口誕生的大型綜合設施。地上 27 層、高約 120m 的 飯店、辦公棟,地上 28 層、高約 100m 的 住宅棟,9 層的停車場棟所構成。
住宅棟內為分讓公寓「The 福井 Tower Sky Residence」(118 戶),高樓層也有 超過 1 億日圓的「億級公寓」。是福井縣首座正式高樓公寓。
飯店棟為 Courtyard by Marriott 福井。客房位於建築 17〜28 樓,作為符合北陸玄關的國際品牌飯店,商業客與觀光客雙雙吸納。
2. 福井站前南通再開發(2028 年完成預定)
Hoosiers Holdings 經手的綜合開發。預計建設 13 層、170 室飯店,18 層、92 戶公寓,4 層商業大樓。飯店預定 2026 年春先行開業。
3. 其他周邊再開發
Curufu 福井站(站直連商業設施)於新幹線開業日同時開幕,提升站周邊回遊性。
3 個專案總事業費合計達數百億日圓規模。地方都市能集中如此多的再開發是異例,訴說著新幹線開業帶來的巨大催化效應。
投資人視角:福井不動產的風險與機會
機會
- 地價仍偏低:福井市商業地最高點 45 萬日圓/㎡,而金澤站前超過 100 萬日圓/㎡。比較新幹線沿線,「仍有上漲空間」
- 經濟波及效果 309 億日圓:依日本政策投資銀行試算,新幹線延伸對福井縣的經濟波及效果為 309 億日圓,超過石川縣的 279 億日圓
- 飯店需求擴大:Marriott 系列進駐使未來捕捉入境需求的期待提升
風險
- 人口減少:福井縣人口約 74 萬人,呈減少趨勢。需意識需求的天花板
- 再開發事業費高漲:建設成本上升,部分專案已出現工期延後
- 大阪延伸的不確定性:北陸新幹線新大阪延伸,連路線都未定,預計 2040 年代以後。若敦賀的轉乘問題(被稱為「敦賀之牆」)未解決,便利性提升仍有限
結語:福井能否跨越「敦賀之牆」?
從北陸新幹線敦賀延伸算起 2 年,福井的不動產市場穩定向上。商業地連續 9 年上漲、住宅地 30 年來首次止跌、站前高樓公寓與 Marriott 飯店開幕——這些都是「新幹線一來,城市就變」的好例證。
但從關西方面前來仍需在敦賀換乘,這個「敦賀之牆」確實也在制約福井的成長。若大阪延伸實現,可能從關西圈一舉湧入人潮,但延伸時點難以預測。
投資判斷上,以福井站前再開發區為中心、中長期視角的布局 是一個選項。相較於金澤仍偏低的地價水準,對能承擔風險的投資人具吸引力。
像蘆原溫泉區這種「新幹線新站 × 觀光資源」的地點,也是後續變化值得關注的重點。
免責聲明:本文為基於公開資訊的市況分析,並非推薦特定不動產的買賣。投資判斷請自負其責。