2015 年啟動的福岡市都心再開發計畫 「天神大爆炸」,將以 2026 年底的竣工期限劃下一個段落。當初 30 棟的目標,2025 年 3 月底已達建築確認申請 93 棟、竣工 74 棟,大幅超標。福岡市的新建公寓平均價格 年增超過 +40%,在主要都市中錄得漲幅「全國第 1」。
不是繼東京、大阪之後的「第三都市」,而是以獨特成長模式展現存在感——福岡的不動產行情,從最新資料一探究竟。
天神大爆炸:達成目標 2.5 倍的城市改造
天神大爆炸是福岡市透過放寬天神區建築物高度限制、誘發民間投資,一舉提升都心都市機能的官民合作專案。
| 指標 | 目標 | 實績(2025 年 3 月底) |
|---|---|---|
| 大樓改建棟數 | 30 棟 | 93 棟(申請基準) |
| 竣工棟數 | — | 74 棟 |
| 雇用創出 | — | 大幅增加 |
2026 年底竣工期限在即,目前 天神 1 丁目 7 番計畫、天神 Business Center 第 2 期計畫 等大型案件正進入最終階段。值得關注的是,從單棟改建階段,正轉向 跨多街區的連鎖式面狀開發。天神大爆炸不是「結束」,而是邁向下一個 10 年的「起點」。
地價、公寓價格:福岡市的全國頂尖漲幅
2025 年度公示地價中,福岡市在政令指定都市中也錄得頂尖漲幅。
| 用途 | 漲幅 |
|---|---|
| 商業地 | +10.2% |
| 住宅地 | +7.2%〜+9.6% |
更具衝擊性的是公寓市場。福岡市的新建公寓平均價格達 5,598 萬日圓,較前年暴漲約 1,600 萬日圓(+40% 以上)。這個漲幅在含東京、大阪的主要都市中是 全國第 1。
天神站周邊的 2〜3 億日圓豪華公寓正逐漸成為「常態」,未來 5 年天神站的公寓行情預期上漲 +42.5%(遠高於周邊區域平均的 +24.0%)。
為何只有福岡漲這麼多:3 大結構性因素
1. 國家戰略特區的法規鬆綁
福岡市被指定為國家戰略特區,天神大爆炸最大限度活用此架構。透過航空法高度限制的特例核可,原本上限 7 層的區域可建到 最高 19 層。容積率的大幅放寬,是吸引民間投資的原動力。
2. 作為亞洲門戶的地理位置
福岡比起東京,更接近上海、首爾、台北。福岡機場距離市中心僅地鐵 2 站,擁有國內最佳的可達性,國際線班次持續增加。除入境需求外,瞄準亞洲市場的企業辦公需求支撐穩定成長。
3. 仍在持續成長的稀有政令市
福岡市人口 超過 164 萬人,在政令指定都市中是少數仍維持社會增加(移入超過)的都市。特別是 20〜30 歲年輕世代的流入旺盛,以實需作為住宅需求支撐地價。在東京過度集中的「承接器」角色中,福岡是地方都市的首選。
與博多 Connected 的相乘效應
與天神大爆炸並行的是博多站周邊的再開發 「博多 Connected」。同樣以容積率放寬為武器,多棟大型建築改建進行中,天神〜博多間約 2.5km 正被重新塑造為一體化的都心軸。
兩個據點同時強化機能,使整個福岡都心的不動產價值底部抬升,形成 正向螺旋。
投資人應關注的重點與風險
機會:收益率仍優於東京、大阪
福岡的公寓價格雖然飆漲,但與東京 23 區、大阪市中心相比,絕對價仍偏低。單身投資的表面收益率,東京都心後段 3% 多,而福岡市內可保持 4% 後段〜5% 多的案例,投資吸引力仍存。
風險①:價格的天花板感
漲幅超過 +40% 的數字,可能已超出實需的購買力。當地確實出現「新建公寓太貴買不起」的聲音增多,若供給過剩,價格調整風險難以否認。
風險②:再開發完成後的「題材出盡」
天神大爆炸於 2026 年底告一段落,可能因 題材出盡感 而使地價漲幅放緩。但因連鎖式面狀開發已被規劃,再開發故事是否中斷將是分水嶺。
風險③:建設成本居高不下
物資費、人力費高漲是全國性課題,福岡因天神大爆炸與博多 Connected 同時進行,建設需求集中,建設費居高不下壓迫收益率 的結構持續中。
結語:福岡能否持續是「投資適格都市」
迎接天神大爆炸最終年的 2026 年,福岡市的不動產市場呈現以下特徵。
- 公寓價格漲幅 +40% 以上,主要都市全國第 1
- 商業地價 +10.2%、住宅地價 +7.2%〜9.6% 仍強勁上漲
- 竣工 74 棟,達成目標 30 棟的 2.5 倍——天神大爆炸的成功
- 與博多 Connected 的相乘效應帶動都心一體化成長
另一方面,因價格高漲的實需離開、題材出盡風險、建設費高漲等「成長之牆」也逐漸顯現。是要追求短期漲幅,還是搭乘中長期的人口增加趨勢——投資立場不同,看法將大相逕庭。
考慮福岡區域的不動產時,請事先用 物件目利研究 確認國交省的成交價資料與災害資訊,養成基於資料的判斷習慣。
本文以 2026 年 4 月時點的公開資訊為基礎。不動產的購買、投資請自行負責。