【2026年防灾周】高松市“Sunport高松 (Sunport Takamatsu)”再开发与风暴潮及海啸风险对策！住宅需求向内陆地区（佛生山、太田）转移引发的房地产价值最新评估

今天（2026年9月1日）是日本的“防灾日 (Disaster Prevention Day)”，从今天起的一周被定为“防灾周”。近年来，随着气候变化导致的极端天气常态化，全国各地频繁发生水灾和泥石流等地质灾害。在这样的背景下，“防灾能力”已成为左右房地产市场资产价值的最重要因素之一。

本文将聚焦于濑户内海 (Seto Inland Sea / 瀬戸内海) 的核心城市——香川县高松市 (Kagawa-ken Takamatsu-shi / 香川県高松市)。目前，高松市正在其沿海的“Sunport高松 (Sunport Takamatsu / サンポート高松)”地区进行大规模的重新开发，城市面貌正经历着巨大的蜕变。另一方面，在四国地区 (Shikoku region / 四国地方) 始终面临南海海槽 (Nankai Trough / 南海トラフ) 特大地震以及风暴潮、海啸风险的背景下，市民的住房需求正稳步向内陆地区（佛生山 (Busshozan / 仏生山)、太田 (Ota / 太田)，甚至更南部的香川町 (Kagawa-cho / 香川町) 方向）南移。

本文将以日本国土交通省的最新交易数据和国土地理院的灾害风险地图（Hazard Map）等实际数据为支撑，从专业房地产分析师的视角，深入剖析高松市城市防灾的现状，以及灾害风险变化给房地产价值带来的最新趋势。

【本文投资决策摘要】

• 沿海地区的两极分化：虽然Sunport高松周边因重新开发而提升了其作为商业和商务中心的价值，但针对风暴潮和海啸风险，必须采取高标准的BCP（业务连续性计划）对策。
• 内陆南移区域的崛起：随着防灾意识的提高，住房需求明显向佛生山、太田以及更南部的香川町地区转移。从新建住宅到老旧房屋，各类房产交易日益活跃。
• 紧凑型城市与灾害风险的共存：栗林公园 (Ritsurin Garden / 栗林公園) 周边等热门文教区拥有坚挺的刚需。然而，即使在内陆地区，也同样存在河流泛滥和泥石流的风险，因此，确认局部的灾害风险地图已成为投资的绝对前提。

1. 前言：2026年防灾周与高松市房地产市场的环境

在考虑房地产投资或购房时，除了地段和便利性之外，评估房产“应对灾害的韧性（Resilience）”已成为现代的新标准。高松市北临风平浪静的濑户内海，南靠赞岐山脉 (Sanuki Mountains / 讃岐山脈)，是一座自然资源丰富的城市。然而，受其地理特性影响，该市始终面临着沿海地区的风暴潮与海啸风险，以及内陆和山麓地带的河流泛滥与泥石流风险。

首先，为了掌握高松市房地产市场的整体情况，让我们来看一组通过“Mekiki Research (物件目利きリサーチ)”系统获取的最新实际交易数据（统计区间：2021～2025年）。

表1：香川县高松市房地产交易统计（统计区间：2021～2025年）

高达5,843笔的庞大交易样本数表明，高松市的房地产市场十分活跃。虽然平均交易价格约为2,019万日元，但中位数仅为1,100万日元。由此可以看出，部分高价的商业用地及新建房产，与郊区廉价的土地及二手房之间，存在着巨大的价格鸿沟。平均单价约为4.8万日元/㎡，但市中心与郊区的单价差异同样十分显著。

值此防灾周之际，在这种活跃的房地产市场背后，“对灾害风险的警惕感”究竟是如何改变资金流向（即住房需求）的呢？我们将在下一章进行具体剖析。

💡 分析师视角 在了解了高松市的整体行情后，如果您想更深入地掌握意向区域的详细行情，建议您精准查询周边类似房产的交易数据。

2. Sunport高松重新开发的全貌与沿海地区面临的风暴潮及海啸风险

作为高松市门户的JR高松站 (JR Takamatsu Station / JR高松駅) 北侧的“Sunport高松”地区，正在推进近年来罕见的大规模重新开发。截至2026年，其全貌已初露端倪。

【Sunport高松 重新开发时间轴（从动工至预计竣工）】

• 2021～2023年：为新建车站大楼进行地基平整及周边基础设施的重建
• 2024年：直通JR高松站的商业设施“TAKAMATSU ORNE (タカマツ オルネ)”开业
• 2025年：中四国地区 (Chugoku-Shikoku) 规模最大的“新香川县立体育馆 (Anabuki Arena Kagawa / あなぶきアリーナ香川)”竣工并投入使用
• 2025～2026年：外资豪华酒店（如文华东方酒店 (Mandarin Oriental) 等）的建设进入尾声，作为国际旅游与MICE（会展）中心的功能趋于完善

由此可见，Sunport高松蕴含着引领整个四国地区商务与旅游业发展的巨大潜力。然而，在对房地产价值进行中长期评估时，无法回避的便是“风暴潮与海啸风险”。

包括Sunport地区在内的高松市沿海区域海拔较低，过去曾多次遭受台风引发的风暴潮灾害。此外，据预测，一旦发生南海海槽特大地震，海啸将通过濑户内海席卷而来。虽然重新开发让这里建起了众多华丽的设施，但投资者和开发商仍在以对待“位于预计淹水区域内的房产”的严苛标准，对其进行风险评估。

沿海地区的房地产具备平时高收益、灾时高风险的“高风险、高回报”属性，这要求投资者在做出决策时，不能仅仅依赖简单的租金收益率计算。

💡 分析师视角 重新开发区域周边的商业用地虽然有望获得未来的资本升值（Capital Gain），但这并不能完全抵消灾害风险地图上所标示的风险。在进行房产评估时，必须结合最新的淹水预测综合考量。

3. 沿海地区的最新基础设施建设与招商引资的BCP对策

既然沿海地区的风险已广为人知，为什么Sunport高松还能吸引巨额投资呢？答案在于政企联合打造的强大“BCP（Business Continuity Plan：业务连续性计划）对策”以及基础设施的抗灾韧性。

在新香川县立体育馆和外资酒店等新开发项目中，从设计阶段就融入了极高标准的防灾功能。例如，将主要的电气设备和应急发电机设置在建筑物的高层，这样即使一楼遭遇海啸或风暴潮淹水，也能保证整个设施的功能不会瘫痪，这种设计已经成为标配。此外，防波堤的建设，以及作为临时避难场所的功能（如利用人行天桥确保垂直避难通道等），也被纳入了城市规划中。

正是得益于这种彻底的基础设施建设，企业才能安心地将办公地点设在沿海地区。高松市是四国地区的分公司经济枢纽。在招商引资方面，越来越多的企业倾向于选择“入驻实施了最新BCP对策的Sunport地区的高端写字楼”，而非“自己建造办公楼”。

换言之，沿海地区的房地产价值已经步入了一个新时代：其评级不再仅仅取决于“是否存在灾害风险”，而是更多地取决于“建筑物在物理和系统层面应对灾害的能力”。

💡 分析师视角 在考虑投资面向企业的写字楼或商业设施时，房产在硬件方面的防灾规格将直接决定招租的成败。因此，详细了解其防灾设备是必不可少的环节。

4. 灾害风险地图中的淹水预测对高松市地价波动趋势的影响

尽管沿海地区正在利用最新技术控制风险，但在普通住宅市场中，消费者的反应则更为严苛。“没必要特意住在有风险的地方”——这种心理促使灾害风险地图直接塑造了地价的波动趋势。

让我们基于实际数据，来看一下高松市内交易价格的走势。

上图是基于本系统获取的实际样本价格绘制的图表。可以看出，价格区间在100万日元至2,000万日元之间，分布非常广泛。

这里尤为重要的一点是，在购买房产时，系统会发出关于灾害风险信息的警告。在本次获取实际数据时，也明确检测到了目标区域存在的以下风险：

• 洪水风险：有（最大淹水深度等级2：0.5～3米）
• 泥石流等地质灾害风险：有（现象：泥石流）

即便是在内陆地区，香东川 (Koto River / 香東川)、新川 (Shinkawa / 新川) 和春日川 (Kasugagawa / 春日川) 等主要河流的流域，也广泛分布着因暴雨导致“洪水等级2（0.5～3米）”的预计淹水区域。此外，越靠近山麓，发生“泥石流”等地质灾害的风险就越发明显。在购买或投资房地产之前确认这些灾害风险信息，如今已经不再仅仅是对读者的强烈呼吁，而是成为了一项“绝对前提”。

目前，高松市内的地价正在经历一场明显的“筛选”：灾害风险地图上“未着色（风险较低）”的区域地价相对上涨，而着色较深区域的地价则涨幅乏力。

💡 分析师视角 请务必查阅结合了气候变化因素的最新灾害风险地图，而不要仅仅参考过去的灾害记录。位于灾害高风险区的房产，在未来的出售（退出战略）中可能会面临难以脱手的风险。

5. 住房需求向内陆南部区域（佛生山、太田周边）的急剧转移

为了避开沿海地区的海啸风险，近年来高松市民的住房需求正在迅速向内陆地区转移。其中，“太田”和“佛生山”地区尤为抢手。然而，由于地价飙升和用地短缺，这种需求正在进一步向更南面的“香川町”方向蔓延。

本次获取的实际数据中，包含了大量能够印证这一南移趋势的“香川町大野 (Kagawa-cho Ono / 香川町大野)”区域的交易数据。

表2：香川町大野区域实际交易样本分析（2021年第一季度）

从这些数据可以看出，香川町大野区域的房地产市场非常多元化且活跃。 首先，建于2021年的新建独栋住宅（175㎡）以2,000万日元的价格成交，这表明该区域正在成为年轻家庭以合理价格购买新房的重要承接地。另一方面，建于1976年的老旧独栋住宅（120㎡）仅以100万日元的价格成交，由此可以推测，空置房屋的流通以及以翻新为前提的购房行为也正在推进。 此外，占地1,400㎡的广阔土地及其上的建筑物（建于1986年）以1,400万日元的价格成交，这说明市场上也存在追求郊区独有的宽敞居住环境的需求。

仅看纯土地的交易，其单价在2.5万日元至3.1万日元/㎡左右，与市中心相比性价比极高。太田、佛生山区域地价上涨而被挤出的购房者，为了寻求防灾安全性与价格的平衡，纷纷选择在香川町区域安家落户——实际数据清晰地证实了这种“南移的多米诺骨牌效应”。

💡 分析师视角 在考虑投资郊区或作为刚需购房时，选择那些正在发生新老居民交替的区域（即房产交易多样化的区域），未来更容易确保房产的流动性。

6. 以Kotoden（高松琴平电气铁道）沿线为中心的紧凑型城市化进展

高松市正在推进“多极网络型紧凑型城市”的建设，旨在遏制城市向郊区无序扩张，并将城市功能集中在市中心及公共交通沿线。支撑这一规划的骨架，便是深耕本地的铁路网，如“Kotoden (高松琴平电气铁道 / 高松琴平電気鉄道)”和JR等。

在本次获取的环境数据中，包含了市中心近郊极具吸引力的基础设施信息。

• 最近车站：JR高德线 (JR Kotoku Line / JR高徳線) “栗林公园北口 (Ritsurinkoen-kitaguchi / 栗林公園北口)”站（日均客流量：934人）
• 学区：龟阜小学 (Kameoka Elementary School / 亀阜小学校)、紫云中学 (Shiun Junior High School / 紫雲中学校)
• 医疗机构：21家（高松红十字医院 (Takamatsu Red Cross Hospital / 高松赤十字病院)、五番丁医院 (Gobancho Clinic / 五番丁医院)、医疗法人社团真锅医院 (Manabe Clinic / 医療法人社団真鍋医院) 等）
• 土地用途分区：第1种中高层住宅专用地区（建蔽率60%，容积率200%）

栗林公园北口站周边紧邻国家级特别名胜——栗林公园，是一个自然环境与都市便利性完美融合的区域。尤其是“龟阜小学”和“紫云中学”所在的学区，被誉为高松市内首屈一指的热门文教区，深受育儿家庭的青睐，刚需十分坚挺。 此外，包括“高松红十字医院”这一高水平医疗机构在内，周边密集分布着多达21家诊所和医院。在老龄化社会中，这成为了该区域极具竞争力的核心吸引力（也是维持资产价值的重要因素）。

尽管住房需求正在向郊区（香川町方向）转移，但在紧凑型城市政策的推动下，这类医疗、教育和交通基础设施完善的市中心及近郊区域的资产价值，未来依然能够保持坚挺。

💡 分析师视角 “车站客流量”、“名校学区”和“是否配备综合医院”是支撑房地产价值的三大要素。在挑选房产时，请务必定量核对这些环境数据。

7. 兼顾防灾能力与资产价值的高松地区最新房地产投资战略

结合上文所述的沿海地区重新开发、内陆地区的需求转移以及紧凑型城市化的进展，我们将总结高松地区的最新房地产投资与购房战略。

在实际数据中，还包含了位于高松市中心东侧的“观光町 (Kanko-cho / 観光町)”的交易数据。

• 二手公寓等（观光町）：面积65㎡（3LDK），建于1988年，交易价格790万日元，近邻商业地区（建蔽率80%・容积率300%）

房龄超过30年的二手公寓以790万日元的价格成交。这种房产不仅享有靠近市中心的便利，还能以不到1,000万日元的价格拿下一套3LDK（三室两厅一厨），无论是对于刚需人群，还是对于投资者（如翻新后用于出租等）来说，都极具吸引力。

【未来高松地区的投资战略】

1. 锁定刚需家庭客群： 重点关注从佛生山、太田延伸至香川町的“南移区域”的独栋住宅与土地开发。关键在于精准避开灾害风险（河流泛滥、泥石流）进行选址。
2. 追求租金收益（Income Gain）： 针对龟阜小学、紫云中学等“文教区”，或高松红十字医院等“医疗资源丰富区”的老旧公寓进行翻新投资。
3. 追求资本利得（Capital Gain）： 投资受惠于Sunport高松重新开发的沿海地区至高松站周边的商业类房地产。不过，这属于高阶投资者的玩法，前提是必须具备高标准的BCP对策并能够承受淹水风险。

在高松市这座灾害风险与城市开发活力相互交织的城市中，想要依靠单一战略持续获利是十分困难的。如今，投资者比以往任何时候都更需要具备一种“鉴定眼光”——一手拿着灾害风险地图，同时将宏观的城市规划（紧凑型城市）与微观的交易数据（单价、建筑年份）进行对照分析。

💡 分析师视角 分散投资区域是最好的风险对冲手段。建议您注重投资组合的平衡，例如将沿海地区的单套公寓与内陆地区的独栋出租屋结合起来。

8. 总结：与灾害风险共存的下一代城市模型及未来展望

借着2026年防灾周的契机，我们对香川县高松市最新的房地产行情进行了深入剖析。

一方面，Sunport高松轰轰烈烈的重新开发大幅提升了城市的经济价值；另一方面，对风暴潮和海啸等自然威胁的敬畏，也正切实地推动着市民在选房时向内陆南部区域转移。正如香川町大野的实际交易数据所显示的，未来针对郊区安全土地上多样化的住房需求仍将持续。与此同时，像栗林公园周边这样基础设施完善、作为紧凑型城市核心的区域，也将继续维持其高昂的资产价值。

房地产的价值，已经不再仅仅取决于“距离车站远近”或“外观好坏”了。如何准确掌握看不见的灾害风险（Hazard），并将其反映在价格中，将成为今后房地产交易中最核心的课题。高松市作为灾害风险与城市发展共存的“下一代地方城市模型”，未来必将继续吸引全日本的目光。

在您做出投资决策或挑选心仪的住房时，希望本文基于实际数据的客观分析能为您提供有益的参考。

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