【2026年防災週間】高松市「サンポート高松」再開発と高潮・津波リスク対策！内陸部（仏生山・太田）への住宅需要シフトがもたらす不動産価値の最新検証

本日2026年9月1日は「防災の日」であり、この日から1週間は防災週間とされています。近年、気候変動による異常気象が常態化し、全国各地で水害や土砂災害が頻発するなか、不動産市場においても「防災力」は資産価値を左右する最も重要なファクターの一つとなりました。

今回は、瀬戸内海の中核都市である香川県高松市にフォーカスします。高松市は現在、沿岸部の「サンポート高松」エリアで大規模な再開発が進行し、都市の顔が大きく変貌を遂げています。一方で、四国地方において常に意識される南海トラフ巨大地震や高潮・津波リスクを背景に、市民の住宅需要は内陸部（仏生山・太田、さらには香川町方面）へと着実に南進シフトしています。

本記事では、国土交通省の最新の取引データや国土地理院のハザードマップ情報といった実データを裏付けとして用いながら、高松市における都市防災の現状と、災害リスクの変化がもたらす不動産価値の最新トレンドについて、プロの不動産アナリストの視点で徹底的に検証します。

【本記事における投資判断のサマリー】

• 沿岸部の二極化: サンポート高松周辺は再開発により商業・ビジネス拠点としての価値が高まる一方、高潮・津波リスクに対する高度なBCP（事業継続計画）対策が必須となっている。
• 内陸南進エリアの台頭: 防災意識の高まりから、仏生山・太田、さらに南の香川町エリアへの住宅需要シフトが鮮明。新築から築古まで多様な取引が活発化している。
• コンパクトシティとハザードの共存: 栗林公園周辺などの人気文教エリアは底堅い需要を持つが、内陸部であっても河川氾濫や土砂災害リスクが存在するため、局所的なハザードマップの確認が投資の絶対条件となる。

1. はじめに：2026年防災週間と高松市の不動産市場を取り巻く環境

不動産投資や住宅購入を検討する際、立地や利便性に加えて「災害に対するレジリエンス（回復力）」を評価することが、現代のスタンダードとなっています。高松市は北に波穏やかな瀬戸内海を臨み、南に讃岐山脈を控える自然豊かな都市ですが、地理的特性ゆえに沿岸部での高潮・津波リスク、内陸部・山際での河川氾濫や土砂災害リスクと常に隣り合わせです。

まずは、高松市の不動産市場の全体像を把握するため、「物件目利きリサーチ」のシステムを通じて取得した最新の実取引データ（2021〜2025年対象）を見てみましょう。

表1：香川県高松市の不動産取引統計（対象期間：2021〜2025年）

この5,843件という膨大な取引サンプル数は、高松市の不動産市場が非常に活発に動いていることを示しています。平均取引価格は約2,019万円ですが、中央値は1,100万円にとどまっており、一部の高額な商業地・新築物件と、郊外の安価な土地・中古物件との間で価格差が大きく開いていることが読み取れます。平均単価は約4.8万円/㎡となっていますが、これも中心部と郊外で大きく乖離しています。

防災週間という節目にあたり、この活発な不動産市場の根底で「災害リスクへの警戒感」がどのように資金の流れ（＝住宅需要）を変化させているのか、次章から具体的に紐解いていきます。

💡 アナリストの視点 高松市の全体相場を把握した上で、ご自身の検討エリアのより詳細な相場を知りたい方は、近隣の類似取引データをピンポイントで確認することをお勧めします。

2. サンポート高松再開発の全貌と沿岸部が抱える高潮・津波リスク

高松市の玄関口であるJR高松駅北側の「サンポート高松」エリアでは、近年稀に見る規模での大規模再開発が進行し、2026年現在、その全貌が明らかになりつつあります。

【サンポート高松 再開発タイムライン（着工〜完成予定）】

• 2021〜2023年: 新駅ビル開発に向けた地盤整備および周辺インフラの再構築
• 2024年: JR高松駅直結の商業施設「TAKAMATSU ORNE（タカマツ オルネ）」が開業
• 2025年: 中四国最大級の規模を誇る「新香川県立アリーナ（あなぶきアリーナ香川）」が完成・供用開始
• 2025〜2026年: 外資系ラグジュアリーホテル（マンダリンオリエンタル等）の建設が大詰めを迎え、国際的な観光・MICE拠点としての機能が完成へ

このように、サンポート高松は四国のビジネス・観光を牽引する圧倒的なポテンシャルを秘めています。しかし、不動産価値を中長期で評価する際、避けて通れないのが「高潮・津波リスク」です。

サンポートエリアを含む高松市の沿岸部は海抜が低く、過去にも台風による高潮被害を経験してきました。さらに、南海トラフ巨大地震が発生した際には、瀬戸内海を伝って津波が到達する想定となっています。再開発によって華やかな施設が立ち並ぶ一方で、投資家やデベロッパーは「浸水想定区域内にある不動産」として、厳しいリスク評価を行っています。

沿岸部の不動産は、平時の高い収益性と、有事の際の甚大なリスクという「ハイリスク・ハイリターン」の性質を帯びており、単なる利回り計算だけでは測れない投資判断が求められています。

💡 アナリストの視点 再開発エリア周辺の商業地は将来的なキャピタルゲインが期待できますが、ハザードマップ上のリスクを完全に相殺することはできません。最新の浸水想定とセットで物件評価を行う必要があります。

3. 沿岸エリアにおける最新のインフラ整備と企業誘致のBCP対策

沿岸部のリスクが認識されているにもかかわらず、なぜサンポート高松には巨額の投資が集まるのでしょうか。その答えは、官民一体となった強固な「BCP（Business Continuity Plan：事業継続計画）対策」とインフラの強靭化にあります。

新香川県立アリーナや外資系ホテルなどの新規開発プロジェクトでは、設計段階から非常に高いレベルの防災機能が組み込まれています。例えば、主要な電気設備や非常用発電機を建物の高層階に配置し、万が一1階部分が津波や高潮で浸水しても、施設全体の機能が停止しないような設計が標準化されています。また、防潮堤の整備や、一時避難場所としての機能（ペデストリアンデッキを活用した垂直避難経路の確保など）も都市計画に組み込まれています。

こうした徹底したインフラ整備があるからこそ、企業は安心して沿岸部に拠点を構えることができます。高松市は四国の支店経済の中枢であり、企業誘致においても「自社ビルを持つより、最新のBCP対策が施されたサンポートエリアのハイグレードオフィスに入居する」という選択をする企業が増加しています。

つまり、沿岸部の不動産価値は「ハザードの有無」だけでなく、「ハザードに対する建物の物理的・システム的な対応力」によって格付けされる時代に突入しているのです。

💡 アナリストの視点 法人向けのオフィスビルや商業施設への投資を検討する場合、物件のハード面での防災スペックが、テナント誘致の成否に直結します。防災設備の詳細なヒアリングが不可欠です。

4. ハザードマップの浸水想定がもたらす高松市内の地価変動トレンド

沿岸部が最新技術でリスクをコントロールする一方、一般の住宅市場においては、消費者の行動はよりシビアです。「わざわざリスクのある場所に住む必要はない」という心理が働き、ハザードマップが地価の変動トレンドを直接的に形成しています。

実データに基づき、高松市内の取引価格の推移を見てみましょう。

上記は、本システムで取得された実サンプルの価格をプロットしたグラフです。価格帯が100万円〜2,000万円と非常に幅広く分散していることがわかります。

ここで極めて重要なのが、物件取得時にシステムから警告されるハザード情報です。今回の実データ取得時にも、対象エリアに対して以下のリスクが明確に検出されています。

• 洪水リスク：あり（最大浸水深ランク2：0.5〜3m）
• 土砂災害リスク：あり（現象：土石流）

内陸部であっても、香東川や新川・春日川などの主要河川の流域では、大雨による「洪水ランク2（0.5〜3m）」の浸水想定エリアが広がっています。また、山際に近づけば「土石流」などの土砂災害リスクが顕在化します。不動産を購入・投資する前に、こうしたハザード情報を確認することは、今や読者の皆様に対する強い注意喚起というレベルを超え、「絶対条件」となっています。

高松市では現在、ハザードマップで「色がついていない（リスクが低い）」エリアの地価が相対的に上昇し、色が濃いエリアの地価が伸び悩むという、明確な地価の選別が進んでいます。

💡 アナリストの視点 過去の災害履歴だけでなく、気候変動を織り込んだ最新のハザードマップを必ず確認してください。ハザードエリア内の物件は、将来的な売却（出口戦略）で苦戦するリスクがあります。

5. 内陸南進エリア（仏生山・太田周辺）への急激な住宅需要シフト

沿岸部の津波リスクを避けるため、高松市民の住宅需要は近年、内陸部へと急速にシフトしています。特に人気を集めているのが「太田」「仏生山」エリアですが、地価の高騰と用地不足から、その需要はさらに南の「香川町」方面へと波及しています。

今回取得した実データには、まさにこの南進トレンドを裏付ける「香川町大野」エリアの取引データが多数含まれています。

表2：香川町大野エリアの実取引サンプル分析（2021年第1四半期）

このデータから、香川町大野エリアの不動産市場が非常に多様かつ活発であることが読み取れます。 まず、2021年築の新築戸建て（175㎡）が2,000万円で取引されており、若いファミリー層が手頃な価格で新築を取得する受け皿となっていることがわかります。一方で、1976年築の古い戸建て（120㎡）は100万円という価格で取引されており、空き家の流通やリノベーション前提での購入が進んでいることも推測できます。 さらに、1,400㎡という広大な土地と建物（1986年築）が1,400万円で取引されるなど、郊外ならではのゆとりある住環境を求めるニーズも存在します。

土地のみの取引を見ても、単価は約2.5万円〜3.1万円/㎡と、中心部に比べて非常にリーズナブルです。太田・仏生山エリアの地価上昇に押し出された層が、防災面での安心感と価格のバランスを求めて、香川町エリアにマイホームを構えるという「南進のドミノ現象」が実データから明確に証明されています。

💡 アナリストの視点 郊外エリアへの投資や実需での購入を検討する場合、新旧住民の入れ替わりが起きているエリア（取引が多様なエリア）を狙うと、将来的な流動性を確保しやすくなります。

6. ことでん（高松琴平電気鉄道）沿線を中心としたコンパクトシティ化の進展

高松市は、無秩序な郊外への広がりを抑制し、都市機能を中心部や公共交通の沿線に集約する「多極ネットワーク型コンパクトシティ」の形成を推進しています。その骨格となるのが、地域密着型の鉄道である「ことでん（高松琴平電気鉄道）」やJRなどの鉄軌道ネットワークです。

今回取得した環境データの中に、中心市街地近郊の魅力的なインフラ情報が含まれています。

• 最寄駅: JR高徳線「栗林公園北口」駅（1日平均乗降客数：934人）
• 学区: 亀阜（かめおか）小学校、紫雲（しうん）中学校
• 医療機関: 21件（高松赤十字病院、五番丁医院、医療法人社団真鍋医院など）
• 用途地域: 第1種中高層住居専用地域（建蔽率60%、容積率200%）

栗林公園北口駅周辺は、国の特別名勝である栗林公園に隣接し、自然環境と都市の利便性が融合したエリアです。特に「亀阜小学校」「紫雲中学校」の学区は、高松市内でも屈指の人気の文教地区として知られており、子育て世代からの底堅い需要があります。 また、「高松赤十字病院」という高度医療機関をはじめ、周辺に21件もの診療所・病院が密集していることは、高齢化社会において極めて強力なエリアの魅力（資産価値の維持要因）となります。

郊外（香川町方面）への需要シフトが進む一方で、こうした医療・教育・交通インフラが整った中心部〜近郊エリアの資産価値は、コンパクトシティ政策の追い風を受けて、今後も崩れることはないでしょう。

💡 アナリストの視点 「駅の乗降客数」「有名学区」「総合病院の有無」は、不動産価値を支える三大要素です。物件選びの際は、これらの環境データを必ず定量的にチェックしてください。

7. 防災力と資産価値を両立する高松エリアの最新不動産投資戦略

ここまで見てきた沿岸部の再開発、内陸部への需要シフト、そしてコンパクトシティ化の進行を踏まえ、高松エリアにおける不動産投資・購入の最新戦略をまとめます。

実データの中には、高松市中心部の東側に位置する「観光町」の取引データも含まれていました。

• 中古マンション等（観光町）：面積65㎡（3LDK）、1988年築、取引価格790万円、近隣商業地域（建蔽率80%・容積率300%）

築30年を超える中古マンションが790万円で取引されています。中心部に近い利便性を持ちながら、1,000万円以下で3LDKが取得できる点は、実需層にとっても投資家（リノベーション後の賃貸運用など）にとっても魅力的です。

【今後の高松エリア投資戦略】

1. 実需向けファミリー層狙い： 仏生山・太田から香川町にかけた「南進エリア」の戸建て・土地開発。ハザードリスク（河川氾濫・土砂災害）をピンポイントで回避した立地選定が鍵。
2. インカムゲイン（賃貸収益）狙い： 亀阜小・紫雲中などの「文教エリア」、または高松赤十字病院などの「医療充実エリア」における築古マンションのリノベーション投資。
3. キャピタルゲイン（売却益）狙い： サンポート高松の再開発恩恵を受ける沿岸部〜高松駅周辺の商業系不動産。ただし、高度なBCP対策と浸水リスクの許容が前提となる上級者向け。

災害リスクと都市開発のダイナミズムが交差する高松市において、単一の戦略で勝ち続けることは困難です。ハザードマップを片手に、マクロな都市計画（コンパクトシティ）とミクロな取引データ（単価や築年数）を照らし合わせる「目利き力」がこれまで以上に問われています。

💡 アナリストの視点 投資エリアを分散させることが最大のリスクヘッジです。沿岸部の区分マンションと、内陸部の戸建て賃貸を組み合わせるなど、ポートフォリオのバランスを意識しましょう。

8. まとめ：災害リスクと共存する次世代の都市モデルと今後の展望

2026年の防災週間に寄せて、香川県高松市の最新不動産事情を検証してきました。

サンポート高松の華々しい再開発が都市の経済価値を引き上げる一方で、高潮や津波といった自然の脅威に対する畏怖が、市民の住まい選びを内陸南進エリアへと確実に向かわせています。香川町大野の実取引データが示すように、郊外の安全な土地での多様な住宅需要は今後も継続するでしょう。同時に、栗林公園周辺のようなインフラが充実したコンパクトシティの核となるエリアも、高い資産価値を維持し続けます。

不動産の価値は、もはや「駅からの距離」や「見栄え」だけでは決まりません。見えない災害リスク（ハザード）をいかに正確に把握し、それを価格にどう織り込むかが、これからの不動産取引における最重要テーマです。高松市は、災害リスクと都市の発展が共存する「次世代の地方都市モデル」として、今後も全国から注目を集めるはずです。

ご自身の投資判断やマイホーム選びにおいて、本記事で紹介したような実データに基づく客観的な分析をぜひお役立てください。

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