押上・東京晴空塔周邊 示範現地調查報告
- 調查日期
- 2026年10月10日 上午09:12
- 對象區域
- 東京都墨田區押上一丁目（東京晴空塔周邊）（3 個拍攝地點的中心）
- 紀錄
- 照片 3 張 + 語音備忘
拍攝地點地圖
3 張照片中 3 張的拍攝地點。◆ 為所有地點的中心（對象區域的基準點）
現場概況
本次在距押上站步行1～5分鐘的押上一丁目共調查3個地點。站前是以東京晴空塔與東京晴空街道為核心的大規模再開發區域，整備了種有行道樹的寬敞人行道，平日早上也有拖著行李箱的觀光客與通勤族往來。押上站有4條路線（東京地鐵半藏門線・都營淺草線・京成押上線・東武晴空塔線）停靠，不僅可直達市中心，也能免轉乘前往羽田、成田兩座機場。 轉進巷弄後，昭和時期的木造店鋪兼住宅、居酒屋與新建的中高層公寓、小型民宿混雜，街區正持續汰舊換新。南側北十間川沿岸已整備為親水步道，可一邊仰望晴空塔一邊散步。 根據國交省資料，押上地區土地每平方公尺單價中位數由2021年的約89萬日圓上升至2025年的約120萬日圓，墨田區全區中古公寓成交價中位數也由約3,300萬日圓升至約4,000萬日圓（押上地區的土地成交每年僅數件，建議以區間看待）。在觀光與入境旅遊需求支撐下，出租、店鋪、住宿用途的潛力很高。另一方面，站前屬商業地域・防火地域，建築上有所限制；且位於荒川與隅田川之間的低窪地，購買或投資前，建議以墨田區的洪水災害潛勢圖確認預估淹水深度與淹水持續時間。
疑慮・待確認事項
- 重要位於荒川與隅田川之間的低窪地，大規模水災時預估淹水深度較深。需以災害潛勢圖確認預估淹水深度與持續時間（語音備忘）
- 待確認站前屬商業地域並指定為防火地域，改建須採耐火建築，建築成本較高。需確認使用分區與容積率（語音備忘）
- 待確認觀光客人潮多，週末與連假時站前及商業設施周邊擁擠，可能較為喧鬧（照片）
- 輕微巷弄內電線桿與架空電線多，老舊木造建物與新建公寓混雜。需留意鄰地興建中高層建物後日照與視野的變化（照片）
正面因素
- ＋緊鄰東京晴空塔與東京晴空街道，在國內外皆具高知名度與區域品牌力
- ＋押上站有4條路線停靠，除了通往市中心，也能免轉乘直達羽田、成田兩座機場
- ＋觀光與入境旅遊需求旺盛，出租、店鋪、住宿用途潛力高
- ＋國交省資料顯示土地與中古公寓成交價格皆呈上升趨勢
- ＋北十間川沿岸整備了親水步道，適合日常散步
建物・周邊環境特徵
建物外觀・劣化
- 大型複合商業設施
- 新建中高層公寓
- 木造店鋪兼住宅
- 小型民宿
周邊環境
- 緊鄰東京晴空塔
- 押上站4線・直達兩大機場
- 觀光・入境旅客人潮
- 北十間川親水步道
- 商業地域・防火地域
- 低窪地（需確認淹水風險）
周邊不動產成交行情
押上 的成交 （203 筆）
| 種類 | 筆數 | 每㎡單價（中位數） | 成交總價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 土地 | 27 | 93萬日圓/㎡ | 6,800萬日圓 |
| 土地與建物 | 56 | — | 6,950萬日圓 |
| 中古公寓等 | 120 | — | 4,300萬日圓 |
東京都墨田区 整體的成交 （7715 筆）
| 種類 | 筆數 | 每㎡單價（中位數） | 成交總價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 土地 | 410 | 75萬日圓/㎡ | 6,500萬日圓 |
| 土地與建物 | 1,236 | — | 6,100萬日圓 |
| 中古公寓等 | 6,069 | — | 3,600萬日圓 |
資料來源:國土交通省不動產資訊庫的成交價格資訊,由 Mekiki Research 彙整。 對象期間:2021–2026 年。 最新季度:2026Q1。
語音備忘（文字稿）
押上駅のB3出口を出たところ。目の前がスカイツリーで、平日の朝なのにスーツケースを引いた観光客が多い。一本裏に入ると古い木造の居酒屋と新築のマンションが並んでて、電線はまだ多め。北十間川沿いの遊歩道はきれいに整備されてて散歩にいい。駅前は商業地域だから防火地域の規制と、あと荒川が近い低地なのでハザードマップは要確認。
本紀錄由 AI 整理現場記錄的照片與語音備忘,不保證內容正確。成交行情為公開資料的彙整,並非判斷個別物件價格是否合理或進行鑑價。做出重要決定前請洽詢專家。