2030年新幹線延伸至札幌，函館將如何蛻變？車站周邊都市更新與不動產投資的未來潛力分析

預計於2030年度末通車的北海道新幹線（札幌至新函館北斗區間），將為北海道的交通網絡帶來革命性的變化，但同時也對至今為止扮演「終點站」角色的函館市帶來了巨大的轉變。儘管前往札幌的交通便捷性將大幅提升，但觀光客及商務需求可能因此過站不停，直奔札幌，導致函館「路過城市」化的隱憂絕不容忽視。面對這個歷史性的轉捩點，函館的房地產市場正站在一個重大的十字路口。

然而，函館市已正視這項挑戰，並開始為未來進行投資。其象徵便是在函館門戶——函館站前及大門地區，正在進行中的大規模再開發計畫。本文將以資深房地產分析師的視角，多方面分析此再開發計畫的全貌，以及新幹線延伸可能帶來的市場變化。我們將根據國土交通省的最新交易數據（※），深入剖析函館房地產所蘊含的真正潛力，並徹底解說在2026年的今日，您應該考慮的投資策略。

（※）本文分析所根據的，是「物件獨具慧眼 Research」(Mekiki Research) 於2026年6月16日取得的函館站周邊（lat=41.77361, lng=140.72647）不動產交易價格資訊。

1. 「路過城市」化的隱憂與函館市的現況

北海道新幹線延伸至札幌，預期將大幅縮短東京至札幌的交通時間，為北海道整體的經濟活化做出貢獻。然而，對於至今作為新幹線終點站、迎接眾多旅客的函館而言，這也意味著將失去其原有的地位。觀光客是否會不再停留函館，而直接前往札幌？——這種「路過城市」化的擔憂，已成為探討函館未來時最重要的課題。

彷彿印證了這份擔憂，函館市的人口持續呈現減少趨勢，強化地方經濟基礎已是刻不容緩的任務。那麼，目前的房地產市場狀況又是如何呢？從「物件獨具慧眼 Research」所蒐集的 2021年至2025年 函館市內不動產交易數據中，我們可以一窺其實際面貌。

此期間的交易樣本數為 3,145件。交易數量並不算少，顯示市場仍保持著一定程度的流動性。從交易價格來看，平均價格約為1,736萬日圓，但 中位數則為900萬日圓。如此巨大的差距，暗示著部分高價物件拉高了平均值。事實上，數據中最高的交易金額達到了 13億日圓，從中可以看出商業區、大規模開發用地與一般住宅區之間，價格可能已出現兩極化的趨勢。

平均土地單價（avgUnitPrice）約為3.5萬日圓/㎡，與全國主要城市相比仍屬平實水準。這對投資者而言，意味著進場門檻較低；但另一方面，就資產增值潛力而言，這也說明了未來的都市開發與人口動態將是極其關鍵的因素。函館市能否消除「路過城市」化的疑慮，並創造出新的魅力，將是左右這些房地產價格未來的關鍵。

2. 扭轉乾坤的關鍵：函館站前・大門地區再開發計畫全貌

面對「路過城市」化此一重大挑戰，函館市所祭出的扭轉乾坤之策，便是函館站前及大門地區的大規模再開發計畫。此計畫不僅是單純的建築物改建，更旨在打造函館的新門面，並擴大交流人口。

計畫的核心，是預定在JR函館站前興建的複合式商業設施。此設施將包含飯店、商業店鋪、辦公室以及市民交流空間等，不僅是觀光客，也被期待成為市民們新的活動據點。特別是引進符合國際水準的高品質飯店，將能促進包含金字塔頂端客群在內的入境旅客留宿，為地方經濟帶來巨大的連鎖效應。

從不動產投資的角度審視此再開發案，其潛力顯而易見。「物件獨具慧眼 Research」的數據顯示，函館站周邊區域的 土地使用分區為「商業區」。這意味著此區可興建的建築種類多元，是最適合商業活動的區域。此外，建蔽率為80%，容積率為400%，這是能將土地利用效率最大化的絕佳條件。如此高的容積率，為興建高樓層複合設施提供了法規上的可能性，也印證了再開發計畫的可行性。

此再開發案將直接影響周邊的不動產價值。新地標的誕生將提升周邊區域的形象，並增加人流。這有望帶動店鋪租金行情及商業地地價的上漲。此外，再開發所創造的新就業機會，也潛藏著帶動周邊住宅租賃需求的可能。函館站前，正是一個價值即將被重新定義的焦點區域。

3. 最大化新幹線效益：交通樞紐功能強化計畫

札幌延伸線通車後，函館站的角色將從「終點站」轉變為「中途站」。然而，這絕非全然是負面的變化。透過強化其作為北海道南部門戶，以及連結多樣交通方式的「交通樞紐」功能，這反而是一個創造新價值的絕佳機會。

函館市已著眼於新幹線的延伸，開始推動以函館站為核心的二次交通網絡重整。具體計畫包括根本性地改善函館市電、路線巴士、觀光周遊巴士、計程車及租車服務等的轉乘便利性。例如，整備可無縫轉乘的交通廣場、導入多國語言的數位電子看板，以及推動能透過單一App預約並支付多種交通工具的MaaS（交通行動服務，Mobility as a Service）等方案，皆在研議之中。

若這些措施成功，搭乘新幹線抵達函館的觀光客，將能毫無壓力地前往市內及道南各地的觀光景點。這將延長旅客在函館的停留時間，進而擴大住宿、餐飲、購物等消費活動。

目前 函館站的每日平均進出站人數為6,138人（根據物件獨具慧眼 Research調查）。若新幹線札幌延伸線通車，且交通樞紐功能強化得以實現，此數字將有大幅成長的可能。車站使用者的增加，將直接提升站內及周邊商業設施的收益性，並推升不動產價值。投資者不僅應關注新幹線通車的效益，更應密切注意二次交通的整備計畫具體落實的程度，以及它將如何提升使用者的便利性。

4. 入境旅客復甦與觀光DX所帶來的商業及住宿設施需求變化

歷經疫情後，日本的觀光市場正迅速復甦，尤其是入境旅客（訪日外國旅客）的需求呈現強勁的成長。擁有異國風情的街景、新鮮的海產、美麗的夜景等獨特觀光資源的函館，對入境旅客而言，依舊是個充滿魅力的旅遊目的地。新幹線的延伸，也讓他們更容易將函館納入北海道的周遊路線中。

在此背景下，函館觀光產業正掀起一股推動「觀光DX（數位轉型）」的新浪潮。這項措施旨在運用數位科技，如利用AI提供觀光導覽、普及無現金支付、以及透過VR/AR技術提供新型態的觀光體驗等，藉此提升觀光客的滿意度與周遊便利性。

此趨勢將為不動產市場，特別是商業及住宿設施，帶來新的需求。例如，為因應自由行旅客（FIT）的增加，小規模且具獨特風格的精品旅館，或是可供長期停留的服務式公寓的需求可能會隨之升高。實際上，在「物件獨具慧眼 Research」的交易案例中，有一筆位於 宇賀浦町 的交易，物件為 屋齡36年（1990年建）、面積25㎡的1K中古公寓，成交價為160萬日圓。將這類物件進行翻新，作為針對入境旅客的民宿來經營，也是一種能以小資本起步，且深具潛力的投資策略。

站前再開發所誕生的大型飯店，與活用現有庫存資產的小規模住宿設施若能共存互補，將能滿足更多元化的旅客需求。在商業設施方面，市場將不再僅僅尋求銷售商品的店鋪，而是更青睞能提供函館獨有「體驗」的店家，預計不動產的用途及規格要求也將隨之轉變。

5. 人口動態與住宅市場影響：促進移居及定居的關鍵

新幹線所帶來的札幌交通便利性提升，不僅影響觀光，也將影響人們的生活型態。過去難以想像的札幌與函館之間的通勤、通學，未來人員的流動可能會變得更加頻繁。特別是在遠距工作已普及的今日，選擇居住在自然環境豐富、生活成本相對低廉的函館，並在有需要時前往札幌或東京上班，這樣的新生活模式可能會吸引更多族群。

函館市能否成功促進移居與定居，將大幅取決於住宅市場的動向。目前函館的住宅市場具有哪些特徵呢？讓我們來看看交易數據。

上表摘錄了函館市郊區 石川町 的交易案例。每坪單價介於12萬至14萬日圓之間，與都市地區相比價格非常實惠，且能購得 185㎡（約56坪）至290㎡（約88坪） 的寬敞土地。此外，一棟建於2021年的嶄新木造住宅（土地185㎡）以3,300萬日圓成交，顯示新建獨棟住宅市場的價格也處於相當親民的範圍。

除了具吸引力的房價外，完善的生活環境也是吸引移居者的重要因素。根據「物件獨具慧眼 Research」的數據，函館站周邊區域的學區為 「朝日小學」 與 「青柳中學」，區域內並有 9間醫療機構。更值得一提的是該區的災害風險資訊。調查結果顯示，此區域 並未被劃定為洪水淹水潛勢區或土石流警戒區，天然災害風險低，這也是其作為一個能安心居住城市的一大優勢。

實惠的房價、完善的生活基礎設施，加上低災害風險。若能積極宣傳這些要素，成功吸引來自札幌及首都圈的移居者，函館的住宅市場將迎來一個全新的活化階段。

6. 最新地價動向徹底分析：焦點區域與2030年前的價格預測

要預測函館不動產市場的未來，地價動向的分析不可或缺。如前所述，從函館市整體的交易數據來看，平均交易價格（約1,736萬日圓） 與 中位數（900萬日圓） 之間存在巨大差距，這顯示不同區域及物件類型的價格差異甚大。

今後，被認為特別具有價格上漲潛力的，是以下三個區域：

1. 函館站前・大門地區（商業區）：此區正進行再開發計畫，是最受矚目的焦點。隨著新複合設施的開幕，預期人流將增加，商業活動也將更為活絡，地價可望穩定上漲。特別是車站徒步範圍內、交通便利的土地，作為飯店或店鋪用地的需求將會升高，進而推升交易價格。
2. 五稜郭地區（商業住宅混合區）：作為函館另一個中心的五稜郭公園周邊，人氣始終居高不下。此區集結了商業設施與政府機關，生活機能優良，因此公寓及獨棟住宅的需求也相當穩定。若新幹線延伸能提升觀光客的周遊便利性，此區商業地的價值也可能被重新評估。
3. 郊區的新開發區域（住宅區）：如石川町及美原地區等，擁有大型商業設施且經過重劃的新興住宅區，將成為移居者及市內換屋需求的承接地。在前往札幌交通便利性提升的背景下，若尋求價格實惠且空間寬敞住宅的客層需求擴大，地價也可能呈現緩步上漲的趨勢。

另一方面，對於人口減少及高齡化問題嚴重的舊市區，或是交通不便的區域，也必須留意價格下跌的風險。2030年的新幹線札幌延伸線，將成為加速函館市內不動產價值「汰弱留強」的催化劑。預計在交通便利、具未來性的區域與其他區域之間，價格的兩極化將會變得更加鮮明。

7. 總結：從2026年看函館不動產投資的策略與展望

2030年度末的北海道新幹線札幌延伸線，對函館而言，既可能帶來「路過城市」化的危機，卻也是一個徹底革新都市結構、創造新價值的千載難逢的「良機」。在函館站前再開發這個具體的引爆點下，若能同步推動交通樞紐功能強化，並成功掌握入境旅客需求，函館的不動產市場將深具潛力，可望進入新的成長期。

「物件獨具慧眼 Research」所提供的 2021年至2025年 間多達 3,145件 的交易數據，揭示了函館不動產市場的多樣性與未來的可能性。平均交易價格約1,736萬日圓、中位數900萬日圓 這個數字，說明了投資者在此擁有可以描繪多元策略的土壤。

在2026年的今日，若考慮投資函館不動產，以下三種策略應最具潛力：

1. 瞄準長期增值的「站前再開發區域」投資：正在進行再開發的函館站前商業區，及其周邊的收益型物件，是未來資產價值最值得期待的選擇。此區域擁有高度潛力（商業區・容積率400%），對於追求高風險高報酬的投資者而言極具吸引力。
2. 掌握入境旅客需求的「住宿相關設施」投資：將如宇賀浦町的中古公寓（160萬日圓）等物件翻新為民宿，或是取得土地經營青年旅館等，搭上觀光需求復甦與成長的浪潮。
3. 鎖定移居及定居需求的「郊區住宅地」投資：如石川町般，能以 每坪10多萬日圓 取得的住宅用地，非常適合發展針對札幌及首都圈移居者的獨棟出租或預售屋事業。低災害風險所帶來的安心感，也是一大賣點。

當然，日本許多地方城市共同面臨的人口減少此一結構性課題，函館也無法倖免。然而，函館正試圖利用新幹線延伸此一國家級計畫作為槓桿，重新定義城市的魅力，這份挑戰正為其不動產市場注入新的活力。邁向2030年，函館將如何蛻變？從數據中解讀變化的徵兆，並搶先佈局，將是未來在不動產投資中取得成功的關鍵。

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