2026年，工業城市四日市將迎來轉變？深度剖析近鐵四日市站周邊都市更新計畫對不動產價值的影響

曾經支撐著日本高度經濟成長期的工業城市——三重縣四日市市，如今正迎來一個巨大的變革時刻。其核心，便是在這座城市的門戶——近鐵四日市站 (Kintetsu-Yokkaichi Station) 周邊正進行中的大規模再開發計畫。長年以來，四日市市給人的印象多半是石化工業園區林立的城市，但這次的再開發不僅僅是更新都市基礎設施，更蘊藏著從根本改變城市機能、人流，甚至是房地產價值本身的巨大潛力。

本文將從2026年6月這個「未來的視角」，根據最新的交易數據與環境資料，徹底分析這項再開發計畫將對四日市市的房地產市場帶來何種影響。這座城市能否從工業城轉型為商業與居住機能融合、充滿魅力的中心市區？本文將以資深分析師的觀點，為投資者及考慮購屋的您，揭開現下最需要了解的四日市未來藍圖。

1. 前言：工業城市・四日市迎來的變革時刻

身為三重縣人口最多的城市，四日市市在戰後以石油化學工業園區為中心，發展成為日本首屈一指的工業地帶。這項產業基礎至今仍是支撐該市經濟的骨幹，但另一方面，在產業結構轉變與人口回流市中心的全國性趨勢下，四日市也面臨了中心城區活力下降、人口減少等課題。

特別是作為城市中心的近鐵四日市站周邊，儘管商業與公共設施林立，卻也長年存在著建築物老化、行人動線混亂、巴士站分散等問題。為了將其轉變為人們樂於聚集、交流、舒適生活的「宜居首選城市」，近鐵四日市站周邊再開發計畫應運而生。

此計畫以強化交通樞紐機能、導入新的商業與辦公機能，以及創造富有魅力的都市空間為三大支柱。時至2026年，隨著計畫樣貌逐漸清晰，房地產市場也開始出現變化的跡象。本文將多角度分析這場歷史性再開發所帶來的價值，並為今後的投資策略提供指引。

2. 近鐵四日市站周邊再開發計畫的整體藍圖與2026年當前進度

近鐵四日市站周邊再開發計畫，主要由「交通樞紐的整備」與「創造新的繁榮據點」兩大階段構成。截至2026年6月，計畫的核心項目——交通轉運站「Busta 四日市 (暫稱)」的建設已全面展開，與其相鄰的新綜合商業大樓計畫也已具體化，整個城市的骨架正處於劇烈變動的階段。

計畫的整體藍圖如下：

• 強化交通樞紐機能：
  • 整備「Busta 四日市 (暫稱)」： 將分散在車站周邊的路線巴士、高速巴士、計程車招呼站進行整合，大幅提升與鐵路之間的轉乘便利性。
  • 空中走廊的重新整備與延伸： 以空橋層連結車站與周邊設施，建構一個讓行人能夠安全舒適移動的網絡。
• 創造繁榮據點：
  • 興建新綜合商業大樓： 建造一座結合商業設施、辦公室、飯店及都市型住宅的地標性建築。
  • 重新整備站前廣場： 打造一個可用於舉辦活動、並作為市民休憩場所的開放性魅力廣場空間。

這些計畫不僅僅是更新基礎設施，其目的在於將過去零散分佈的車站、商業設施、公共設施透過線與面加以連結，進而活化整個中心城區。截至2026年，部分區域的用地取得與既有建築拆除作業正在進行，市民的期待感也日益高漲。這股趨勢已開始反映在地價與交易價格上，成為房地產市場對「未來價值」的期待。

3. 主要計畫解說：「Busta 四日市」與新綜合商業大樓的角色

評估這次再開發成功與否的關鍵，尤其在於「Busta 四日市」與「新綜合商業大樓」。

「Busta 四日市」 將扮演交通樞紐的角色。根據「物件慧眼研究 (Mekiki-Research)」的數據，近鐵四日市站是每日平均進出站人次高達43,417人的縣內主要轉運站之一。然而，過去巴士站分散各處，轉乘不便的問題為人詬病。透過轉運站的整備，鐵路與巴士的銜接將更加順暢，不僅提升市內的移動便利性，也將強化其作為前往名古屋及關西地區的交通樞紐地位。此舉預期將提高車站周邊的向心力，刺激對商業設施與辦公室的需求。交通便利性的提升，是推升不動產價值的最直接因素之一。

另一方面，新綜合商業大樓則肩負著為城市增添新機能與魅力的任務。低樓層計畫引進高質感的商家作為商業設施，中樓層規劃為創造新就業機會的辦公室，高樓層則預計作為飯店與住宅。特別是若能提供實現職住平衡的都市型住宅（公寓大樓），將可望吸引原本偏好郊區獨棟住宅，或是通勤至名古屋的族群回流至市中心。這將有助於增加夜間人口，促進中心城區的24小時活化，進而帶動整個城市的繁榮。

藉由這兩大計畫的加乘效果，近鐵四日市站周邊將從單純的「路過點」轉變為人們嚮往的「目的地」。

4. 從數據看四日市市的房地產市場：公告地價與交易價格的推移

那麼，實際的房地產市場現況如何？我們將利用「物件慧眼研究」提供的實際數據，客觀分析四日市市的現狀。

首先，從2021年至2025年這5年間觀測到的4,313筆交易數據，可以掌握四日市市整體房地產市場的概況。

值得注意的是，平均交易價格（約2,184萬日圓）與中位數（1,400萬日圓）之間存在著約800萬日圓的差距。這顯示有部分高價物件拉高了平均值，而最高交易價格達16億日圓的數據也印證了這一點。例如，樣本數據中，鵜之森 (Unomori) 地區的一處集合式住宅便有以1億2,000萬日圓成交的案例，這說明了投資型物件與商業用地的交易相當活絡。

另一方面，在あがたが丘 (Agatagaoka) 的住宅區，也可以看到1,100萬日圓或2,000萬日圓等價位的交易，由此推斷，市民實際購買自用住宅的物件價格，主要集中在1,000萬至3,000萬日圓的區間。

將目光轉向再開發的核心地帶——近鐵四日市站周邊，其潛力之高可從數據中一窺究竟。該區域的土地使用分區被劃定為「近鄰商業區」，建蔽率80%、容積率300% 的高土地利用效率獲得認可。這代表此區易於興建高樓層的建築或公寓大樓，是支撐再開發事業獲利性的重要因素。正是這種高度潛力，成為吸引大規模民間投資的基礎。

5. 人口動態變化預測：再開發能否成為轉型「宜居首選城市」的契機？

長期支撐房地產價值的，終究是「人口」。再開發計畫能否為四日市市的人口動態帶來正面影響？

結論是，可能性相當高。隨著再開發提升車站周邊的便利性與居住舒適度，可望留住過去外流至市外的年輕族群與育兒家庭，甚至能期待促進市外人口的移入。

其根據首先是周邊環境的完善度。根據物件慧眼研究的數據，近鐵四日市站周邊聚集了29間醫療機構，提供了安心生活的環境。此外，學區為濱田小學及中部中學，教育環境也相當穩定。如此完善的生活機能，對於家庭客群而言是極大的吸引力。

再者，如前所述，每日超過4萬人使用的近鐵四日市站其交通便利性，對於往返名古屋通勤、通學的人來說也相當有魅力。若再開發能於站前提供高品質的都市型住宅，人們便能在享受「門到門（door-to-door）一小時內抵達名古屋」的便利性之餘，以比名古屋市區更實惠的價格，獲得舒適的居住環境。這將成為吸引來自更廣泛地區移居者的強大誘因。

再開發不僅僅是更新城市的外觀，更是為人們的生活方式提供新的選擇，並可能成為將四日市轉變為「宜居城市」、「首選城市」的重要契機。

6. 產業結構的轉變與不動產需求：擺脫對石化工業園區依賴的可能性

四日市市的經濟長期以來由以石化工業園區為代表的製造業支撐。然而，為了實現永續的城市經營，產業結構的多元化勢在必行。而這次的再開發，便蘊藏著扮演此一重要角色的可能性。

在新綜合商業大樓中設置配備最新設備的辦公樓層，具有極其重要的意義。這將為過去市內缺乏的IT產業、服務業、企業的衛星辦公室等提供進駐的環境。若能活用其前往名古屋交通便捷的地理區位特性，吸引新企業進駐也絕非不可能。

企業的進駐會創造新的就業機會，並為市內引進高素質人才。如此一來，房地產市場將會產生新的需求。例如，針對單身派駐人員或年輕員工的出租公寓、針對企業高階主管的高級出租住宅，或是針對員工的出售型公寓等，將會衍生出多樣化的住宅需求。

此外，隨著上班族的增加，平日的午餐與下班後的消費將更為活絡，進而帶動車站周邊餐飲店與商業設施的業績成長。這將以店面不動產的租金上漲與空置率下降的形式，成為提升商業不動產價值的因素。

如此一來，再開發將促進產業結構的轉型，進而創造出新的不動產需求，蘊藏著產生這種正向循環的潛力。

7. 投資者應關注的區域與物件類型（住宅、商業、辦公室）

基於這些變化，不動產投資者應關注四日市市的哪些地區與何種類型的物件呢？

1. 住宅 (Residential) 最能直接受惠於再開發的，將是近鐵四日市站步行範圍內的公寓大樓。特別是針對單身人士或雙薪無孩家庭 (DINKs) 的1LDK～2LDK，以及針對家庭的3LDK以上房型，作為新移入族群的居住選擇，需求將會提高。不僅是新建案，以舊屋翻新為前提的中古公寓也是極具吸引力的投資標的。

2. 商業 (Retail) 因新的人流而生的站前廣場或面向空中走廊的臨路店面，可望作為黃金地段的商業不動產而價值上漲。特別是咖啡廳、餐廳、診所等與生活機能緊密相關的店家，其需求將相當穩固。此區的土地使用分區為「近鄰商業區」，因此能容納多樣化的業種進駐也是其優勢之一。

3. 辦公室 (Office) 新綜合商業大樓的辦公樓層，預期將位居市內辦公大樓等級金字塔的頂端。雖然個人投資者可能難以直接投資，但這類A級商辦大樓的誕生，也可能對周邊的中小型辦公大樓的價值與租金水準帶來漣漪效應。

投資注意事項：確認災害風險 另一方面，進行投資決策時，掌握風險是不可或缺的。根據物件慧眼研究的災害數據，近鐵四日市站周邊區域存在預估最大淹水深度達3～5公尺的淹水風險。幸運的是，並無土石流災害的風險，但淹水對策仍是必要的。投資標的物件是否已採取如墊高建築物地基、設置防水設備等適當的淹水對策，或是在選擇公寓大樓時挑選高樓層等，研擬具體的風險規避策略至關重要。

8. 總結：2026年後四日市不動產市場的未來性與投資策略

2026年，近鐵四日市站周邊再開發，作為一項將大幅左右工業城市・四日市未來的一大計畫，正穩健地推進中。交通樞紐機能的強化與新都市機能的導入，將改變人流、創造新需求，並為房地產市場帶來結構性的改變。

2021年至2025年的交易數據顯示，市內存在著多樣化價格區間的不動產，但隨著再開發的進展，車站周邊區域的價值預期將會選擇性地上漲。每日超過4萬人使用的車站潛力、建蔽率80%・容積率300%的土地利用自由度，以及完善的生活基礎設施，都為其未來性提供了佐證。

對投資者而言，這是一個能享受再開發所帶來價值提升的絕佳機會。然而，與此同時也存在著淹水災害等風險。重要的是，結合宏觀的開發計畫與微觀的物件資料，冷靜地評估風險與報酬的平衡。

四日市市，正處於變革的核心。在這個歷史性的轉捩點上，基於精確數據的深刻洞察力，將是成功進行不動產投資的關鍵。

前往「物件慧眼研究」實際查詢近鐵四日市站周邊的房地產數據 →