2026年最新分析：名古屋通勤圈新選擇！岐阜車站周邊再開發，不動產投資價值與未來潛力全解析

隨著日本磁浮中央新幹線 (Linear Chuo Shinkansen) 即將通車，其巨大的經濟效益備受名古屋都會圈期待。這股影響力不僅觸及市中心，也開始為周邊的通勤城市帶來巨大轉變。其中，目前最受不動產市場矚目之處，便是位於愛知縣北方、岐阜縣的縣廳所在地——岐阜市，特別是其門戶JR岐阜站周邊。此地過去曾是縣都，形成獨立的經濟圈，但近年來因其前往名古屋的交通便捷性，其價值被重新評估，不再只是「住商合一」，而是實現「舒適通勤生活」的理想城市。

本文將根據我們「物件實力分析網 (物件目利きリサーチ)」取得的最新不動產交易數據，深入分析2026年當前岐阜站周邊地區的真實市場動態。以柳ケ瀬地區的成功再開發為代表的都市機能更新，對此區的不動產價值帶來了何種影響？從人口動態變化、地價推移，到潛在的災害風險，我們將從多元視角，揭示岐阜站周邊的不動產投資價值與未來潛力。對於希望避開過熱的名古屋市場、正在尋找新投資標的，或是追求更舒適居住環境的自住客群而言，本文若能為您提供確實的決策依據，我們將深感榮幸。

1. 為何現在岐阜站周邊備受矚目？在名古屋都會圈中的新角色

岐阜站周邊之所以能吸引投資者與考慮移居者的目光，最大的理由在於其於名古屋都會圈中的獨特定位。利用JR東海道本線，從岐阜站到名古屋站搭乘快速列車僅需19分鐘。這種「20分鐘生活圈」的距離感，在確保往返市中心通勤、通學便利性的同時，也實現了與名古屋市區相比更親民的房價，以及更寧靜的居住環境，兩者間取得了絕佳的平衡。

磁浮列車通車後，東京與名古屋之間僅需約40分鐘即可抵達，名古屋站將成為日本交通新動脈的樞紐。這將進一步強化名古屋站周邊的商業機能，並可預期地價與房價將持續高漲。這種「名古屋價格」的上漲，必然會促使人們將目光轉向周邊地區。屆時，在交通便利性、生活環境與價格三方面皆具優勢的岐阜站周邊，自然會成為極具潛力的承接區域。

此外，岐阜市本身也正致力於獨自的都市再生計畫。下文將提及的「柳ケ瀬GRASSLE 35」等成功案例，正顯示了政府與民間攜手提升城市魅力的強烈決心。岐阜市不再僅僅是名古屋的衛星城市，而是正逐步蛻變為一個擁有獨特魅力與活力的都市。這正是2026年的今日，岐阜站周邊在不動產市場中展現出特殊存在感的核心原因。

2. 主要再開發計畫全解析：「柳ケ瀬GRASSLE 35」的成功與下一步棋

要探討岐阜站周邊的價值提升，絕不能忽略官民合作的再開發計畫動向。其中最具代表性的成功案例，便是2023年3月開幕、位於岐阜市中心商業區柳ケ瀬地區的複合式設施「柳ケ瀬GRASSLE 35」。

此計畫以一棟地上35層的超高層住宅大樓為中心，整合了商業設施、育兒支援設施、健康運動設施及公共停車場。其中，高樓層的出售型公寓大廈因其便利性與絕佳景觀而大受歡迎，成為推升區域不動產價值的起爆劑。這次的成功，明確證明了岐阜市中心對超高層住宅的需求，以及尋求住商合一生活型態的客群確實存在。

繼「柳ケ瀬GRASSLE 35」的成功之後，岐阜市正積極推動下一波的再開發計畫。JR岐阜站北口區域已在研議新的複合式大樓建設計畫及站前廣場的重新規劃，期望能提升作為城市門戶的機能與魅力。這些再開發計畫將有助於創造新的就業機會、增加交流人口，進一步提升其作為商業區的潛力。

根據「物件實力分析網」的數據，JR岐阜站周邊被劃定為建蔽率80%、容積率400%的商業用地，這意味著此區是個容許興建高層建築與進行大規模商業開發、極具潛力的地區。事實上，從2021年的交易案例來看，茜部新所地區曾有一棟價值7,000萬日圓的倉庫（鋼骨結構）成交，顯示商業用不動產的需求也相當活躍。由於未來的再開發計畫進展將直接影響商業與住宅區的房價，投資者必須隨時關注最新資訊。

3. 用最新數據看懂！岐阜站周邊的真實不動產交易行情

在再開發的高度期待下，實際的不動產市場表現如何？「物件實力分析網」從JR岐阜站周邊（lat=35.4124, lng=136.7575）取得了自2021年至2025年間，共6,249筆的龐大實際交易數據，讓我們一同來分析其真實樣貌。

首先值得注意的是，平均交易價格（約2,088萬日圓）與中位數（1,500萬日圓）之間存在約588萬日圓的差距。這意味著數據中包含了如最高11億日圓等部分極高金額的交易，大幅拉高了整體平均值。換言之，一般住宅或土地的交易，推測更接近1,500萬日圓左右的行情。

此價格水平與名古屋市中心相比，仍具有價格優勢，對於往返名古屋的通勤、通學族群，以及尋求寬敞居住空間的家庭客群而言，將是一大吸引力。

雖然平均每平方公尺單價約為5.3萬日圓/㎡，但這僅是大範圍的平均值。如下一章所示，單價會因地點及土地使用分區而有很大差異，因此在評估個別物件時，更詳細的區域分析至關重要。這6,249筆豐富的數據，正是岐阜站周邊不動產市場活躍的最佳證明。

4. 從個案交易解讀市場趨勢

除了宏觀的統計數據，深入探討個別交易案例，能讓我們看見更具體的市場趨勢。讓我們來看看2021年第一季實際成交的幾個案例。

• 案例1：住宅用地（土地）@ 茜部大野

  • 交易價格：2,500萬日圓
  • 面積：560㎡
  • 每平方公尺單價：約4.5萬日圓/㎡
  • 都市計畫分區：第一種居住地域（建蔽率60%/容積率200%）
  • 分析：一塊面積相對較大的土地，以略低於平均單價的價格成交。可看出此區因具備良好居住環境，而有獨棟住宅用地的需求。

• 案例2：住宅用地（土地與建物）@ 茜部大野

  • 交易價格：2,500萬日圓
  • 用途：集合住宅
  • 建築年份：1985年
  • 都市計畫分區：第一種居住地域
  • 分析：雖然成交價與上述土地巧合相同，但此案例為收益型物件（公寓）的交易。儘管屋齡較高，但可視為看準以名古屋通勤族為目標的租賃需求所做的投資。

• 案例3：住宅用地（土地）@ 茜部本郷

  • 交易價格：5,300萬日圓
  • 面積：1,000㎡
  • 每平方公尺單價：約5.2萬日圓/㎡
  • 都市計畫分區：第一種居住地域
  • 分析：此為大規模土地交易，其每平方公尺單價接近岐阜站周邊的平均值（約5.3萬日圓/㎡）。推測可能是開發用地或由資產家購入。

• 案例4：住宅用地（土地）@ 粟野西

  • 交易價格：1,200萬日圓
  • 面積：270㎡
  • 每平方公尺單價：約4.3萬日圓/㎡
  • 都市計畫分區：第一種低層住宅專用地域（建蔽率50%/容積率80%）
  • 分析：在建築法規較嚴格的低層住宅專用地域，單價有略為偏低的趨勢。另一方面，追求寧靜居住環境的客群對此類地區仍有穩固的需求。

從這些案例可知，岐阜站周邊從自住用的獨棟住宅用地、投資客的收益型物件，到大規模的開發用地，各類不動產的交易都相當活躍。特別值得注意的是，即使同為居住類型的分區，「第一種居住地域」與「第一種低層住宅專用地域」的容積率與建蔽率不同，進而影響了土地的利用價值與價格形成。

5. 生活環境與未來性：居住便利性與潛在風險

不動產的價值並非僅由價格或便利性決定。在該土地上生活的「生活環境」，以及能長久維持資產價值的「安全性」，也是極為重要的因素。

■ 完善的都市機能與醫療體系 根據「物件實力分析網」的數據，JR岐阜站周邊以朝日大學醫院 (Asahi University Hospital) 為首，散布著至少18家醫院及診所，顯示其醫療體系相當完善。這意味著此區已具備從育兒家庭到高齡長者等各年齡層都能安心生活的基礎。 此外，搜尋地點被歸類為商業地域，日常購物或餐飲應不成問題。然而，本次調查未能取得國小、國中的學區資訊（schools欄位為null）。家庭客群在考慮物件時，務必向市公所等政府機關確認目標物件所屬的學區。

■ 應注意的災害風險：洪水 另一方面，在評估岐阜站周邊地區時，絕對不能忽視的是水災風險。本次調查地點的災害資訊指出，該區存在因洪水導致的淹水風險（hasRisk: true）。尤其值得注意的是，其嚴重程度指標——最高淹水深度等級為「4」，具體深度預測為「5～10公尺」。這是非常高的風險等級，意味著淹水可能達建築物的2樓以上。

幸運的是，土石流災害的風險（landslide.hasRisk: false）被評估為低，但洪水風險必須嚴肅看待。在購買物件前，務必查閱岐阜市公布的災害潛勢圖 (Hazard Map)，確認詳細的淹水預想區域，並徹底調查避難路線、建築物地基高度，以及火災險與水災險的投保條件。能否接受此風險，將是決定是否在此區購置不動產的重要判斷標準之一。

6. 交通基礎設施的優勢：JR與名鐵的串連及通往名古屋的便利性

支撐岐阜站周邊不動產價值的最大支柱，是其卓越的交通便利性。數據中顯示的最近車站JR「岐阜」站，是東海道本線與高山本線的交會站，也是縣內最大的轉運中心。

如前所述，利用JR東海道本線的特別快速或新快速列車，不到20分鐘即可直達名古屋站。在許多情況下，這比從名古屋市郊區前往市中心還要快，其通勤、通學上的時間優勢不言而喻。

此外，JR岐阜站旁緊鄰著名古屋鐵道（名鐵）的名鐵岐阜站，兩站由人行天橋相連。利用名鐵名古屋本線，前往中部國際機場（新特麗亞機場）也相當方便。這種可利用JR與名鐵兩條路線的雙鐵共構交通系統，大幅擴展了活動範圍，能滿足多樣化的生活型態需求。

本次數據雖未能取得車站的每日平均進出站人次（dailyPassengers），但兩站合計的旅運量無疑是縣內之冠，為車站周邊的商業設施與餐飲店家帶來了龐大的商機。未來，隨著磁浮列車通車使名古屋站的樞紐功能進一步強化，作為其門戶之一的岐阜站，其交通節點的重要性也將相對提升。這份強大的交通基礎設施優勢，正是岐阜站周邊不動產價值穩固不搖的基石。

7. 不動產投資者應關注的區域與物件類型

綜合以上分析，我們從不動產投資者的角度，探討在岐阜站周邊值得關注的區域與物件類型。

1. 商業用地內的收益型物件（集合住宅、店面） 如數據所示，JR岐阜站周邊是擁有高達400%容積率、極具潛力的商業地域。再開發計畫也正積極進行，未來可期待創造出更繁榮的景象。在此區域，針對通勤至名古屋的單身人士或雙薪無孩家庭 (DINKs) 的套房式公寓或小坪數公寓，預期會有相當的需求。如同2021年交易案例中屋齡1985年的集合住宅一般，購入中古物件後透過翻新整修來提升附加價值的策略也相當有效。此外，一樓為店面或辦公室的複合式大樓，也是能帶來穩定租金收益 (Income Gain) 的魅力投資標的。

2. 第一種居住地域內的家庭式物件與土地 從車站稍遠、擴展至茜部地區等的「第一種居住地域」，適合以家庭客群為目標的投資。其優勢在於能以比名古屋市區更實惠的價格，提供更寬敞、更高品質的居住環境。可考慮的策略包括作為新建獨棟住宅建案用地的土地投資，或是購入中古獨棟住宅，經裝修後出租或轉售。560㎡成交價2,500萬日圓（每平方公尺單價4.5萬日圓）等交易案例，可作為思考土地取得成本時的參考。

3. 以長遠眼光布局的開發用地 最高交易價格11億日圓的數據顯示，此區亦有大規模的土地交易。對於資金雄厚的投資者而言，看好未來的再開發與人口流入，搶先收購目前作為停車場或建有舊式房屋的土地，並持有作為數年後的待開發土地，也是一種可行的長期策略。然而，其大前提是必須充分考量前述的洪水風險（最高淹水深度5～10公尺），並在整地計畫與建築設計上採取萬全的應對措施。

無論進行何種投資，成功的關鍵都在於權衡岐阜站周邊的優勢「前往名古屋的交通便利性」與劣勢「水災風險」，並在規避風險的前提下制定策略。

8. 總結：2026年後岐阜站周邊的不動產市場預測與投資策略

本文根據「物件實力分析網」取得的6,249筆最新數據，從多元角度分析了2026年當前JR岐阜站周邊的不動產市場。

為迎接磁浮列車通車而擴張的名古屋都會圈，以及以「柳ケ瀬GRASSLE 35」為代表的岐阜市自身再開發計畫——在這兩大趨勢的交會點上，岐阜站周邊正處於創造新價值的嶄新階段。平均交易價格約2,088萬日圓、中位數1,500萬日圓的數據，顯示了與名古屋相比的價格魅力，未來極有可能吸引更多移居者與投資資金流入。

另一方面，最高淹水深度5～10公尺的嚴重洪水風險，是評估此區不動產時絕不可忽視的因素。能否正確理解此風險，並採取適當的應對措施，將是投資成敗的關鍵。

結論而言，2026年之後的岐阜站周邊不動產市場，可謂是一個兼具「高潛力」與「明確風險」、極度考驗投資者眼光的市場。密切關注再開發進度與人口動態變化，同時仔細解讀包含災害資訊在內的各類數據，並在精準的時機點採取行動——這將是在這個充滿魅力的市場中，邁向成功的康莊大道。

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