展望北九州市的未來！預計2028年完工的小倉站 (Kokura) 南口東地區都市更新，將如何影響辦公、商業及住宅市場？本篇將進行徹底預測

以2028年度完工為目標，於北九州市門戶地帶進行的「小倉站南口東地區第一類市街地再開發事業」。這項由辦公室、商業設施、飯店及超高層住宅大樓構成的大規模複合式開發案，被視為能為長年停滯的地區注入新活力的起爆劑，備受各界高度期待。對於面臨人口減少此一巨大浪潮的北九州市而言，此計畫不僅僅是建築物的改建，更是左右城市未來的重要試金石。

本文中，我們「物件鑑價研究」(Mekiki-Research) 將根據獨家取得的小倉站周邊最新不動產交易數據及周邊環境資料，從資深不動產分析師的視角，徹底分析並預測此再開發案將對辦公、商業、住宅等各市場帶來何種影響。我們將提供不僅是投資者與企業，也對考慮在此區居住的民眾有益的資訊，而這一切都將基於具體的證據進行考察，絕非紙上談兵。

1. 人口減少時代的挑戰：北九州市與小倉站周邊所面臨的課題

北九州市，這座過去曾作為政令指定都市引領日本高度經濟成長的城市，如今也面臨著人口減少與高齡化的嚴峻挑戰。為了維持並提升城市的活力，匯集吸引人潮的魅力都市機能，以及創造新就業機會的產業，已是不可或缺的要務。

在其中扮演核心角色的，便是身為九州門戶與交通樞紐的小倉站。根據本公司調查，由JR西日本所管轄的小倉站每日平均上下車人次高達19,799人，顯示其仍保有高度的樞紐地位。然而，車站周邊的建築物日趨老舊，與福岡市的天神、博多地區相比，近年來的開發氣勢確實稍嫌遜色。本次的再開發計畫，正是為了打破此一僵局，將小倉站周邊地區的潛力發揮到極致，可謂一項名符其實的「挑戰」。

2. 能否成為引爆點？「小倉站南口東地區第一類市街地再開發事業」全貌

本次備受矚目的「小倉站南口東地區第一類市街地再開發事業」，開發對象為緊鄰JR小倉站與單軌電車小倉站，面積約1.3公頃的區域。計畫興建一棟地上28層、地下1層，樓高約130公尺的複合式大樓。

其主要構成如下：

• 高樓層（住宅）: 計畫興建約260戶的出售型超高層住宅大樓，為市中心居住提供新選擇。
• 中樓層（辦公室・飯店）: 預計將有最新規格的辦公樓層，以及能滿足國內外商務和觀光需求的飯店進駐。
• 低樓層（商業設施）: 從提升日常生活便利性的店鋪，到創造地區新活力的魅力租戶，將匯集多樣化的商業機能。

此計畫最大的特點，在於將工作（辦公室）、居住（住宅）、休憩（商業・飯店）等多樣化的都市機能進行一體化整備。藉此，目標是實現一個無論晝夜都有人潮聚集、互動交流的「步行友善城市」。待2028年度完工時，小倉站前的風貌將煥然一新，可望創造出全新的人潮動線。

3. 辦公、商業、住宅複合式開發所帶來的區域價值提升

複合式開發所帶來的最大優勢，在於各用途之間的綜效（Synergy）。上班族可利用樓下的商業設施，住宅大樓的住戶則能享受與車站直通的便利性。飯店旅客會前往周邊的餐飲店或商店消費，活化整個地區的經濟活動。

此再開發區域的潛力，亦可從法規限制中窺見一二。根據「物件鑑價研究」的資料，此地點的土地使用分區為「商業地域」，建蔽率80%、容積率400%，是個容許高密度土地利用的區域。本次的再開發案，便是將此潛力發揮至極致，飛躍性地提升土地價值。

此外，生活機能的便利性也相當值得一提。調查地點周邊竟匯集了47間醫療機構（診所、門診中心等），建構出一個在緊急時刻也能安心的環境。透過既有的都市機能與全新的再開發大樓相互融合，無論從商務或居住的角度來看，小倉站周邊都將進化為一個更具魅力的地區。

4. 從最新不動產交易數據解讀小倉站周邊趨勢

那麼，目前小倉站周邊的不動產市場狀況如何呢？讓我們來看看「物件鑑價研究」所蒐集的2021年至2025年間的2,312筆交易數據。

特別值得注意的是，平均成交價格（約2,941萬日圓）與成交價格中位數（1,500萬日圓）之間存在巨大差異。這意味著部分極高價的交易拉高了平均值，顯示市場上混雜著各種不同價格區間的物件。從18億日圓的大規模交易，到10萬日圓的小額交易，價格範圍非常廣泛。

從個別交易案例來看，可以更清晰地看出區域特性。

• 井堀地區（住宅用地・土地）: 2021年第1季，一筆面積300㎡的土地以3,200萬日圓（單價10萬日圓/㎡）成交。都市計畫分區為「第二種居住地域」，容積率為200%。
• 井堀地區（中古公寓大廈）: 同樣在2021年第1季，一戶建於2014年的RC結構（鋼筋混凝土）公寓大廈（3房2廳1廚，70㎡）以2,200萬日圓成交。
• 大手町地區（中古公寓大廈）: 一戶建於2015年的RC結構公寓大廈（2房2廳1廚，70㎡）以2,300萬日圓成交，顯示出越靠近車站價格越高的趨勢。

這些數據對於掌握再開發前「當下」的市場行情至關重要。在2028年再開發完成後，這些價格將如何變動，必須持續進行觀察。

5. 與福岡市比較，看見北九州辦公室市場的新可能性

作為再開發核心之一的辦公室供給，將為北九州市的商務環境帶來新的選擇。近年福岡市的辦公室市場持續面臨供給緊繃與租金高漲的問題，因此，對於重視成本的企業，或基於BCP（企業持續營運計畫）考量希望分散據點的企業而言，北九州市的潛力正被重新評估。

本次再開發案所供給的，是具備最新設備與耐震性的高規格辦公室。這不僅將引發既有老舊辦公大樓的搬遷需求，更有可能吸引過去未曾在北九州市設立據點的企業前來進駐。

特別是與福岡市中心相比，租金的相對低廉感將是一大優勢。考量到與交通樞紐小倉站（每日上下車人次19,799人）直通的便利性，其性價比可說是非常高。以此次再開發為契機，北九州市能否在福岡都會圈中確立其「替代辦公據點」的地位，備受關注。

6. 掌握市中心居住需求，全新超高層住宅大樓供給的影響

全國性的趨勢顯示，追求職住鄰近與生活便利性的市中心居住需求正持續高漲。藉由再開發所供給的約260戶超高層住宅大樓，正是精準地抓住了此類需求。

如前所述，周邊地區於2010年代興建、屋齡較新的中古公寓大廈，70㎡的物件成交價約在2,200萬～2,300萬日圓之間。相較之下，擁有與車站直通此一壓倒性附加價值的新建超高層住宅大樓，預計其價格設定將遠高於此行情。

這座將成為新地標的超高層住宅大樓登場，也將對周邊的中古公寓市場產生影響。其一，是周邊優質物件的資產價值，可能因被新建案價格拉抬而獲得重新評估的「增值效應」。其二，是新舊物件的規格差異將變得更加明確，可能導致屋齡較舊或距離車站較遠的物件，與新建案之間「價格兩極化」的趨勢加劇。無論如何，此再開發案都將為小倉站周邊的住宅市場形塑出新的價格指標。

7. 投資者必看：小倉站周邊地區的潛在風險與投資機會

雖然前述分析多強調小倉站周邊地區的未來潛力，但在不動產投資中，風險的檢視是不可或缺的。

潛在風險：

• 自然災害風險: 根據「物件鑑價研究」的災害風險地圖分析，此調查地點存在洪水（淹水）風險。最大淹水深度預估為「5～10公尺」，這相當於水淹至建築物3樓的高度。在考慮物件時，務必確認地方政府公布的詳細災害風險地圖，並研擬緊急情況下的避難路線與對策（如選擇高樓層等）。此外，報告中未指出有土石流災害的風險。
• 總體經濟動向: 北九州市整體的人口動態與產業結構變化，將會影響不動產市場的長期穩定性。再開發案是否能如預期般帶來人口移入及創造就業機會，需要持續監測。
• 學區資訊: 本次調查地點未能取得公立中小學的資料。若考慮以家庭客群為目標的住宅投資，對目標物件的確切學區及其評價進行個別調查，將是極為重要的一環。

投資機會：

• 再開發帶來的資本利得: 隨著2028年完工日期的接近，地區的便利性與品牌形象將會提升，可期待不動產價值的上漲（資本利得）。特別是在再開發正式啟動前的現階段，或許是獲得先行者優勢的機會。
• 相對的價格優勢: 與福岡市中心相比，此地不動產價格仍處於較易入手的水平。因此，以高投資報酬率（租金收益）為目標的收益型不動產投資，也是有效的策略。如交易數據所示，1,500萬日圓的成交中位數，對個人投資者而言也是一個容易進場的價格帶。
• 多樣化的投資標的: 從最高18億日圓到最低10萬日圓，交易價格的巨大範圍顯示此地區存在著多樣化的不動產。從個人居住的公寓大廈，到整棟收益型大樓、土地活用等，投資者可依據自身策略找到各種不同的選擇。

8. 總結：2028年，再開發案能否成為北九州市的新成長引擎？

小倉站南口東地區的再開發，不僅止於一棟建築物的興建，而是象徵北九州市都市再生的重大計畫。辦公、商業、住宅一體化所產生的綜效，蘊藏著飛躍性提升區域價值、吸引新人流與投資的巨大潛力。

我們所提出的2,312筆交易數據，呈現了再開發前小倉站周邊最真實的市場動向。同時，平均價格與中位數的差異、洪水風險等應注意的面向也變得清晰。不動產投資或購屋的成功，始於基於客觀數據，冷靜分析這些利弊得失的兩面性。

邁向2028年的完工，小倉站周邊的不動產市場無疑將迎來一個巨大的變革期。要將此歷史性的轉變視為機會，基於可靠資訊的迅速決策將是致勝關鍵。若本文能對各位的房地產策略有所助益，將是我們的榮幸。

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