【2026年版】关注岐阜站及柳濑周边再开发！在敬老日探讨老年人“市中心居住”需求，以及紧凑型城市带来的资产价值与未来宜居性

2026年9月24日，随着日本“敬老日 (敬老の日)”的过去，想必很多家庭都围坐在一起，探讨过父母未来的养老生活以及自己晚年的居住规划。在老龄化日益加剧的日本，越来越多的人开始考虑从郊外宽敞的独栋别墅，搬到生活配套更完善的市中心紧凑型住宅中。这种被称为“市中心居住 (まちなか居住)”的生活方式，正受到前所未有的关注。

特别是本次我们要介绍的岐阜县岐阜市 (岐阜県岐阜市)，以JR岐阜站 (JR岐阜駅) 和名铁岐阜站 (名鉄岐阜駅) 周边至柳濑 (柳ヶ瀬) 地区为中心，正在推进大规模的城市更新。这里将医疗、商业和公共设施集中在步行范围内，作为“紧凑型城市 (Compact City)”的典范，正吸引着各界的目光。

本文将从专业房地产分析师的视角，深入剖析岐阜市最新的房产交易数据与城市重建动态。无论您是刚需的银发族，还是有娃家庭或房产投资者，都能从这篇深度解析中，了解到岐阜市中心地段不容错过的资产价值与未来宜居潜力。

本文结论与投资・刚需潜力

• 刚需与资产价值并存：随着岐阜市推进“紧凑型城市”建设，市中心正蜕变为一个深受从老年人到育儿一代等全年龄段青睐的街区，有望实现资产价值的长效保值。
• 城市更新带动生活便利度飞跃：岐阜站北侧的双子塔重建项目（预计2029至2030财年竣工）以及名铁岐阜站商业设施“ect (イクト)”的翻新改造（预计2027财年完成）等，具体明确的发展驱动力接踵而至。
• 市场流动性高且价格亲民：2021至2025年间的房产交易量高达6,376笔，市场非常活跃。平均交易价格约2,088万日元（中位数为1,500万日元）。无论是自住还是投资，市场门槛都相对友好。
• 完善的住房补贴政策：当地推出了“岐阜市市中心新建住宅购置补贴”等政策，加上育儿家庭的额外补贴，最高可获得90万日元的资金支持，大力推动市民向市中心迁移。

1. 前言：在敬老日思考“未来的生活”与住房选择

借着敬老日的契机，老年群体的“换房”成了一个热门话题。年轻时在郊区购买的宽敞独栋别墅，在抚育子女的阶段固然理想；但到了夫妻二人独处的晚年，过大户型的房屋清洁、庭院打理以及定期的维修保养，都会成为沉重的负担。而其中最严峻的挑战，莫过于“开车出行”。

为了解决这些难题，日本全国的区域核心城市都在大力提倡“市中心居住”。如上述实际数据所示，岐阜站周边的核心区域被划定为“商业区”，允许高达80%的建蔽率和400%的容积率。这意味着该区域可以集中建设中高层公寓和商业大厦，具备极高的潜力，非常适合提供那种无需依赖汽车、步行即可满足生活需求的“集中型住宅”。

2. 为什么现在流行“市中心居住”？银发族青睐市中心的理由

对老年人而言，在选择居住环境时最看重的因素莫过于“就医便利性”。试想一下，随着年龄的增长，未来某一天您可能需要交还驾驶证。如果住在郊区，每次看病都需要频繁换乘公交或依赖家人接送，这不仅会增加心理负担，甚至会成为阻碍老年人独立生活的绊脚石。

从实际数据来看，岐阜站周边区域密集分布着多达18家医疗机构。除了作为区域医疗核心的“朝日大学医院”之外，还有“山内眼科”和“古田妇产科诊所”等专科诊所，均在步行可达的范围内。从日常小毛病到专业治疗，都能在近距离内解决，这种环境直接关系到老年人晚年的生活质量。能够靠双脚完成日常购物和就医的“步行宜居环境”，正是老年人纷纷向市中心靠拢的最大原因，同时也构成了支撑该区域房产价值的坚实刚需底盘。

3. 岐阜县岐阜市的紧凑型城市战略与市中心的进化

岐阜市政府明确提出了“紧凑型城市战略”，并致力于振兴中心城区。在人口减少的社会大背景下，要想在控制上下水道等基础设施维护成本的同时，维持高水平的居民服务，将城市功能集中到市中心是必由之路。

从上述房产交易数据（2021～2025年）可以看出，岐阜市整体的交易量达到6,376笔，非常庞大。平均交易价格约为2,088万日元，中位数为1,500万日元，这表明作为区域核心城市，其市场流动性极为健康。虽然平均单价约为5.2万日元/㎡，但最高交易价格达到了11亿日元，由此可见，在商业区和车站前的黄金地段，正在进行大规模的资本投入。随着从郊区向市中心换房的趋势不断加速，城市功能高度集中的市中心优质地段，未来极有可能迎来进一步的溢价空间。

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4. 岐阜站与柳濑地区的城市改造：医疗商业齐备的“步行宜居之城”

从岐阜站周边一直延伸到柳濑商业街的核心区域，目前正处于可以说是百年一遇的巨大变革期。以2023年落成的超高层综合大楼“柳濑Grassle 35”为开端，一系列宏大的城市重建项目正在紧锣密鼓地推进。

在未来的规划中，尤其引人注目的是直通名铁岐阜站的商业设施“ect”的动向。该项目最初曾考虑拆除，但在重新调整规划后，预计将于2027财年作为全新商业设施重新开业。这将极大地丰富当地居民的日常购物体验。

此外，JR岐阜站北口正在进行双子塔型的大型重建项目。虽然受近期建筑成本上涨的影响，对最初的规划规模和时间表进行了调整，但东塔（约30层）力争在2029财年、西塔（约20层）力争在2030财年竣工，目前项目正在稳步推进。这些新设施将通过人行天桥无缝连接，使车站前行人的通行体验得到飞跃性提升。从房产投资的角度来看，在这些核心设施竣工、城市真正价值完全体现在价格中之前的“当下（2026年～2028年）”，无疑是自住和投资的最佳探讨时机。

5. 告别汽车也能惬意生活！完善的公共交通与日常生活的便利性

让我们来看看实际的交易数据。在岐阜市郊外幽静的住宅区大洞红叶丘，一套占地面积高达220㎡、建于1999年的住宅，交易价格仅为800万日元。而在岩崎（第1种低层住宅专用区，建蔽率50%、容积率80%）或池之上町等地的老旧二手房，更是以150万至230万日元这样极具性价比的价格成交。

这些房产非常适合那些拥有多辆私家车、以“宽敞家庭生活”为前提的家庭。然而，对于打算在此长期安度晚年的老年人来说，出门购物和看病的交通问题始终是个痛点。如果搬到公共交通如网状般密集、街道经过重新规划、人行道宽敞平坦的市中心，即便省去了养车成本、规避了交通事故风险，依然能够独立且舒适地生活。卖掉郊区的独栋别墅，用这笔资金购买市中心的二手公寓或紧凑型住宅，这种资产置换（Downsizing）已成为当代老年人换房的主流模式。

6. 不只是银发族！育儿家庭也钟爱的职住就近与安心环境

享受市中心居住红利的，绝不仅仅是老年群体。在双职工家庭早已成为常态的今天，“职住就近”和“购物便利”能为育儿家庭挤出宝贵的家庭时光，带来生活上的从容。

为鼓励市民在中心城区定居，岐阜市特设了“市中心新建住宅购置补贴”制度。无论是市内搬迁还是从市外迁入，最高均可获得50万日元的补贴；此外，对于育儿家庭，还会根据子女数量额外发放20万至40万日元，总计可获得高达90万日元的丰厚补贴。政府如此强有力的激励措施，无疑为市民向市中心迁移注入了一剂强心针。

不过，在购房时绝对需要确认的一点是“灾害风险”。正如实际数据显示，受长良川 (長良川) 等水系影响，岐阜站周边等低洼地区存在“洪水灾害（最大浸水深度等级4：5～10m）”的风险。另一方面，该区域没有泥石流灾害风险。在购房时，必须采取相应的防范措施，例如选择抗洪能力较强的中高层公寓；如果是独栋别墅，则应垫高地基，并提前确认好避难路线。正确认识风险并做好充足的准备，是专业选房的铁律。

7. 从资产价值的视角，审视岐阜市中心区域的刚需与房产前景

上方的图表直观展示了2021年第一季度岐阜市内部分实际交易价格的数据。虽然全市平均交易单价约为5.2万日元/㎡，但与郊区准工业区的芥见海户山 (芥見海戸山，约3.3万日元/㎡)、庵町 (庵町，约2.6万日元/㎡) 以及住宅区的岩崎 (岩崎，约3.2万日元/㎡) 相比，就能清楚地看出市中心（商业区周边）的地价有多受青睐，并强有力地拉动了全市的平均水平。

从投资分析师的眼光来看，随着2028年至2030年城市改造项目的陆续竣工，预计岐阜站及柳濑周边的房产价值将表现得更加坚挺。特别是那些将老年人“终老之所”的刚需，与追求时间效率、看重便利性的育儿家庭刚需相叠加的区域，具备极强的防御属性——即使面对经济周期的波动，价格也不易下跌。作为一种投资策略，与其在竞争激烈、价格居高不下的东京都心区域厮杀，不如将目光锁定在增长因素（如城市改造、基础设施建设）清晰可见的小众地方核心城市中心，这无疑是一种非常理智且有效的方法。

8. 总结：在全年龄段宜居的紧凑型城市中寻觅理想家园

借着今年敬老日的契机，“市中心居住”的价值被人们重新审视。岐阜市正凭借车站前双子塔及商业设施翻新等“硬件升级”，与最高90万日元购房补贴等“软件支持”双轮驱动，蜕变成为一个能让全年龄段居民都能安居乐业的城市。

对于开始对开车感到力不从心的老年人来说，步行范围内医疗与商业设施一应俱全的紧凑型生活环境，将成为点缀人生下半场的优质资产。同时，这种高度的生活便利性对年轻的职场主力军同样极具吸引力，最终将长期支撑起该区域房产的资产价值。结合您自身人生阶段的变化或投资规划，不妨把目光投向“现在就有充分理由行动”的岐阜市中心区域吧。

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