百年一遇的涩谷再开发项目进入最终阶段，预计2027年竣工。深度解析最新项目进展及其对房地产价值的影响

从“年轻人之街”到“国际商务与文化中心”。被称为百年一遇的涩谷站周边大规模再开发项目，正朝着2027年度整体完工的目标迈入最终阶段。从2012年涩谷Hikarie (Shibuya Hikarie) 开业起，涩谷STREAM (Shibuya Stream)、涩谷SCRAMBLE SQUARE第一期（东栋），再到不久前开业的涩谷SAKURA STAGE，这座城市的景观发生了令人目不暇接的变化。然而，变革的高潮才刚刚开始。

截至2026年5月，作为最后一块拼图的涩谷SCRAMBLE SQUARE第二期（中央栋、西栋）正在涩谷站正上方稳步建设，周边区域也有多个项目在同步推进。当这些开发项目全部完成后，涩谷的房地产价值将发生怎样的变化？写字楼和商业设施的租金，以及周边区域的地价，究竟蕴含着多大的上涨潜力？

本文将从资深房地产分析师的视角，深入剖析涩谷再开发的最新进展，并从多个维度预测各项目对房地产市场的影响。让我们结合数据，一同洞察这座不断进化的娱乐都市——涩谷的未来价值。

1. 百年一遇的变革期：涩谷再开发的整体规划与历史背景

当前的涩谷再开发之所以被称为“百年一遇”，其背后有着明确的理由。因为这是一个极其宏大的项目，旨在从根本上解决这座城市长期面临的难题，并为未来重塑其都市功能。

涩谷，正如其名，地处“谷”地地形，车站在涩谷川和宇田川的交汇处建成。这种复杂的地形，长久以来一直是制约城市发展的瓶颈。具体而言，存在以下几大难题：

• 复杂的车站结构与不便的换乘： 虽是汇集了JR、东急 (Tokyu)、东京Metro (Tokyo Metro)、京王 (Keio) 4家公司9条线路的巨型交通枢纽，但各条线路分散在不同深度和位置，导致换乘动线长且复杂难懂。
• 东西区域的分割： 国道246号线和JR铁轨将车站的东侧（宫益坂侧）与西侧（道玄坂、樱丘町侧）分隔开来，削弱了城市的整体感。
• 行人动线的混乱： 车站周边缺乏供行人使用的广场和顺畅的动线，尤其是著名的全向十字路口周边总是拥挤不堪。
• 陈旧建筑密集与防灾脆弱性： 在战后快速发展时期建造的中小建筑密集，存在灾害时的安全隐患。

为解决这些难题，从2005年左右开始，官民合作推进再开发的势头日益高涨。以东急集团为核心，JR东日本 (JR East)、东京Metro等公司共同参与。通过获得“都市再生紧急整备区域”和“特定都市再生紧急整备区域”的指定，活用容积率放宽等特例措施，围绕以下三大支柱推进了项目。

1. 强化国际竞争力： 汇集顶尖的写字楼、商业设施和文化设施，旨在成为吸引全球企业、人才和游客的国际化据点。
2. 提升防灾功能，打造安全安心的城市： 完善针对“回家困难者”的支援功能和防灾储备仓库，通过扩建空中连廊（步行甲板）确保安全的移动空间。
3. 强化交通枢纽功能： 通过改良铁路车站和建设连接地上与地下的“都市核心”(Urban Core)，飞跃性地提升换乘的便利性。

正是这一宏伟的愿景，使得这次再开发不仅仅是简单的建筑翻新，而是改变城市结构本身的“百年一遇”的变革。

2. 涩谷站中心地区主要项目进展（截至2026年5月）

为实现2027年度的整体完工，涩谷站周边正有多个项目齐头并进。下文整理了截至2026年5月各主要项目的进展情况。

毫无疑问，建在涩谷站正上方的“涩谷SCRAMBLE SQUARE第二期”是整个再开发项目的标志性工程。它的完工将为涩谷站周边的天际线画上最终的句点。此外，包含原东急PLAZA涩谷 (Tokyu Plaza Shibuya) 旧址在内的“道玄坂一丁目站前地区”，将作为涩谷新的西侧门户，其面向入境游客的功能备受期待。

这些项目完成后，涩谷站周边将新增数十万平方米规模的办公和商业面积，其对房地产市场的影响将不可估量。

3. “涩谷SCRAMBLE SQUARE”第二期（中央栋、西栋）展望

为涩谷再开发画上压轴一笔的，是预定于2027年度竣工的“涩谷SCRAMBLE SQUARE第二期（中央栋、西栋）”。这个项目将与已成为涩谷地标的第一期（东栋）融为一体，对于决定涩谷的最终价值扮演着至关重要的角色。

中央栋、西栋由地上13层、地下6层（中央栋）和地上10层、地下2层（西栋）构成，总建筑面积约10.9万平方米。与第一期（东栋）合计，总建筑面积将达到约27.6万平方米，作为单一综合体，其规模在东京都内也屈指可数。

第二期带来的最大价值在于车站功能的跨越式提升与步行网络的完善。

• 活用银座线站台上方空间： 在目前为挑空结构的银座线涩谷站站台上方搭建楼板，创造出新的大厅和商业空间。这将打通此前被分割的车站东西两侧，形成顺畅的动线。
• 重组JR玉川检票口区域： 伴随中央栋、西栋的建设，JR玉川检票口周边将进行全面整修。通往东栋、Hikarie以及MARK CITY方向的通达性将大幅改善，换乘便利性将实现飞跃性提升。
• 打造立体广场空间： 如果说第一期（东栋）的“SHIBUYA SKY”观景台创造了“向上”延伸的空间，那么第二期则将在车站大厅层设置新的广场空间。这有望缓解全向十字路口的拥挤状况，并成为人们碰头或举办活动的场所。

关于办公楼层，虽然不会像东栋那样是超高层建筑，但将提供配备最新设施规格的空间。尤其值得一提的是其卓越的交通便利性。这种不仅是与车站直接相连，甚至可以说是“车站本身”的地理位置，对入驻企业而言具有无可替代的魅力。在人才争夺日益激烈的当下，通勤便利性是企业办公选址策略最重要的考量之一，而涩谷SCRAMBLE SQUARE将为此提供最佳答案。

随着第二期的建成，涩谷站将不再仅仅是一个路过的地点，其作为逗留、交流“场所”的功能将得到极大强化。我们分析认为，这将提升整个涩谷区域的流动性，并对周边的商业设施和写字楼产生积极的辐射效应。

4. “Shibuya AXSH”、“涩谷SAKURA STAGE”开业后对办公楼市场的影响

在展望未来时，分析已开业的大型项目对市场造成的影响是必不可少的。2023年竣工的“涩谷SAKURA STAGE”和2024年竣工的“Shibuya AXSH”为涩谷的办公楼市场带来了巨大变化。

这两个项目合计供给了约17万平方米（约5.1万坪）的大体量办公面积，曾一度引发了市场对短期供给过剩导致空置率上升和租金调整压力的担忧。然而，事实证明，涩谷坚实的需求消化了这一供给。

• 租户类型的多样化： 除了传统优势领域的IT及互联网相关企业外，涩谷SAKURA STAGE吸引了大型律师事务所和咨询公司入驻，Shibuya AXSH则迎来了大型广告代理集团，租户的行业类型日益多元化。这证明涩谷正从一个单纯的“IT创业圣地”，成长为能容纳多样化行业的综合性商务中心。
• 维持高位租金水平： 得益于竣工前良好的预租赁活动，这两栋大楼作为涩谷区域的高端写字楼，均以每坪4万日元区间前半至中段的高水平租金成交。这一水平已接近丸之内、大手町区域顶级写字楼的租金，表明涩谷办公楼市场的地位已大幅提升。
• 商务区域的扩张： Shibuya AXSH位于与青山、表参道区域的连接点，而涩谷SAKURA STAGE则地处与代官山、惠比寿区域的交汇处。这些建筑的诞生，在物理上拓展了涩谷的商务区域，并加强了与周边地区的联动。

基于这一结果可以预测，即使在2027年度涩谷SCRAMBLE SQUARE第二期和道玄坂一丁目站前地区竣工时，虽然可能会出现暂时的供需缓和，但中长期来看，涩谷独特的魅力和品牌力将持续吸引租户需求，高水平的租金很有可能得以维持。特别是，作为一个能够满足从初创公司到大型企业等不同成长阶段企业多样化办公需求的城市，涩谷的竞争力将进一步增强。

5. 娱乐都市战略与商业设施租金动向

涩谷的再开发并不仅仅是增加写字楼。其根基在于一个明确的战略——以涩谷的DNA，即文化与娱乐为核心，打造“娱乐都市”(Entertainment City)。

从涩谷Hikarie的剧场“东急THEATRE Orb”，到涩谷STREAM的音乐厅，再到LINE CUBE SHIBUYA（涩谷公会堂），以及Live House云集的道玄坂、圆山町区域，再开发项目正将这些现有的文化资源连接起来，并增设新的传播据点，力图将整个城市变成一个巨大的娱乐空间。

这一战略也对商业设施的形态产生了深远影响。

• 向体验式消费转型： 各大商业设施不仅着力于商品销售，更致力于提供唯有在此才能体验到的内容，如现场活动、艺术展览、快闪店等。涩谷PARCO的“PARCO MUSEUM TOKYO”和“Hobonichi CultureN (ほぼ日カルチャん)”便是其中的典范。
• 强化信息传播能力： 涩谷SCRAMBLE SQUARE的观景设施“SHIBUYA SKY”以及各处设置的大型电子屏，已不仅仅是广告媒介，更成为传播文化风潮的媒体。
• 激活夜间经济： 计划在道玄坂一丁目站前地区开业的酒店，以及涩谷SAKURA STAGE周边的餐饮店，将提升涩谷夜晚的魅力，促使人们延长逗留时间。

这些动向也为商业设施的租金带来了积极影响。特别是在入境游客全面恢复的2024年以后，涩谷主要商业街的临街店铺租金呈现上升趋势。尽管在新冠疫情期间曾一度下滑，但其恢复速度在东京都内名列前茅。

未来，随着再开发项目完善了步行网络、提升了城市内部的流动性，过去人流较少的区域也可能诞生新的商业聚集区。特别是樱丘町区域和宫益坂上段等，将作为新的商业前沿阵地备受瞩目。对于租户而言，开店竞争将加剧；而对于房地产业主来说，一个能期待稳定租金收入的市场环境预计将持续下去。

6. 再开发对周边区域（道玄坂、樱丘町）的辐射效应与地价变动

再开发的效果并不仅限于与车站直接相连的项目区域内。其能量正向周边的现有城区辐射，推高了整个区域的价值。其中变化尤为显著的，是樱丘町和道玄坂。

樱丘町区域： 过去，樱丘町是一个中小建筑、餐饮店和住宅混杂的区域，且因坡道与车站的连接不便。随着“涩谷SAKURA STAGE”的诞生，这里发生了翻天覆地的变化。通过横跨国道246号线的空中连廊，与车站的连接性得到极大改善，摇身一变成为了一个精致的办公、商业、住宅综合功能区。 从国土交通省发布的公示地价来看，涩谷SAKURA STAGE周边的标准地（涩谷区樱丘町）价格，自再开发计划具体化以来，一直保持着高增长率。在2024年和2025年的公示地价中，其涨幅在东京都内商业用地中也位居前列，清晰地展现了再开发的价值创造效应。未来，随着区域内居民和上班族的增加，对周边餐饮和服务店铺的需求也将提升，蕴含着进一步的地价上涨潜力。

道玄坂区域： 以“109”为代表的年轻人文化中心——道玄坂，也正迎来变革时期。在原东急PLAZA涩谷旧址上进行的“道玄坂一丁目站前地区”项目，将大幅刷新该区域的形象。该项目除了高端写字楼和商业设施外，还将建设包括机场豪华大巴始发站在内的巴士总站功能。这将使道玄坂在“年轻人之街”的侧面之外，增添国内外游客门户的新面孔。 这一变化也将影响周边的房地产市场。特别是，IT创业公司和创意型企业的迁入需求，预计将辐射到此前租金相对低廉的道玄坂周边中小写字楼。此外，酒店需求预计也将增加，可能会激活存量物业的功能转换（用途变更）或催生新的开发项目。

再开发就像在中心投下一颗石子，其涟漪会如同心圆般扩散开来。车站中心区域的价值提升，会提高投资者对周边区域房地产的评价，成为催生中长期地价上涨周期的原动力。

7. 交通基础设施的进化与步行网络的重组

涩谷再开发的真正价值，不仅在于华丽的超高层建筑，更在于支撑其根基的、扎实的基础设施建设。将曾被讥讽为“错综复杂”的涩谷站，改造为任何人都便于使用的交通枢纽，正是这次再开发的核心所在。

至今已完成的主要基础设施改良如下：

• 东急东横线与东京Metro副都心线实现相互直通运营（2013年）： 东横线涩谷站被移至地下，交通便利性实现飞跃性提升。地面上腾出了广阔的车站旧址，为涩谷STREAM等项目的开发创造了条件。
• JR埼京线站台移设（2020年）： 与山手线站台并列设置，大幅缩短了换乘时间。
• 东京Metro银座线站台移设（2020年）： 移至明治通上方，以其M形拱顶为特征的新站台。为整理整个车站的动线做出了贡献。

而目前，作为最后收尾工程正在推进的，是“都市核心”(Urban Core)与空中连廊网络的构建。

“都市核心”是指通过电梯和自动扶梯，将地下的铁路车站与地上的各个区域顺畅连接起来的垂直移动动线。它被设置在涩谷Hikarie和涩谷SCRAMBLE SQUARE内部，为所有人创造了一个可以从谷底的车站毫无压力地移动到山丘上城市的环境。这将改善包括推婴儿车的用户、老年人以及携带大件行李的旅客在内的所有人的通行便利性。

空中连廊网络则在水平方向上连接这些“都市核心”，以提高车站周边的流动性。通过在国道246号线和JR铁轨上空架设连廊，将以往被分割的区域（例如：车站⇔樱丘町，车站⇔宫益坂）安全舒适地连接起来。能够在不被雨淋湿的情况下移动的范围扩大，对商业设施和写字楼而言也是巨大的附加价值。

这些基础设施的完善，对房地产价值有着直接的影响。据说，从车站到大楼的步行时间每缩短1分钟，写字楼的租金就可能上涨几个百分点。涩谷的再开发项目将以分钟为单位改善整个城市的通达性，其价值不可估量。这正是一项重塑城市骨架的工程。

8. 总结：2027年后涩谷的房地产投资潜力

正朝着2027年度整体完工目标迈入最终阶段的涩谷再开发。综合以上分析可以认为，涩谷房地产市场的前景极为光明。

• 办公楼市场： 尽管大规模供给持续，但IT与创意产业的聚集，加上吸引各行业顶尖企业的品牌力，将为强劲的需求提供坚实支撑。特别是与车站直接相连的建筑物的稀缺价值极高，其租金水平将继续维持并刷新东京都心的顶级标准。
• 商业地产市场： “娱乐都市”战略将吸引海内外访客，使涩谷作为体验式消费的据点确立其独一无二的地位。步行网络的完善所带来的流动性提升，将促进新商业区的形成和现有区域的活化，预计商业设施的租金将保持稳定推移。
• 地价： 车站周边的便利性与防灾性的提升，将提高整个区域在安全安心方面的评价。再开发的辐射效应将波及樱丘町、道玄坂，乃至宇田川町、南平台町等周边区域，中长期的资产价值有望实现上涨。

当然，全球经济动向、利率形势等宏观风险因素仍需时刻关注。但是，涩谷的再开发从根本上改变了城市自身的结构，并提升了其国际竞争力，这使其蕴含着足以克服一定程度经济波动的强大潜力。

经历百年一遇的变革，从单纯的“年轻人之街”进化为汇集多样化人群，集工作、娱乐于一体的“全球娱乐都市”(Global Entertainment City)——涩谷。着眼于其未来价值的房地产投资，无疑将成为一个越来越有吸引力的选择。

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