长崎市称之为「百年一遇」的再开发热潮中,有一个格外特殊的项目——邮购龙头 JAPANET 控股投入 总事业费约 1,000 亿日元 兴建的大型综合设施「长崎体育城(Nagasaki Stadium City)」。
从 2024 年 10 月 14 日开业算起 1 年——累计来场人数达 485 万人,经济效应约 963 亿日元。这个不依靠任何补助、完全由民间主导的再开发模式,被全国视为新典范。本文检视这个项目对长崎房地产市场带来怎样的冲击。
长崎体育城是什么
从 JR 长崎站步行约 10 分钟,兴建于三菱重工造船厂旧址(约 7.5 公顷)的长崎体育城由以下设施构成。
| 设施 | 概要 |
|---|---|
| PEACE STADIUM Connected by SoftBank | 足球专用体育场(约 2 万席),V·法伦长崎主场 |
| HAPPINESS ARENA | 室内体育馆(约 6,000 席),长崎 Velca(B.LEAGUE)主场 |
| Stadium City Hotel Nagasaki | 约 200 间客房的酒店,部分房型可眺望球场 |
| 商业设施 | 餐饮、零售等多样店铺进驻 |
| 办公室 | 含 JAPANET 集团总部职能 |
最值得一提的是,本项目 未领取任何国家或地方政府的补助金。从土地取得、兴建到运营都由 JAPANET 集团自有资金支应,被国土交通省与体育厅关注为民营企业地方振兴的新模式。
开业 1 年实绩:来场 485 万人,8 月达成单月盈亏平衡
体育城的集客力从开业之初便超出预期。
| 期间 | 累计来场人数 |
|---|---|
| 开业 1 个月(2024 年 11 月) | 55 万人(休假日平均 3 万人/日,工作日 1.3 万人/日) |
| 开业 2 个月(2024 年 12 月) | 95 万人 |
| 开业 100 天(2025 年 1 月) | 153 万人 |
| 开业 3 个月(2025 年 1 月底) | 超过 140 万人 |
| 开业 1 年(2025 年 10 月) | 485 万人 |
年度经济效应推估达 约 963 亿日元,创造约 1 万 3,000 人 就业。2025 年 8 月首次达成 单月盈利。
当初年度目标为 850 万人,实际达成 485 万人。挑战在于「没有比赛或活动的工作日集客」。即便如此,在人口仅约 40 万的地方城市能吸引近 500 万人来场,冲击已相当巨大。
西九州新干线、出岛 MESSE……「百年一遇」的再开发连锁
长崎体育城并非单独存在,而是长崎站周边一连串再开发的核心。
长崎站周边主要项目时序
| 年月 | 项目 |
|---|---|
| 2021 年 11 月 | 出岛 MESSE 长崎 开业(会展设施,邻接 Hilton 长崎) |
| 2022 年 9 月 | 西九州新干线 开业(武雄温泉〜长崎) |
| 2023 年 11 月 | JR 长崎站大楼 开业(商业/办公综合设施) |
| 2024 年 1 月 | 长崎 Marriott Hotel 开业(站大楼内,九州首间) |
| 2024 年 10 月 | 长崎体育城 开业 |
| 进行中 | 长崎站周边土地区划整理事业(约 19.1 公顷) |
短短 3 年内,国际会展设施、新干线、站大楼、外资高级酒店与千亿日元级体育综合设施陆续启用。如此密度的再开发,在地方城市相当罕见。
站前已陆续推出「The Premium 长崎站前」等新建公寓物件,再开发浪潮也扩及住宅市场。
2026 年公示地价:长崎市商业地上涨 +2.05%
这波再开发热潮也明显反映在公示地价上。
长崎市 2026 年公示地价
| 用途 | 平均地价(日元/m²) | 同比变动率 |
|---|---|---|
| 商业地 | 332,317 | +2.05% |
| 住宅地 | 51,490 | +0.08% |
| 全用途平均 | 137,100 | +1.30% |
商业地 +2.05% 的涨幅,接近疫情前的上升趋势。长崎体育城周边需求增加直接反映在地价,大幅超越长崎县全体商业地平均变动率 +1.36%。
更值得关注的是实际成交价。长崎市 2025 年第 1〜3 季的实际成交价达 119,317 日元/m²(每坪 394,436 日元),同比 +31.74% 的大幅上涨。再开发区周边的成交案例显然在拉抬整体数字。
人口跌破 40 万,地价仍上涨——长崎的悖论
长崎市人口于 2022 年 7 月跌破 40 万,长期持续减少。一般而言,人口减少的地方城市房地产价格会下跌。
但长崎市有以下要素形成超越人口减少的正向压力:
- 交流人口爆发性增加:体育城 485 万人 + 新干线/会展设施带来的观光与商务客
- 就业创造:光体育城就近 1.3 万人,周边产业外溢效果庞大
- 外资酒店进驻:Hilton/Marriott 两个国际品牌相继开业,推升「城市格调」
- 民间投资连锁:体育城成功吸引更多开发投资的良性循环
人口减少阶段仍能以「交流人口 × 民间投资」推升地价——长崎正在成为这个模式的代表案例。
投资视角:长崎房地产该不该买?
✅ 机会
- 商业地价涨势加速:已超越疫情后复苏,进入再开发带动的结构性上涨
- 酒店需求增加:除外资 2 间酒店外,民宿/Guest House 需求亦持续扩大
- 新干线效应持续:福冈〜长崎缩短至约 30 分,与福冈经济圈连结强化
- 站前公寓供给启动:「The Premium 长崎站前」等新建陆续登场,退出策略易于规划
⚠️ 风险
- 人口持续减少:长期而言租赁需求恐缩小
- 体育城的续航力:年度目标 850 万对比首年 485 万,工作日集客是课题
- 新干线「未完成」问题:西九州新干线完整规格全线通车时程未定(佐贺县段协调困难)
- 每坪单价绝对水位偏低:资本利得上限受限
锁定区域
- 长崎站〜体育城动线上:步行圈内的商业用地、收益物件具稀缺性
- 浦上〜大学医院前一带:沿路面电车住宅需求稳健,新建公寓供给亦活络
- 新干线沿线谏早市:前往长崎市交通便利,房价亲民,适合 Bedtown 需求
结语:民间 1,000 亿日元证明的「地方城市再生」可能性
长崎体育城是一个由民营企业投入 1,000 亿日元推动地方城市转型的项目,在日本前所未见。
开业 1 年创造 485 万人来场与 963 亿日元经济效应,并推升周边地价。配合西九州新干线与出岛 MESSE 的相乘效应,长崎站周边正历经「百年一遇」的蜕变。
当然风险仍在。人口减少未止、新干线全线通车尚不可期。但「人口减少时仍能以交流人口与民间投资再生城市」的长崎模式,为全国地方城市带来希望。
从房地产投资的角度看,正值「启动期」。再开发的全貌刚开始浮现,在地价真正全面上扬前布局长崎,可能是中长期资产配置的有力选项。