2024 年 3 月 16 日,北陆新干线从金泽延伸至敦贺。从那时起整整 2 年——福井县的不动产市场有何变化?
站前矗立着高 120m 的高楼公寓与 Marriott 系列酒店,商业地的地价连续 9 年上涨。住宅地实际上 30 年来首次止跌。从东京最快 2 小时 51 分连结的「新干线县」福井,以 2026 年最新数据详解其不动产行情。
北陆新干线乘客数:第 10 年达历史最高 990 万人
依 JR 西日本公布,北陆新干线 2024 年度(2024 年 3 月 14 日〜2025 年 3 月 13 日)乘客数达 990 万人,自 2015 年金泽开业以来第 10 年再创历史新高。同比 +24% 大幅成长的原动力,正是敦贺延伸。
延伸后仅 1 个月,金泽〜福井间的乘客就达 72 万 3,000 人。并行的一般线特急(Thunderbird 等)同期同比 +26%。
访问敦贺市的人数同期 +30%,进一步从北陆新干线沿线 7 都县(福井除外)前来访问则达 +48%,显示远距可达性改善的效果显著。
2026 年公示地价:福井县整体连续 2 年上涨
2026 年公示地价中,福井县全用途平均同比 +0.2%,连续 2 年上涨。
| 用途 | 变动率 | 备注 |
|---|---|---|
| 全用途 | +0.2% | 连续 2 年上涨 |
| 商业地 | +0.3% | 连续 3 年上涨 |
| 住宅地 | ±0.0% | 自 1996 年起 30 年来首次止跌 |
从全国看数字或许低调。但考虑到福井县的住宅地自 1996 年起 连续 30 年下跌 的事实,这次「止跌」具有历史转折点的意义。
区域别:福井市、敦贺市、芦原市的动向
福井市——商业地连续 9 年上涨
福井市的商业地同比 +1.9%(去年 +2.3%),连续 9 年上涨。涨幅虽略放缓,但稳定向上的趋势持续。住宅地 +0.6%,从便利性高的中心向周边的上涨区扩大。
商业地最高地价地点是福井站前 每㎡ 45 万日元。在地方都市中已是高水准,反映出再开发带动的集客效应。
敦贺市——新干线终点站的恩惠
敦贺市住宅地 +1.3%(去年 +1.0%)、商业地 +1.5%(去年 +1.3%),涨幅逐年加速。除新干线终点站效应外,敦贺港周边整备与观光需求增加都在推升地价。清水町 2 丁目以住宅地涨幅 +2.9% 居县内第 5。
芦原市——住宅地涨幅居县内首位
意外的关注股是拥有 JR 芦原温泉站的芦原市。自由之丘 2 丁目以住宅地涨幅 +6.4% 居县内第 1。新干线新站的开业,使温泉观光地的潜力之外,作为居住地的重新评价也在进行。
| 区域 | 住宅地变动 | 商业地变动 |
|---|---|---|
| 福井市 | +0.6% | +1.9%(连续 9 年上涨) |
| 敦贺市 | +1.3% | +1.5% |
| 芦原市 | +6.4%(县内第 1) | — |
福井站前再开发:3 大项目改变城市
配合北陆新干线开业,福井站前进行多个大规模再开发。
1. FUKUMACHI 街区(2024 年完成)
福井站西口诞生的大型综合设施。地上 27 层、高约 120m 的 酒店、办公栋,地上 28 层、高约 100m 的 住宅栋,9 层的停车场栋所构成。
住宅栋内为分让公寓「The 福井 Tower Sky Residence」(118 户),高楼层也有 超过 1 亿日元的「亿级公寓」。是福井县首座正式高楼公寓。
酒店栋为 Courtyard by Marriott 福井。客房位于建筑 17〜28 楼,作为符合北陆玄关的国际品牌酒店,商业客与观光客双双吸纳。
2. 福井站前南通再开发(2028 年完成预定)
Hoosiers Holdings 经手的综合开发。预计建设 13 层、170 室酒店,18 层、92 户公寓,4 层商业大楼。酒店预定 2026 年春先行开业。
3. 其他周边再开发
Curufu 福井站(站直连商业设施)于新干线开业日同时开幕,提升站周边回游性。
3 个项目总事业费合计达数百亿日元规模。地方都市能集中如此多的再开发是异例,诉说着新干线开业带来的巨大催化效应。
投资人视角:福井不动产的风险与机会
机会
- 地价仍偏低:福井市商业地最高点 45 万日元/㎡,而金泽站前超过 100 万日元/㎡。比较新干线沿线,「仍有上涨空间」
- 经济波及效果 309 亿日元:依日本政策投资银行试算,新干线延伸对福井县的经济波及效果为 309 亿日元,超过石川县的 279 亿日元
- 酒店需求扩大:Marriott 系列进驻使未来捕捉入境需求的期待提升
风险
- 人口减少:福井县人口约 74 万人,呈减少趋势。需意识需求的天花板
- 再开发事业费高涨:建设成本上升,部分项目已出现工期延后
- 大阪延伸的不确定性:北陆新干线新大阪延伸,连路线都未定,预计 2040 年代以后。若敦贺的换乘问题(被称为「敦贺之墙」)未解决,便利性提升仍有限
结语:福井能否跨越「敦贺之墙」?
从北陆新干线敦贺延伸算起 2 年,福井的不动产市场稳定向上。商业地连续 9 年上涨、住宅地 30 年来首次止跌、站前高楼公寓与 Marriott 酒店开幕——这些都是「新干线一来,城市就变」的好例证。
但从关西方面前来仍需在敦贺换乘,这个「敦贺之墙」确实也在制约福井的成长。若大阪延伸实现,可能从关西圈一举涌入人潮,但延伸时点难以预测。
投资判断上,以福井站前再开发区为中心、中长期视角的布局 是一个选项。相较于金泽仍偏低的地价水准,对能承担风险的投资人具吸引力。
像芦原温泉区这种「新干线新站 × 观光资源」的地点,也是后续变化值得关注的重点。
免责声明:本文为基于公开信息的市况分析,并非推荐特定不动产的买卖。投资判断请自负其责。